Перейти к основному содержанию

717 просмотров

Кәсіпкерлер мұңы: жалға алатын жер жоқ

Оның себебі неде?

Фото: Shutterstock.com

Жерді жалға алу құқығын сатып алғысы келетін кәсіпкерлердің беті негізсіз қайтарылып жатқан соң, олар өз бизнес-жобаларын кейінге қалдыруға, тіпті тоқтатуға мәжбүр. Жергілікті атқарушы билік жер телімін беру кезінде қолданыстағы заңнаманы бұзып, рәсімдеу мерзімін созбаққа салып, кейде кәсіпкерлерге жаңа жер телімдерін беруден  негізсіз бас тартады. 

БҚО жер қатынастары басқармасы мен осы аттас аудандық бөлімдер биыл бірінші жартыжылдықта 22 кәсіпкерге жер беруден бас тартқан. Бұл жағдай «Атамекен» өңірлік кәсіпкерлер палатасының мониторингі барысында белгілі болды. ӨКП мәліметіне сүйенсек, жергілікті атқарушы билік  Оралда 14 кәсіпкерге жер беруден бас тартса, Бөрілі  және Бәйтерек ауданының 4 кәсіпкерінің өтініші қанағаттандырылмаған. Осы себепті Бәйтерек ауданының 4 кәсіпкері: дүкен мен асхана салуды жоспарлаған кәсіпкер – «ЖК Галиев», кафе мен дүкен салғысы келген жеке кәсіпкер Жантасов, құрылыс материалдарын сататын дүкен салу мақсатында  жер сұраған жеке кәсіпкер Андреев, Шынар мұнай-газ кен орны үшін ауысымдық кешен салуды жоспарлаған «Восход» ЖШС өз жобаларын кейінге қалдыруға мәжбүр.

Оның себебін «Курсивке» ӨКП заңгері Валентина Гаршина түсіндіріп берді. Құқық қорғаушының айтуынша, кейінгі кезде жергілікті атқарушы органдардың мемлекет меншігіндегі жер телімдері аукциондарын уақытында өткізбеуі басты мәселеге айналған.

Айталық, жер тек аукцион арқылы сатылатындықтан, әкімдіктегілер кәсіпкерлерге жер учаскесін жалға алу құқығын беруден бас тартқан. Алайда одан кейін қажетті жер телімдерінің аукционы өткізілмеген, өйткені аукцион өткізу – жергілікті атқарушы органның міндеті емес, жай ғана құқығы. 

Ал 2018 жылдың 4 мамырында ҚР Жер кодексіне әкімдіктердің жер аукционын міндетті түрде өткізуін қамтамасыз ететін бап енгізілді. Дәлірек айтсақ, Жер кодексінің 48-бабы 6-1-тармақпен толықтырылды. Яғни, аукцион өткізу қажеттілігіне байланысты жер учаскесіне құқық беруден бас тартылса, сұратылған жер теліміне конкурс өткізу туралы шешім қабылданған күннен бастап, 90 күнтізбелік күннен кешіктірілмей өткізілуі тиіс. Алайда адвокаттың айтуынша, бұл талаптың орындалмайтыны анықталған. Аукцион өткізудің 90 күндік мерзімі 16 рет бұзылған.

«Аукцион өткізу туралы ақпаратты біз 1 шілдеден алдық. Өзге 6 жер телімі бойынша да заң баптары қазірдің өзінде бұзылуы мүмкін. Оның басты себебі жерді аукционға шығару жөніндегі келісімді мемлекеттік мекемелер өте ұзақ жүргізеді», – дейді Гаршина. 

Заңгер бұндай әкімшілік кедергілер бизнестің дамуын тежеп қана қоймай, сыбайлас жемқорлыққа негіз болатынын атап өтті. 

Ал жер телімі сіздікі емес...

Сонымен қатар, мониторинг барысында аудандық жер қатынастары бөлімдерінің ортақ базасы жоқ екені және өтініште көрсетілген жердің қожайыны бар-жоқтығын, оның бос немесе бос еместігін тексере алмайтындары белгілі болды. Әлі күнге дейін БҚО жерінің электронды картасы жоқ. Жер қатынастары басқармасы ол 2019 жылдың соңына дейін дайын болады деп сендірді. 

«Кәсіпкерлерді түрлі мекемелерге жүгіртіп, басын қатырады да, ал соңынан бұл жер телімінің иесі бар екені анықталады. Бұндай жағдайлар бізде көп кездеседі»,– дейді ӨКП кәсіпкерлерді қорғау кеңесінің төрағасы Хайдар Қапанов.

Заңгерлер өрескел қате жіберілген жағдайларды мысалға келтіреді. 

«Біздің палатаға ерекше оқиғаға тап болған бір кәсіпкер келді. Оған коммерциялық нысан салатын жерді сатқан. Кәсіпкер болса үлкен сомада несие алып, нысанды салған. Құрылыс біткен соң, осы уақыт бойы жұмыс жүріп жатқанын байқап, көріп отырған көршісі бұл жер телімі өзіне тиесілі екенін растайтын құжаттарды әкеп көрсеткен. Сол кезде құрылыс жүргізген кәсіпкердің қандай күйде болғанын елестетіп көріңіз», – дейді Валентина Гаршина. 

Ал жер қатынастары бөлімінің қызметкерлері өз кезегінде жер телімдерін жобалауға қатысы бар мемлекеттік органдардағы бюрократияны алға тартады. Бұл сәулет және қала құрылысы, коммуналдық және санитарлық қызмет секілді мекемелерге қатысты. 

«Мәселен, жер телімін жалға алу құқығын сатуға рұқсат бермес бұрын, Жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттік жобалау институты «Азаматтарға арналған үкіметке» сұраныс жібереді, ол жақтан бұл жер бос немесе бос еместігі туралы жауап келеді. 

Мәселе мынада, мемлекеттік мекемелердің қорытынды беру мерзімі нақтыланбаған. Сондықтан олар өз жұмысын асықпай-аптықпай жасайды, ал мына жақта біз күтіп отырамыз. Бәріне бас-аяғы 90 күн беріледі, кейде бұл уақыт жетпей қалады. Коммуналдық қызмет бөлімімен келісудің өзі не тұрады. Жер теліміне бірге барып, ол жақтағы инженерлік құрылымға кім қызмет көрсететін анықтаймыз. Сондықтан рәсімдеу механизмін жетілдіру керек», – дейді өздеріне қарата айтылған сынға жауап берген БҚО жер қатынастары басқарма басшысының орынбасары Жұматай Ашықбаев. 

Қазақстан Республикасы Жер кодексінің бұзылуына және кәсіпкерлерді әуре-сарсаңға салуға жол бермес үшін, Өңірлік кәсіпкерлер палатасы БҚО прокуратурасынан осы мәселеге араласуын сұраған.

Мемлекет жерін жалға беру үшін аукцион өткізу –кәсіпкерлерді бүкіл проблемадан құтқарған жоқ. Жер телімдерін жаңа ереже бойынша иеленген іскер азаматтар сотқа жүгінуге мәжбүр. Ал тағы да жер алуға еш негізсіз рұқсат бермей отыр.
Қостанай облысының Кәсіпкерлер палатасы 2019 жылдың алты айында өздеріне келіп түскен шағымдарға талдау жасаса, шағымның басым бөлігі жер қатынастары саласына қатысты болған. Осы уақыт аралығында қала мен аудан әкімдіктері 140 жер учаскесін берсе, оның 64-і – конкурс арқылы, ал 76-ы аукцион арқылы берілгенімен, 500-ден аса өтініш қанағаттандырылмаған. 

Кәсіпкерлер палатасының сарапшысы Наурызбай Бекжанов өтініштердің қанағаттандырылмау себебі көп екенін айтады: «Сауда-саттық өткізу қажет немесе сәулет және қала құрылысы саласындағы нормативтердің өзгеруіне байланысты, сұралып отырған жер телімін пайдалануға бере алмайды. Оған қоса өтініш дұрыс толтырылмаса да, бас жоспарға сай келмесе де, жер берілмейді». 

Сонымен қатар, мемлекеттік мекеме қызметкерлерінің шалағайлығы кесірінен де түйкілдер туындайды. Мәселен, жер теліміне берілген өтініштер сауда-саттық өткізілмегендіктен, қанағаттандырылмайды. Оған 90 күн беріледі. Алайда бұл мерзімді көбіне-көп сақтала бермейді. 

«Мәселен Таран ауданы әкімдігі биыл наурыз, сәуір айларында аукционды дер кезінде өткізген жоқ. Дәл сондай мысал Қостанай қаласында да бар. «Лисогор А.А.» жеке кәсіпкерінің жерді жалға алу келісім-шартының мерзімі тамыз айында бітуі керек. Жерді сауда-саттық үшін жалдап отырған кәсіпкер жалға алу мерзімін ұзарту туралы өтінішін алдын ала беріп қойған. «Бұл ретте арендатор өз міндеттемелерін дер кезінде орындап отырғандықтан, әкімдік келісім-шарт мерзімін ұзартуы тиіс еді»,– дейді Бегжанов. 

Алайда кәсіпкердің өтініші жер комиссиясында қаралғанымен, бұл жер аукционға шығарылғандықтан, оның өтініші қанағаттандырылмаған. Алайда аукцион  нәтижесі  туралы ақпарат бүгінге дейін жарық көрмеді.
 
Одан бөлек, өңірлік кәсіпкерлер палатасы заңгерлерінің айтуынша, шенеуніктер кәсіпкерлерді жаңылыстырған. Қостанай қаласы әкімдігінің жер қатынастары бөлімі өтініш берушілерге өтініштің басқа түрін толтыртқызып, онда кәсіпкерлер жер учаскесіне тек аукцион өткізу мүмкіндігі туралы сұраған. 

«Осылайша, өтінішті дұрыс толтырмау салдарынан әкімдік аукцион өткізуге міндетті болмай шығады. Ал АШМ Жер ресурстарын басқару комитеті жер қатынастары бөлімінің осы жағдайға кінәлі қызметкерлерін жауапқа тарта алмады. 

Өйткені, өтініш жазбаша жазылмаған», – деп түсіндірді Қостанай облысы Кәсіпкерлер палатасының заңгері.

Жітіқара ауданының кәсіпкері Владимир Бабанин заңнамаға сәйкес, жер пайдалану құқығын алуға арналған сауда-саттыққа қатысуға өтініш бергенімен, қатыса алмаған. Басты себеп – құжаттарының  парақтары дұрыс нөмірленбепті. 

«Шабындық пен жайылымға 300 гектар жер алғым келген. Өтініш құжаттарының парағы екі жағынан емес, бір жағынан ғана нөмірленгені үшін қабылдамай қойды», – дейді кәсіпкер.

Алайда Қостанай облысы Өңірлік кәсіпкерлер палатасы өкілдері Жер кодексі бойынша, конкурстық өтініштерді қарастырған кезде, түзетуге болатын және конкурс ұсынымын өзгертпейтін қателер есепке алынбайтынын айтады.
Бүкіл арыз-шағым бойынша жиналған деректер Қостанай облысының прокуратурасына жіберілген. Жергілікті әкімдік бұл жағдайға қатысты пікір білдірген жоқ. 

Айта кетейік, кейінгі жылдары аукцион арқылы берілмеген жерлерді кәсіпкерлерден қайтарып алуға байланысты сот жүріп жатыр. Бұндай жер телімдерінің қатары 300-ден асады. 

Ақша жоқ, бірақ шыдаңыздар...  

Маусым айында Шымкент қалалық мәслихатының отырысы өтіп, онда  ауыл шаруашылық бөлімінің сұранысымен,  аймақтық азық-түлік тауарлары тұрақтандыру қоры үшін жергілікті бюджеттен 300 миллион теңге бөлу туралы шешім қабылданды. Алайда, осы уақытқа дейін «Шымкент» ӘКК бұл ақшаны алмаған, ал тұрақтандыру қоры әлеуметтік маңызы бар азық-түлік сатып алуды бастамады.

Қазіргі кезде Шымкенттің тұрақтандыру қоры мүлдем бос. Үкіметтің өзі бекіткен, 19 аталымнан тұратын әлеуметтік маңызы бар азық-түлік тауарлары тізіміндегілердің ешқайсысы әлі сатып алынбаған. Өйткені ақша жоқ. 

«Қыркүйек айында қор дайындау қажеттігін түсінеміз, бірақ бюджетте бірқатар қиындықтар туындап, ол бізге де әсер етті. Қазір қаржы бөлінген, біз соның түскенін күтіп отырмыз», – дейді «Shymkent» ӘКК» АҚ  басқарма төрағасы Әбілсейіт Рабаев.
 
Айта кетейік, «Шымкент» ӘКК үкіметтің шешімімен маусым арасында әлеуметтік маңызы бар өнімдердің бағасын ұстап тұру үшін азық-түлік қорын қалыптастыратын мамандандырылған ұйымдардың тізіміне енгізілді.

ӘКК қалалық ауыл шаруашылық және ветеринария бөлімімен аймақтық тұрақтандыру қорын қалыптастыру және пайдалану жөніндегі қызметтерді сатып алу жөнінде келісім жасаған.

Жұмыс жаңа ереже бойынша жүреді

Әбілсейіт Рабаевтың айтуынша, биыл 29 шілдеден Ауыл шаруашылығы министрлігі бұйрығының негізінде, тұрақтандыру қорының жұмыс ережесіне өзгеріс енгізілген: ендігі жерде олардың қызметін 2 бағыт бойынша жүргізуге болады. Біріншісі – әдеттегідей, азық-түлік сатып алу болса, екіншісі – кәсіпкерлерге, ірі сауда желілеріне қарыз беру. 

«Мен, мәселен, жеткізушілермен келісім-шартқа отырып, олардан сатып алып, одан кейін тауарды сақтайтын қоймамен келісіп жүруден бас тартқан жөн деп есептеймін. Бұл ӘКК үшін тиімсіз. Өйткені біз бұл істің маманы емеспіз. Тауарды сатып алудан бастап, оны сақтауға дейінгі тірліктің қыр-сырын білмейміз. Сондықтан бұл істі мамандардың қолына тапсырған жөн»,– деп тұжырымдаған спикер ӘКК тұрақтандыру қорын қалай қалыптастыратынын түсіндіріп өтті: «Ритейлер тауар сатып алумен қатар, өздері де аздап пайда табуы үшін 1-3 пайызбен қарыз береміз. Ал сауда желілері өз кезегінде әлеуметтік маңызы бар тауарлардың бағасын ұстап тұрады».

Ә.Рабаевтың айтуынша, GraMad сауда желісімен алдын-ала келісім жасалған, ал ол өз кезегінде екінші деңгейлі банктермен сөз байласып қойыпты. Енді бюджеттен ақша бөлінгенін күтіп отыр. «Имран» және «Фиркан» сауда желілері де әріптестер қатарынан табылмақ. 

Өзгелерде қалай? Түркістан облысында «Түркістан» ӘКК» АҚ базасындағы азық-түлік өнімдерінің аймақтық тұрақтандыру қорын басқару комиссиясы селекторлық жиында қордың тиімділігін арттыру жөніндегі шараларды қарастырды. Әкімдіктің баспасөз қызметі таратқан мәліметтерге сүйенсек, қазір тұрақтандыру қорының қоймаларында 4253 тонна картоп, 1000 тонна пияз, 11 тонна қырыққабат сақтаулы. Сондай-ақ, 4 мың тоннаға жуық ұн, 340 тонна қант, 9 тонна қарақұмық бар.

Сондай-ақ, тұрақтандыру қорының есепшотында миллиард теңгенің төрттен бір бөлігіндей қаржы жатыр, бұл ақша бағаның күрт көтерілуінің алдын алу мақсатында азық-түлік алуға жұмсалады. Бүгінгі таңда аймақта әлеуметтік тұрақтандыру қорының ондаған дүкені жұмыс істеп тұр, ондағы азық-түлік бағасы нарық құнынан 20-25% төмен.

Айта кетейік, бірнеше жыл бұрын қаланың әр жерінде «Атамекен» белгісімен әлеуметтік дүкендер пайда болған еді. Уақыт өте келе, бұл сауда нүктелері жабыла бастады: не дүкен тауарларының ассортименті азайып кетті, не төңіректегі өзге дүкен бағасынан айырмашылығы болмай қалды болды.

«Егер мемлекет бизнес-үрдіске араласса, ол өте нашар басқарушыға айналатынын көзіміз көріп отыр. Біз де тұрақтандыру қорынан бас тартып жатырмыз, өйткені ӘКК мамандары мен тәжірибесін есепке алған күннің өзінде, оны басқара алмайды. Осы саланың кәсіби мамандарын шақыруға мүмкіндік беретін өзгерістер енгеніне қуаныштымыз. Ритейлерлер қашан, кімнен, не сатып алу керектігін біледі. Жеткізуші компаниялармен ұзақмерзімді келісімдері де бар. Бүкіл жұмысты солар істейтін болады. Біз келісім-шарттық міндеттемелердің дер кезінде орындалуын қадағалап отыратын боламыз»,– деп атап өтті «Shymkent» ӘКК басшысы. 

Есеп пен бақылау 

Рабаев мырзаның айтуынша, бөлшек сауда бағасын бақылау тәсілі де қарапайым. Статистика департаменті мен кәсіпкерлік басқармасының қызметкерлері ірі көтерме сауда желілері мен  базарларды аралап, сол жерде мәлімет жинайды. Статистика департаменті осындай 26 нүктені белгілеп отыр. 

«Егер біз ритейлерлермен келісім-шарт жасасақ, онда баға күнделікті қадағаланып отырады. Халықпен байналаныс орнатып, маркетингті жолға қоямыз. Біз Шымкент қаласының тұрғындары қай жерде әлеуметтік азық-түлік сатылатынын білсе дейміз»,–дейді спикер. 

Арзан азық-түлік алуға мүмкіндік беретін сондай орындардың  бірі  – ауыл шаруашылық жәрмеңкесі. Бұнда картоп пен пияздың келісі 80-100 теңгеден, сәбіз бен қызанақ 150 теңгеден сатылуда. Сатып алушылар еттің қымбаттағанын айтады. Жылқы еті  – 2200-2300 теңге, сиыр еті – 1700 теңгеден, қой еті келісіне 1600 - 1900 теңге тұрады. Жәрмеңкеден қант, күріш, макарон өнімдерін де сатып алуға болады. 

Шымкент қалалық ауыл шаруашылық және ветеринария бөлімінің бастығы Әбунасыр Жанбатыровтың айтуынша, ең қажетті азық-түлік түрлерінің ішінде төрт-бесеуімен жергілікті өндірушілер қаланы толық қамтамасыз етеді, сондай-ақ, экспортқа да шығарады. Елдің үшінші мегаполисі ет шаруашылығы өнімдерімен өзін-өзі тек жартылай қамтамасыз етсе, қалған бөлігі мен жеміс-жидек, көкөніс Түркістан облысын тасымалданады. Қант және қарақұмық тәрізді тауарлар  толығымен сырттан әкелінеді.

«Қыркүйек – ауыл шаруашылық өнімдерін тиімді бағада сатып алып қоятын кез. Алдымен қажетті тауарлар тізімі анықталып, олардың бағасын нақтылаймыз, содан кейін ол аймақтық тұрақтандыру қорын басқару комиссиясының отырысында қаралатын болады»,– деп жұмыс жоспарымен бөлісті басқарма басшысы.  

Комиссия жұмысы мен оның жеке құрамы туралы сұраққа Жанбатыров комиссия құрамы әлі бекітілмеген деп жауап берді. 

«Бұрынғы ОҚО-ның әкімшілік бөлінуіне байланысты, бұған дейін Шымкент қаласында жұмыс істеген тұрақтандыру қоры Түркістанға берілді. Бізге Үкіметке қайта бекіткізіп, бәрін басынан бастауға тура келді», – деп түйіндеді сұхбаттасушы.

Сарапшылар не дейді?

Қайрат Сапарғалиев, ШҚО Мемлекеттік қызмет істері жөніндегі департамент басшысының орынбасары: «Біздің талдауымыз көрсеткендей, жер комиссиясының қолданыстағы заңнамаға қайшы келетін шешімдері жетерлік. 

Сонымен қатар, мемлекет қызметкерлер шешім шығаруға қажетті ақпаратты жасырып, тіпті жер комиссиясын өтірік өткізген жағдайлары да кездеседі. Оған тәртіптік кеңесте қаралып жатқан істер дәлел. Жер комиссиясы жер, су, орман, экологиялық заңнама талаптарын белден баса отырып, жер телімін беру туралы шешім қабылдаған.

Мәселен, биыл этикалық кеңес Жарма ауданы жер қатынастары басқармасының басшысына қатысты тәртіптік істі қарастырды, ол жер комиссиясы жетекшісі ретінде Жер кодексінің талаптарын бұза отырып,  жаңа келісім-шарт жасау мерзімін кешіктіріп алған жеке тұлғаның өтінішін дайындап, оны комиссия отырысына өткізген.  Нәтижесінде ол азаматқа заңсыз негізде, конкурс өткізбестен, 10 жыл мерзімге жалдау құқығы берілген,  бұл осы жер теліміне өтініш білдірген өзге кәсіпкерлердің наразылығын тудырып отыр. 

Дәл осындай жағдай Семейде де орын алған. Мұнда бірден төрт шенеунікке қатысты тәртіптік іс қаралды. Бұл мемлекеттік қызметкерлер қызметтік құзіретін пайдаланып, суды қорғау аймағында орналасқан жер телімінің пайдалану мақсатын өзгертіп, заңсыз рұсат берген». 

Наталья Ушакова, Өскемен қаласының қала құрылысы және жер қатынастары басқармасы, жерді есепке алу және бақылау бөлімінің меңгерушісі: «Қазіргі кезде қожайыны азаматтығын ауыстырған жер телімдері Өскемен қаласы үшін үлкен түйткілге айналып тұр. Қазақстанда шетелдіктердің бау-бақша өсіруге арналған жерді иеленуге құқығы жоқ. Бұрын заң бойынша, жер телімін қайта рәсімдеуге бір жыл берілсе, ендігі жерде 3 ай ішінде үлгеруі тиіс. Біз көші-қон қызметіне хабарлассақ, ол жақтағылар бұл азаматтың шетелге көшкенін айтады, ал нақты қайда кеткені белгісіз. Яғни, адамдар көшіп кетсе де, олардың атындағы жерлері сол күйі қалған. Халықтың көші-қоны қарқын алған барлық аймақтар дәл осы мәселемен бетпе-бет келіп отыр.  

Екінші мәселе  – гаражға арналған жер телімдері. Қазір Өскеменде мынандай жағдай қалыптасып тұр: гараж кооперативтерінің аумағында әлі құжаттары реттелмеген жер телімдері көп, ал оның үстіне иелері құрылыс салып тастаған. Егер 2017 жылға дейін қала әкімдігі гараж иелеріне меншік құқығын берсе, қазір оларды өз бетінше, рұқсатсыз салынған құрылыс деп бағалап, өтініштерін қабылдамайды. Ал негізінде олай емес. Гараждар осы мақсатта арнайы бөлінген жерде тұрғызылған. Яғни, біз осы гараждарды бұзуымыз керек, бірақ бұл мүмкін емес және пайдасыз тірлік. Біріншіден, ол гараж сызығында тұр, екіншіден,  азаматтардың шығынын өтеп беруге міндетті боламыз. Ал қазынада бұндай мақсатқа қаржы қарастырылмаған. Осы орайда гараждың иесі бүкіл құжаттарын ұсынған жағдайда, оны толық рәсімдегенше, уақытша пайдалану құқығын беруді ұсынып отырмыз».
 
Азамат Дәненбаев, Қарағанды облысы Өңірлік кәсіпкерлер палатасының кәсіпкерлер құқығын қорғау және әкімшілік кедергілерді жою бөлімінің бастығы: «Былтыр ҚР Жер кодексіне жер телімдерін берудің жаңа тәртібін анықтайтын түзетулер енгізілген: қалалық жерлерде  – аукцион арқылы, ауылда конкурс арқылы берілуі тиіс. Бұрын кәсіпкерлер әкімдікке келіп, жер телімін алуға өтініш жазып, ал шенеушіктер өз қалауы бойынша  – объективті немесе субъективті түрде шешім шығаратын еді. Бұндай шешімдердің соңы аса жақсы болмай жатады. Мәселен, Қаражалдық кәсіпкердің темір жол тұйығын салу жобасын барлық мекемелер мақұлдаса да, ол белгісіз себептермен 2 жыл бойы қажетті жер теліміне қол жеткізе алмай жүрген. 

Жергілікті атқарушы органдар көбінесе жерді пайдалану мақсаты Бас жоспардың негізінде жасалатын түбегейлі жоспарлау жобасына сай болмаса немесе бұндай жоба мүлдем жоқ кезде жер телімін беруден бас тартатын. Бұл мәселе де заңнамалық тұрғыда шешімін тапты. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 109-бабына нақтылау енгізіліп, жер телімін берудегі басты шарт – түбегейлі жоспарлау жобасына сай болуы алынып тасталды. Енді бас жоспарға басымдық берілген. Айта кетейік, Қарағандыда қазіргі кезде 22 түбегейлі жоспарлау жобасы бар, ол қала аумағының 50 пайызын – шамамен 25 мың гектарды қамтиды. 

Нәтижесінде, кәсіпкерлердің бізге осы проблемамен келуі біршама азайды. Бүгінгі таңда бас жоспарда және ТЖЖ-да көрсетілген, коммуникация жүргізуге техникалық негізі бар, құрылыс бастауға  сәулет жоспары сай жер телімдері ғана аукционға шығарылады. Қазіргі кезде Қарағандыдағы бір шаршы метр жердің кадастрлық құны –1998 теңге. Жер телімінің орналасқан аймағына байланысты көрсетілген сома екі есе артуы мүмкін. Осылайша, кәсіпкерлер 10 сотық жер үшін 40 млн теңге қаржы салады.

Дегенмен сұраныс жоқ жер телімдерін беруге байланысты бірқатар қиындықтар туындап тұр: аукцион өткізу ол жер телімдерінің құнынан қымбатқа түсіп кетеді. Мұндай жағдайда біз бұрынғы әдіске көшуді – кәсіпкерлердің өтініш беруін ұсынамыз. 

Сонымен қатар, көптеген кәсіпкерлер жер телімдерін пайдалану кезінде де бірқатар қиындықтарға тап болады. Мәселе, 2009 жылы ТЖЖ-ны әзірленген кезде, билік қандай да бір себептермен жеке меншікке берілген жерлерді есепке алмаған. Осы себепті көптеген түсініспеушілік туындап отыр. Мәселен,  кәсіпкер тоғыз жыл бойы әкімшілік ғимараты бар аумақтағы жер телімін пайдалана алмай отыр, өйткені  ТЖЖ-да жол құрылысы қарастырылған.

Сондықтан әкімдік не ғимаратты жерімен қоса, нарықтық бағада сатып алуы, не ТЖЖ-ға түзету енгізуі керек. Алайда әкімдіктегілер қаржының жоқтығын сылтауратып, екеуін де істемей отыр. Нәтижесінде кәсіпкердің меншік құқығы бұзылып жатыр: бірдеңе істейін десең, оған рұқсат бермейді, содан кейін мақсаты бойынша пайдаланбадың деп алып қояды. Бұл жағдайдан шығудың бір-ақ жолы бар: әкімдік өз қателігін мойындап, оны түзетуі тиіс».

476 просмотров

Как выбрать офис мечты

Три инсайда от основателя консалтинговой компании PFM Solutions Евгения Гриханова

Фото: Shutterstock

Любой бизнес рано или поздно сталкивается с выбором офиса. Этот процесс может быть как приятным, когда компания растет и расширяется, так и не очень, когда компания сокращает свои обороты и ищет офис поменьше.

Когда-то в прошлой сладкой жизни задумываться особо не приходилось: бизнес рос как на дрожжах, а офисы расхватывали как горячие пирожки. Дефицит офисной недвижимости не располагал к выбору – брали то, что давали, платили, сколько просили. 

Сегодня рынок изменился: есть из чего выбрать и есть над чем подумать. По данным ScotHolland | CBRE, вакансия офисных площадей по итогам 2019 года в Алматы составляет 10–15%, в Нур-Султане – около 20%. При этом предложение растет – совсем скоро в Нур-Султане будет введена в эксплуатацию офисная часть «Абу-Даби Плаза», и в этой конкурентной борьбе в выигрыше остается арендатор.

Прагматичный подход к выбору нового офиса своей мечты строится на трех шагах:

Шаг 1.

Определите свои требования к офису: локация, количество рабочих мест и необходимых вспомогательных помещений (кофе-поинт, переговорные и т. п.). Зачастую этому вопросу уделяют мало внимания, но это важно. 

Не ограничивайте себя в локации – пусть у вас будет три-четыре варианта, что позволит в итоге найти баланс по бюджету на аренду и не загонять себя в рамки одной локации и, как следствие, цены. Да и торг всегда уместен, ведь три-четыре варианта – это разные владельцы, и можно получить условия «повкуснее». Условно офисные здания делятся на три категории: A, B, C, которые сильно влияют на цену. Но не идите на поводу у арендодателей, стремящихся повысить класс офиса вместе с ценой, определите собственные критерии классности и приступайте к поиску офиса. 

Обязательно подумайте о сроке аренды – ответ на этот вопрос даст вам дополнительную скидку при долгосрочных отношениях и уверенность в том, что вас не оставят на улице через 11 месяцев.

Если вы маленькая компания, обратите внимание на коворкинги, тогда вам не потребуется думать о кофе-поинте или столовой – как правило, это включено в инфраструктуру общего пользования. А переговорная за дополнительную плату или бесплатно включена в стоимость аренды кабинетов или мест в коворкинге. Коворкинг удобен и в том случае, если у вас много сотрудников, которые не находятся в офисе – тогда вы можете оплачивать рабочие места оператору коворкинга за фактическое использование, что может быть гораздо эффективнее, чем пустующие столы и постоянная оплата аренды за них. 

В итоге у вас должны сформироваться четкие критерии: варианты расположения нового офиса, количество рабочих мест и вспомогательных помещений, готовность/неготовность к ремонту или приобретению мебели и, конечно, срок предполагаемой аренды. 

Шаг 2.

Подберите варианты офисов самостоятельно, например на портале krisha.kz, или с привлечением брокеров.

Если у вас есть секретарь или ответственный за хозяйственную деятельность сотрудник, дайте ему поручение проехать по районам, где вы хотите найти свой офис. Пусть он просмотрит на месте объявления с телефонами или зайдет в отдел аренды в бизнес-центре. 

При работе с брокером обязательно поинтересуйтесь, какие услуги он окажет за ваши деньги. Будет ли он отстаивать ваши интересы и анализировать договор аренды, порекомендует ли внести в договор условие о юридической защите ваших прав как арендатора; сделает ли он расстановку мебели; оценит ли технические возможности и так далее. Многие профессиональные брокеры все это делают, но, увы, их единицы. Очень часто брокеры берут с арендатора деньги за воздух, а с арендодателя – за то, что убедили вас арендовать помещение. 

Шаг 3.

После выбора подходящего офиса внимательно изучите договор и внесите важные условия.

Во-первых, попросите арендодателя дать информацию о мощности предоставляемого электричества и вентиляции с кондиционированием. Если вы планируете делать в офисе ремонт, проконсультируйтесь со специалистами, хватит ли вам этих мощностей. Если ремонт не нужен, пропишите в договоре ответственность арендодателя за климат и стабильную работу электрических сетей. Как правило, если у арендодателя скелет в шкафу, он не готов нести финансовую ответственность за стабильную работу этих систем, значит, вам надо поискать другой офис. Не поленитесь найти нужного специалиста и настоять на соответствующих договорных условиях, и тогда вам не придется кусать локти в душном и жарком офисе. 

Во-вторых, выясните, кто будет отвечать за содержание инженерных систем и нести эксплуатационные расходы. Обычно арендодатель пытается переложить эти затраты на арендатора, в этом случае расчеты помогут вам принять решение, подходит ли вам уровень расходов, и обсудить с собственником снижение арендной ставки. А если эту обязанность берет на себя арендодатель, постарайтесь, чтобы в договоре максимально четко были прописаны действия арендодателя, объемы и сроки.

В-третьих, обратите внимание на коммунальные расходы. Если они включены в арендную плату, пропишите ответственность сторон и смело подписывайте договор аренды. Если же вас просят оплачивать коммунальные расходы, требуйте установку счетчиков, иначе вы, вполне вероятно, будете платить не только за себя, но и за другого дядю. И помните: тариф регулируется государством, и арендодатель не вправе делать наценку, если у него нет лицензии на поставку коммунальных услуг.

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

drweb_ESS_kursiv.gif