834 просмотра

Более 100 млн тенге может потерять бюджет Усть-Каменогорска

Бизнесмены судятся с акиматом

Фото автора

Защитить свои права в суде намерены предприниматели из Восточного Казахстана, занимающиеся наружной рекламой. Причина исков – отказ чиновников в продлении аренды на землю, где установлены билборды. По мнению бизнесменов, это ведет к их полному разорению.

Парадоксальная ситуация на рынке наружной рекламы сложилась в двух городах Казахстана – Усть-Каменогорске и Семее. Почему-то только именно здесь, по словам самих предпринимателей, чиновники руководствуются требованиями национального стандарта «Средства наружной рекламы на автомобильных дорогах и в населенных пунктах. Общие технические требования и правила размещения», хотя документ не является нормативно-правовым актом. Более того, уверяют специалисты в этой сфере, его требованиям не сможет соответствовать ни одна рекламная конструкция во всем Казахстане!

Когда закон не писан

По словам директора Ассоциации рекламных агентств по ВКО Романа Маглия, с данной проблемой представители этого бизнеса столкнулись еще в прошлом году, когда по решению акимата областного центра в городе были демонтированы несколько рекламных конструкций.

«Примечательно, что произошло это ночью. Кстати, позже в суде мы доказали, что действия акимата были незаконными. Государственные органы ссылались на Нацстандарт, который якобы не соблюли предприниматели. Мы стали разбираться в этом вопросе», – рассказывает «Курсиву» Роман Маглий.

Представители ассоциации за разъяснениями обратились в министерство национальной экономики РК, в Комитет по техническому регулированию министерства индустрии и инфраструктурного развития РК – непосредственно к разработчику данного нацстандарта.

«Нами был получен ответ, что использование нацстандарта преждевременно, поскольку в данный момент идет разработка нового нормативного правового документа. В частности, в министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК подтвердили, что данный стандарт не является нормативным правовым актом, а значит, не обязателен для исполнения», – сообщил Роман Маглий.

Еще более конкретно ответили в прокуратуре ВКО, куда ассоциация обратилась за разъяснениями данной ситуации. В официальном ответе от 22 ноября 2018 года заместитель прокурора ВКО Виталий Шабер пишет: «Сообщаю, что 15.11.2018 года прокуратурой области в акимат города направлено письмо о приостановлении исполнения представления до принятия нового закона о рекламе. В настоящее время исполнение акта надзора акиматом приостановлено».

Зри в корень

Впрочем, эти разъяснения не повлияли на решение акимата Усть-Каменогорска: комиссия по-прежнему отказывает в продлении аренды земельных участков, мотивируя это тем, что отдел административной полиции Усть-Каменогорска не дает согласования на соответствие нацстандарту, которого требует отдел земельных отношений.

В Ассоциации рекламных агентств уверены, что происходит подмена понятий. Здесь отмечают, что когда документы землепользования поступают на продление, предприниматель обращается в местный исполнительный орган – акимат, где раньше отдел земельных отношений автоматически готовил документы для постановления, ведь этот участок ранее уже был выделен, план проекта имеется.

«Казалось бы, все. Но почему-то теперь акимат снова решил выносить это на комиссию. Вот здесь отдел архитектуры запрашивает в дорожной полиции соответствие национальному стандарту, который не является нормативно-правовым актом и носит рекомендательный характер, и которому не может соответствовать ни одна рекламная конструкция в Казахстане! В Дорожной полиции честно отвечают – не соответствует. Но и не может соответствовать», – уверены в ассоциации.

Почему так происходит, «Курсив» выяснял в соответствующих инстанциях. В городском отделе земельных отношений сказали, что не они принимают решение о продлении аренды. По словам заведующего сектором согласования проектной документации ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства города Усть-Каменогорска» Кайрата Кужамбетова, вопросы продления аренды тоже не в их компетенции, хотя контроль за размещением наружной рекламы осуществляют в этом отделе.

«Да, спор на самом деле есть, у каждой стороны свои аргументы. Насколько я знаю, сейчас Ассоциация обратилась в акимат с обращением, но они ссылаются на устаревшие нормативы. А нацстандарт…. Написано, что он введен в действие, нигде не написано, что он отменен. Вот в чем вопрос», – комментирует ситуацию Кайрат Кужамбетов.

Главный специалист юридического отдела аппарата акима Усть-Каменогорска Гульнар Ахметова отказалась прокомментировать «Курсиву» данную ситуацию, сославшись на то, что решение принимается коллегиально и правильнее ответ получить у акима города Жаксылыка Омара, поскольку последнее слово за ним. Получить комментарий у главы Усть-Каменогорска также не получилось, как сообщили в пресс-службе акима города, Омар занят.

По аналогии?

Кстати, похожая ситуация сложилась и в Семее. Правда, здесь чиновники понесли наказание за то, что попытались забрать землю у владельцев рекламных конструкций.

«В феврале к нам обратились руководители семи рекламных агентств Семея, которые получили уведомления о необходимости демонтажа своих билбордов на участке земли, где должна была начаться реконструкция дорожного полотна, причем предоставить новые участки отказались. Интересно, что письменный документ не был подписан и зарегистрирован. В ситуации разбирался департамент по делам госслужбы и противодействию коррупции ВКО, в результате руководители отдела земельных отношений, отдела архитектуры и градостроительства Семея были привлечены к адмответственности в виде штрафа 126 тыс. тенге», – сообщили «Курсиву» в Палате предпринимателей ВКО.

По словам заместителя директора Палаты предпринимателей ВКО Динары Мухамеджановой, возникшая ситуация на рынке наружной рекламы в Усть-Каменогорске тоже взята на контроль.

«Мы намерены защитить права предпринимателей, также этот вопрос будет внесен в Реестр местных административных барьеров», – сообщила Динара Мухамеджанова.

Вместе с тем в Усть-Каменогорске только на прошлой неделе отказ в продлении аренды компании получили в отношении сразу шести участков, в отношении еще нескольких десятков территорий решения принимаются. В ассоциации уверены, что они будут отрицательными. В этом случае под большим вопросом окажется будущее сразу трех рекламных компаний.

banner_wsj.gif

460 просмотров

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg