1848 просмотров

Когда коллектор становится партнером бизнесмена

Рынок стрессовых активов в Казахстане по сей день не рассматривается как бизнес и как источник дополнительного экономического роста при возвращении проблемных проектов в производственный оборот

Инвестиционный фонд Казахстана становится уникальной для казахстанского рынка структурой: занимающийся ныне управлением проблемных активов институтов развития Фонд завершил прошлый год с прибылью, несмотря на погашение 75% своих обязательств перед «Банком Развития Казахстана».

В абсолютных цифрах сумма погашения составила $80 млн, тем не менее ИФК не только погасил большую часть своих обязательств, но и показал высокую рентабельность на рынке стрессовых активов. Для бизнеса же, готового войти на рынок стресс-менеджмента, дан четкий сигнал: в Казахстане есть прецеденты успешной работы со стрессовым портфелем.

Рынок стрессовых активов в Казахстане по сей день не рассматривается как бизнес и как источник дополнительного экономического роста при возвращении проблемных проектов в производственный оборот, хотя во всем мире это бизнес и достаточно привлекательный для инвесторов. В прошлом, 2018 году, по оценкам экспертов, предложение свободных к инвестированию средств на этом рынке исчислялось $100 млрд. По мнению председателя правления ИФК Ермека Сакишева, эффективное управление стрессовым портфелем во всем мире становится целой индустрией, и Казахстану необходимо стремится к освоению лучших практик в этом секторе.

В прошлом 2018 году чистый доход Фонда составил более 500 млн тенге, и это при том, что ИФК принял решение о крупной сделке с АО «Банк развития Казахстана»: условия по договорам переуступки с БРК были пересмотрены таким образом, что в конце 2018 года Фонд выплатил 75% от общей суммы индексированной части обязательств (это порядка $80 млн), а оставшаяся часть индексированных обязательств подлежит выплате по графику в срок до 2025 года. 

Такая результативность ИФК связана, в первую очередь, с работой его персонала с потенциальными инвесторами, которые стали воспринимать коллекторскую по сути своей компанию как надежного партнера по бизнесу, способного готовить для бизнес-сектора выгодные предложения, полностью обезопасив будущего хозяина стрессового актива от каких-либо юридических коллизий. 

«Мы сейчас единственная компания в квазигосударственном секторе, которая смогла, несмотря на череду девальваций, в долларах закрыть свои обязательства и более того – не только закрыть, но и показать, что мы можем быть финансово устойчивыми даже после закрытия всех долгов, - говорит Ермек Сакишев. – В рамках подписанного соглашения в декабре того года из Фонда произошло выбытие колоссальной суммы, но несмотря на это, ИФК закрыл свой финансовый год с чистой прибылью в полмиллиарда тенге, хотя изначально плановые показатели были меньше», - добавляет он.

Слухи о «смерти» активов были сильно преувеличены 

Ярким примером  качественного менеджмента ИФК в работе с отчуждаемыми в свою пользу активами, явилась ситуация с элеваторами ГК «Настюша» (ТОО «Булаевский элеватор», ТОО «Киялы - Астык», ТОО «Смирновский элеватор», ТОО «ХПК Петропавл-Астык»): несмотря на поднятую в регионе короткую ложную панику и дезинформацию, технологическая деятельность данных элеваторов не была приостановлена, все работы, связанные с сушкой, очисткой и процессом хранения зерна проводились и проводятся по настоящее время – и для сельхозтоваропроизводителей смена собственников на одном из них – «Булаевском» -  прошла практически незаметно. Элеватор был закрыт лишь на несколько дней на инвентаризацию.

«В прошлом году, когда мы приняли решение по принятию на баланс элеваторов, повалил определенный негатив, якобы это было бездумное решение и мы хотим нанести ущерб собственникам зерна. Но на самом деле мы очень скрупулезно подбирали момент, когда нам принимать в собственность эти элеваторы, - говорит глава правления ИФК. - Мы учли специфику агробизнеса, дождались завершения уборочной кампании, дали собственникам зерна – а это около 40 крестьянских хозяйств – реализовать его, и только после этого начали проводить свои мероприятия. Если бы мы в момент уборочной не дали бы давальцам  возможность загружать зерно, для них бы это означало банкротство. Поэтому мы этим занялись в конце года, когда ажиотаж на рынке приемки зерна прошел, и мы благополучно взяли элеватор в рабочем состоянии, но уже освобожденным от требований третьих лиц.Сейчас мы ведем работу по принятию еще двух элеваторов на баланс, причем сейчас уже аграрии этот процесс воспринимают спокойно, компромисс найден,  поскольку люди понимают, что ИФК – это компания, основная цель которой – вернуть госсредства и сохранить актив на рынке, а не нанести кому-либо бездумный ущерб. Поэтому владельцы зерна с пониманием относятся к нашим требованиям освободить элеватор от их зерна», - отмечает он.

Всего ИФК за 2018 год осуществлен возврат задолженности на общую сумму более 4 млрд тенге, в том числе путем принятия имущества на баланс Фонда. И при этом работа по всем активам велась в том же направлении – основной задачей фонда было не  просто отсудить актив у несостоятельного должника, а дать ему вторую жизнь посредством нахождения нового инвестора. При этом Фонд не вмешивается в операционную деятельность предприятий, затрачивая львиную часть времени на поиск максимально возможного числа инвесторов. 

Вторая жизнь активов ИФК: все строго индивидуально 

«Сейчас наиболее востребована покупка в рассрочку, либо покупка с торгов, но результативность этих инструментов зависит от правильно выстроенного менеджмента. При продаже актива наши сотрудники стараются найти максимальное количество бизнесменов, задействованных в той отрасли, к которой актив относится, тех людей, которым этот актив мог бы быть действительно интересен и оповестить этих людей о предстоящих либо торгах, либо о нашем интересе продать этот актив по заявленной оценочной стоимости, - говорит Ермек Сакишев. – Мы в своей работе абсолютно прозрачны, и считаем, что чем больше людей знает о продаже актива, тем больший интерес проявится. Как пример: сейчас мы собираемся реализовывать элеваторы, и уже сейчас знаем больше 10 инвесторов, которые заинтересованы в приобретении этих активов. Электронные торги при этом будут проходить абсолютно прозрачно – на площадке Информационно-учетного центра.  И каждый из 10 потенциальных инвесторов имеет полный доступ к этому ресурсу. Кроме того, мы выстраиваем работу так, чтобы инвесторы могли гарантированно осуществлять выплаты без просрочек. График платежей каждому новому инвестору составляется индивидуальный, за счет чего они могут стабильно платить, специфика деятельности каждого учитывается», - подчеркивает он. 

В частности, к примеру, для найденного инвестора завода газобетонных изделий в Актобе при составлении графика платежей максимум финансовой нагрузки был определен на весну и лето – то есть на разгар спроса на его продукцию. Точно также составлялся график погашения долга по Булаевскому элеватору – там пик финансовой нагрузки выпадает на период после посевной

«То есть мы пытаемся в те периоды, когда на том или ином рынке затишье, меньше денег брать, а в момент активных продаж на этом рынке, добирать больше. График составляется так, чтобы основную часть бизнесмен платил в тот момент, когда его продажи находятся на пике», - отмечает председатель правления ИФК. 

По его оценке, рынок стрессовых активов в ближайшие годы в стране будет прирастать, а вот темпы этого прироста будут зависеть от того, будут ли казахстанские предприниматели подходить к своим проектам достаточно взвешенно. 

Инвестора встречают по уму – провожают в одежке

Между тем, при работе с бизнес-сектором, всегда присутствует человеческий фактор, невозможно всем угодить, и ИФК это и не пытается сделать. Задача одна – вернуть деньги и сохранить производственную деятельность. Между тем, не всегда это будет тот же профиль предприятия. 

«Мы часто сталкиваемся с нападками от бизнесменов, которые не просчитали свои риски. Но бизнесу нужно понимать, мы - государственный институт развития, мы  работаем всегда строго в правовом поле, каждое наше действие в рамках претензионно-исковой работы сопровождается решением суда. Реализуем же мы активы в рамках публичных электронных торгов, оценка проводится независимой компанией.Приведу пример. В прошлом году мы заключили договор об аренде завода металлоконструкций в поселке Заречный, предыдущий арендатор пытается выставить нас в невыгодном свете, но по факту  сейчас на заводе работает арендатор, который ввел в эксплуатацию производство. Нужно учитывать, что  завод состоит из двух линий, он ввел в эксплуатацию одну линию, завез туда свое оборудование, замонтировал, набрал людей, они выпускают сварную балку и гнутый швеллер, все работает, заказы принимаются, выпускается продукция. 
Производство второй линии наладила другая компания на другой производственной площадке, там выпускают дизель-генераторы, но в планах - расширить линейку и приступить к их серийному производству. Таким образом все имущество актива максимально задействовано. Еще один удачный пример – мы ожидаем в ближайшее время запуск завода газобетонных изделий в Актобе. Причем новый инвестор заверяет нас, что объем производства будет сохранен на заявленном уровне – 171 тыс. кубометров газобетонных изделий в год, порядка 8 наименований продукции. ИФК придерживается такой философии: наш успех – это успех тех инвесторов, которые пришли к нам - и с нами работают», - подытоживает Ермек Сакишев. 

*Партнерский материал, подготовленный совместно с ИФК

 

banner_wsj.gif

387 просмотров

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg