Перейти к основному содержанию
5592 просмотра

В центре Семея продали госземлю в десятки раз ниже рыночной стоимости

Теперь участок возвращен государству

Вняв доводам общественного деятеля Семея, аппарат акима города подал иск на свой же отдел земельных отношений в специализированный межрайонный экономический суд ВКО о признании сделки о продаже земельного участка недействительной.

Второй виток приватизации

Ранее «Курсив» уже сообщал о нарушениях, связанных с продажей здания автовокзала, его возвращением в государственную собственность и передачей в доверительное управление частному лицу с правом дальнейшего выкупа («Особенности приватизации по-семейски», №3 «Курсив-Восток» от 6 сентября 2018 года). Однако, как рассказал заместитель руководителя городской специальной мониторинговой группы Семея Николай Исаев, история на этом не закончилась.

«Тендер на право доверительного управления выиграл предприниматель, предложивший 600 млн тенге. Эти средства он должен был выплатить государству в течение года. При этом его конкурент по конкурсу предлагал цену в 530 млн тенге, но проиграл. Однако свои обязательства победитель конкурса так и не выполнил. Еще до истечения положенного срока он вернул здание центрального автовокзала. Естественно, отдел финансов вновь выставил этот объект на конкурс, поскольку автовокзал был внесен в план приватизации», – пояснил «Курсиву» Николай Исаев. 

Общественный деятель уже несколько лет ведет собственное расследование по данному вопросу. По его словам, город потерял на сделке по продаже автовокзала более 220 млн тенге.

«Повторно объявленный тендер выиграл известный в Восточном Казахстане предприниматель Григорий Пинчук. Именно он в первый раз предлагал цену в 530 млн тенге. Однако повторная сделка ему обошлась всего в 310 млн тенге. К тому же непонятно откуда за неполный год доверительного управления частным лицом на балансе ТОО «Семей-Автовокзал» появилась кредиторская задолженность в сумме 100 млн тенге. И отдел финансов города признал этот долг», – раскрыл подробности сделки Николай Исаев.

Земельный вопрос

Помимо приватизации самого здания автовокзала, новый владелец объекта летом 2018 года подал заявку на приобретение находящегося рядом с ним земельного участка. 

«В июне 2018 года, рассмотрев заявление ТОО «Семей-Автовокзал», земельная комиссия акимата приняла постановление о продаже земельного участка в частную собственность по кадастровой стоимости 14, 6 млн тенге. Между отделом земельных отношений и ТОО был заключен договор купли-продажи этого участка», – отмечает заместитель руководителя отдела земельных отношений Семея Дамир Рахимжанов.

Как только сделка была заключена, администрация автовокзала огородила часть улицы Валиханова, прилегающей к центральному торговому центру Семея. 

По мнению Николая Исаева, законность сделки купли-продажи земельного участка возле автовокзала вызывает сомнение.

Во-первых, считает он, при заключении договора о приватизации автовокзала о земле не было сказано ни слова. Кроме того, согласно Генеральному плану Семея и плану детальной планировки центральной части города, в ближайшие годы планируется перенос здания автовокзала в район железнодорожного вокзала для удобства пассажиров.

Во-вторых, по мнению общественника, продажа земли общего пользования запрещена Земельным кодексом РК, а часть проданной улицы Валиханова относится как раз к этой категории. Да и сама сумма сделки в 14,6 млн тенге за 61 сотку в самом центре Семея, с точки зрения Николая Исаева, вызывает недоумение.

«Я более чем уверен, что, реализуя часть проходной улицы, чиновники осознавали, что по бросовой цене продают, так сказать, «лакомый участок земли». Я много лет веду мониторинг цен на земельные участки в Семее. Так вот, с начала 2000-х годов рыночная стоимость сотки земли в центре города не понижалась в цене меньше $30 тыс. А недавно владелица земельного участка продавала свою собственность по цене свыше $40 тыс. за сотку. В пересчете на тенге участок в 61 сотку в районе автовокзала мог быть реализован за сумму от 694 млн до 925 млн тенге», – утверждает заместитель руководителя специальной мониторинговой группы Семея.

Он привел свои аргументы и акиму города Ермаку Салимову в ходе его отчетной встречи перед населением в феврале 2019 года. В результате чего, после проведенной проверки, в июне 2019 года аппарат акима города Семея подал иск на отдел земельных отношений в специализированный межрайонный экономический суд ВКО о признании сделки о продаже земельного участка недействительной. Рассмотрев дело, суд посчитал требования акима города законными и полностью удовлетворил судебный иск. Решение суда вступит в законную силу 14 июля 2019 года.

banner_wsj.gif

5578 просмотров

Как работают казахстанские ТРЦ после двух месяцев карантина

Ретейлеры уверены во всплеске продаж и последующем затишье

Фото: Shutterstock/Sergey Varygin

В казахстанских мегаполисах - Нур-Султане и Алматы - после двух месяцев карантина открылись торговые центры. Покупатели туда буквально хлынули, но эксперты отрасли считают, что этот ажиотаж в ТРЦ вскоре сменится затишьем.

Современные торговые центры (ТЦ) страны сосредоточены в двух городах – Алматы и Нур-Султане. На начало 2020 года, по данным Colliers International Kazakhstan, в этих мегаполисах работало более 50 объектов торговой недвижимости, обеспеченность торговыми площадями составляла 365 кв. м в Алматы и 363 кв. м в Нур-Султане на тысячу человек. В 2019 году Нур-Султан догнал по обеспеченности торговыми площадями исторического лидера в этом сегменте – Алматы. За прошедший год в столице ввели в эксплуатацию ТЦ «Central Market», многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza и ТЦ «Talan Towers» (Emporium). 

В марте 2020 года все торгово-развлекательные центры (ТРЦ) в Алматы и Нур-Султане были закрыты – и открылись только два месяца спустя. 

Недвижимость-02.jpg

Как ТРЦ пережили кризис

Арендаторы ТРЦ, которые больше всего пострадали от коронавирусного карантина – это точки непродуктового ретейла и представители сферы развлечений. Те из них, чья годовая маржа не превышала 8–10%, за два месяца простоя оказались в серьезном убытке, предполагает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куа­това. В числе тех арендаторов, кто пережил эпидемию относительно успешно, – представители продуктового ретейла, аптеки и те продавцы, которые несмотря ни на что смогли наладить и онлайн-торговлю, и доставку.

Большинство ТРЦ предоставили арендные каникулы своим клиентам, и как следствие – лишились доходов за два месяца.

«Мы столкнулись с проблемой, которую даже представить не могли. Торговые центры имеют огромное количество квадратов, возникли финансовые сложности», – делится Маншук Сихимбаева, заместитель генерального директора управляющей компании DS Property, занимающейся ТРЦ «Forum Алматы».

Расходы крупных торгово-развлекательных центров за то же самое время составили несколько миллионов тенге – деньги были нужны на содержание персонала, техническое обеспечение, приведение ТРЦ в соответствие с санитарными нормами. Возобновляющие работу торговые центры проверяют санитарно-эпидемиологические службы, и нередко при этом предъявляют новые требования, которые ведут к дополнительным расходам девелоперов. 

Во сколько обошлись им такие «каникулы», торговые центры пока не посчитали.

«Физические итоги сможем подвести через два месяца после начала работы, когда увидим, что происходит с рынком», – говорит управляющий партнер Retail Space (компания работает с ТРЦ «Спутник», ТЦ «Promenade») Андрей Гордиенко. 

Контрольная закупка 

Пандемия поставила потребителей в непривычные условия, и сейчас сложно предугадать, как они поведут себя после снятия ограничений. 
Начало карантина в розничной торговле ознаменовалось всплеском продаж – переход на удаленную работу и непонимание будущего толкали потребителей активно закупать продукты питания и компьютерную технику для организации домашнего офиса. Но все это происходило на фоне уже закрывшихся ТЦ, и выиграли в этот период лишь те, у кого была налажена онлайн-торговля. Период бума сменил период затишья.

«Через две недели ажиотаж прошел. Началось разумное потребление – из пяти вариантов выбирали наиболее проверенный. С этого момента потребление стало трансформироваться в более качественное русло», – комментирует Маншук Сихимбаева. Эта тенденция, по ее мнению, продолжится и после пандемии – на рынке будут востребованы более качественные услуги и товары. 

В целом покупательское поведение станет более осторожным, прогнозируют многие участники рынка. На людей влияют страх и неопределенность, они не понимают, что будет с работой и доходами, и поэтому начинают экономить. С другой стороны, такой стиль жизни может стать поводом снова начать потреб­ление.

«Люди все равно устают от режима экономии и делают спонтанные не очень нужные покупки. Будем на это надеяться», – говорит российский эксперт, управляющий торговых центров Lynks Property Management Оксана Мысова.

По оценке российских исследовательских компаний, в торговые центры вернутся не все потребители доковидного периода. Аргумент прост: трафик в ТЦ уменьшится из-за снижения доходов, страха заболеть и успешного опыта онлайн-покупок. Укоренится ли после пандемии новая поведенческая модель потребителей – это маркетологам еще предстоит выяснить.

«Сейчас потребительские намерения и предпочтения обнулились. Чтобы понять, каков профиль клиентов, которые теперь ходят в ТРЦ, надо делать опросы. Но не раньше октября», – считает партнер исследовательской компании AMExpert Софья Щукина.

Кто вернется в ТРЦ и что там увидит

Управляющие казахстанских торговых центров более оптимистичны в своих настроениях – они рассчитывают на привычки и менталитет соотечественников и полагают, что тем не понравилось покупать онлайн. По­этому люди вернутся в торговые центры, чтобы провести время с семьей, развлечься, пощупать товар и убедиться в его качестве перед покупкой.

«Думаю, серьезной трансформации не будет. Направления развлечений уже есть, выдумывать ничего не нужно. В западных странах качество продукта намного выше. Они не боятся заказывать в интернете,  уверены, что придет то, что нужно. У нас не так», – уверен Андрей Гордиенко.

Плохая новость для покупателей – в ближайшее время их будет ждать довольно скудный ассортимент и подросшие цены.

«У многих ретейлеров даже летние коллекции не были закуп­лены. В течение двух-трех недель после открытия возникнет всплеск продаж, потом, когда появятся новые ценники, – затишье», – продолжает Гордиенко.

Финансовый директор бишкекского ЦУМа Усенжан Турдиев тоже полагает, что продажи начнут восстанавливаться к осени. Он объясняет:

«В связи с пандемией многие арендаторы не смогли закупить товары – предложения на рынке не будет. Реальные цифры потребления увидим начиная с сентября, когда появятся осенние коллекции и спрос».

Девелоперы надеются, что за время низкого летнего сезона люди соскучатся по привычному шопингу, осенью в торговые центры завезут новые коллекции и покупателям наконец удастся устроить полноценный шопинг. Главное, чтобы обошлось без второй волны эпидемии. Мысова резюмирует:

«Думаю, выйдем в высокий октябрь. Все рассчитываем на Новый год. Но страшно подумать, что будет, если осенью начнется вторая волна пандемии. Если уйдем еще раз в глубокий карантин – это реально страшно. Экономика будет совсем в другом состоянии, которое пока даже сложно представить».

В одной упряжке

Пандемия изменила не только потребителей, но и самих участников рынка – арендодателей и арендаторов ТРЦ.

«Мы остались тет-а-тет с нашими арендаторами. Нужно было перестраивать отношения из обычных в какие-то даже политические. Сейчас недостаточно просто иметь квадратные метры и удобные подъезды. Мы еще должны выстраивать очень хорошие отношения с нашими арендаторами. Должны слушать и слышать друг друга», – говорит Маншук Сихимбаева. 

Для управляющих торговыми центрами клиент – это не конечный покупатель, а арендатор. По мнению Баян Куатовой, подход большого бизнеса «ушли одни, придут другие» сейчас неуместен – на большое количество новых арендаторов в ближайшее время рассчитывать не стоит. Собственникам торговых площадей предстоит выстраивать тесное сотрудничество.

«Заботясь о своих клиентах (арендаторах), владельцы ТРЦ дают возможность арендаторам заботиться о конечном потребителе (покупателях)», – считает управляющий партнер Colliers International Kazakhstan, добавляя, что такой подход должен заключаться не в разовой акции, а в целой программе долгосрочных мер.

Ирина Седухина, управляющий партнер Watcom Group, занимающейся оценкой и анализом потоков посетителей ТЦ, полагает, что новые отношения будут строиться в том числе и на основании четких расчетов. Она поясняет:

«Управляющие компании будут зависеть от бизнеса каждого арендатора в отдельности. Нельзя управлять, не измеряя. Надо продолжить измерять трафик, но еще важнее знать товарооборот арендаторов, понимать, кто их покупатели, почему они приходят в ТРЦ и чем интересуются. Успех будет зависеть от объединения и поиска совместных точек роста (для управляющих компаний и арендаторов) на основе четких данных, собираемых в режиме онлайн».

Участники рынка полагают, что и для арендаторов, и для покупателей привлекательность сохранят торговые центры, предлагающие комфортное пространство для отдыха и развлечений. Даже те арендаторы, которые перейдут в формат онлайн-торговли, будут охотно арендовать в таких ТРЦ помещения для своих шоурумов и пунктов выдачи заказов.

«Мы будем идти навстречу торговле в интернете и работать больше как пункт выдачи, при этом не отходя от сути ТРЦ», – говорит директор The Smart Space, компании из сферы услуг по управлению недвижимостью Нуржан Давлетбаев. 

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_kaz.png