3795 просмотров

В строящемся районе Шымкента появится СЭЗ

В проект предполагается привлечь $1 млрд

Фото: Shymkent.gov.kz

Как рассказали «Курсиву» в управлении предпринимательства и индустриально-инновационного развития Шымкента, предложение акимата города о создании СЭЗ в строящемся микрорайоне было поддержано премьер-министром страны и профильными ведомствами. Ожидается, что постановление правительства о создании СЭЗ «Shymkent City» будет принято в течение месяца.

Выиграют все

Предполагается, что статус СЭЗ станет притягательным фактором для инвесторов и ускорит процесс возвращения вложенных в возведение микрорайона средств.
 
Режим СЭЗ коснется только сферы строительства и будет действовать до 2030 года – момента предполагаемого завершения всех строительных работ в микрорайоне. По подсчетам управления, строить в режиме СЭЗ будет дешевле как минимум на 20%. 

Как отметил в комментариях «Курсиву» председатель правления АО «СПК «Shymkent» Абильсеит Рабаев, эффект от нового статуса ощутят и другие стороны. «Конечно, прежде всего это станет огромной поддержкой для строительных компаний, ускорит темпы возведения микрорайона, увеличит объем инвестиций. В то же время это может вызвать дальнейшую цепную реакцию, например – повлиять на стоимость самого жилья. То есть экономическую выгоду получат и покупатели недвижимости», – считает Абильсеит Рабаев.

Владелец не всегда инвестор

Ожидается, что режим СЭЗ позволит также сдвинуть с места проблемную ситуацию с владельцами частных земельных участков в микрорайоне, которые, по выражению Абильсеита Рабаева, еще не полностью выступают в качестве инвесторов. Всего на территории «Shymkent City» 14 таких собственников. Вместо продажи земли государству они решили участвовать в плане застройки микрорайона. 

Однако до осуществления заявленных намерений большая часть частников не дошла. И льготы СЭЗ могли бы послужить для них стимулом. Пока же, как констатировал глава СПК, реальное движение есть со стороны только одной компании. 

«Мы со своей стороны и акимат начали принимать меры, чтобы частные инвесторы представили свои концепции и графики реализации планов. Завтра крупные компании будут застраивать свои участки и тогда появится зазор. Этого не должно быть. Мы начнем торопить частных инвесторов, чтобы они либо нашли соинвестора, либо продали эти участки. При негативном сценарии - если стройка с их стороны так и не начнется, будет инициирован процесс изъятия земель», - пояснил спикер позицию местной власти.

Госвклад

Глава СПК подчеркнул, что инвесторам необходимо создать все необходимые условия, в том числе это наличие свободных земельных участков. Что касается инфраструктуры, то она завершена. По данным руководителя управления предпринимательства и индустриально-инновационного развития Шымкента Нуркена Бегулиева, в микрорайоне подведены сети электроснабжения протяженностью 31,4 км, водоснабжения - 21,4 км, канализации– 28 км, газоснабжения - 6,9 км, телекоммуникаций и связи – 52 км, также построены автомобильные дороги протяженностью 13,7 км. Общая стоимость этих работ, профинансированных государством, составила более 8 млрд тенге.

За счет бюджета также строится один из 12 кварталов микрорайона, где возводится социальное жилье. По данным городского акимата, в этом квартале площадью в 24,5 га (общая площадь территории «Shymkent City» - 427 га), запланировано строительство 43 объектов общей стоимостью 27 млрд тенге,  в том числе 39 жилых домов. В прошлом году были сданы в эксплуатацию 15 объектов, в том числе 10 арендных жилых домов на 540 квартир площадью 33,7 тыс. кв. м и 4 кредитных жилых дома на 192 квартиры площадью 12,5 тыс. кв. м. В этом году планируется ввести 10 объектов,  в том числе 9 арендных жилых домов на 558 квартир площадью 50,8 тыс. кв. м.

Инвестиционный эффект

Основной упор в проекте сделан на инвесторов. По данным управления предпринимательства, на территории Shymkent City намерены реализовать проекты ТОО «Highvill Kazakhstan» (площадь застройки – около 600 тыс. кв. м, сумма инвестиций – 60 млрд тенге), ТОО «Damdes invest курылыс» (около 60 тыс. кв. м, 15 млрд тенге), ТОО «КонКорСтрой» (около 95 тыс. кв. м, 35 млрд тенге), ТОО «Курылыс Инвест Компании» (98 тыс. кв. м, 75 млрд тенге) и компания Bi Group (162 тыс. кв. м, 20 млрд тенге). 

Стройкомпании намерены возводить не только жилые дома. Например, Highvill Kazakhstan построит парк. А KinderWorld (Сингапур) планирует построить целый образовательный кластер стоимостью около $20 млн. На эти цели им выделят участок площадью 25 га.

Общая предварительная сумма инвестиций в проект сейчас не называется, но ранее говорилось, что в него предполагается привлечь порядка $1 млрд.

В Казахстане уже есть пример создания экономической зоны в жилом микрорайоне – СЭЗ «Астана – новый город» на левом берегу Ишима. Одной из ее целей было определено ускоренное строительство нового административно-делового центра столицы. 

Напомним, сегодня в РК действуют 12 СЭЗ. По данным МИИР, в них было запущено 183 проекта, в том числе 46 с участием иностранного капитала. Бюджетные затраты на строительство инфраструктуры всех СЭЗ составили более 314 млрд тенге, а инвестиций было привлечено около 910 млрд.

banner_wsj.gif

379 просмотров

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg