МСБ не успевает за строительством
Реализация коммерческой недвижимости через инструменты аренды с выкупом, предлагаемая Фондом недвижимости «Самрук-Қазына», может затянуться. Не смотря на то, что, по мнению аналитиков, условия, предлагаемые фондом, достаточно привлекательны, рынок комерческой недвижимости в Астане перенасыщен.
Реализацией коммерческих площадей в объектах, финансируемых АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», занимается дочерняя организация – Управляющая компания ТОО «ФН Менеджмент».
На данный момент компания реализует коммерческие помещения на цокольном этаже общей площадью 3596,6 кв. м в жилом комплексе «Акжайык», расположенном в Астане. Предоставляется возможность деления помещений (от 25 кв. м).
Как сообщили «Къ» в Фонде недвижимости, в ближайшее время планируется реализация коммерческих помещений в жилых комплексах Астаны: ЖК «Туран» – 634 кв. м, ЖК «Запад» – 2260 кв. м, ЖК «Хан Тенгри» – 1223 кв. м.
На данный момент управляющая компания принимает предварительные заявки для формирования пула потенциальных арендаторов и собственников.
Недвижимость, предлагаемая «ФН Менеджмент», занимает меньше 10% рынка. «Всего в финансируемых Фондом недвижимости жилых комплексах 8867 кв. м коммерческих площадей, подлежащих реализации. Согласно Правилам реализации жилых и коммерческих помещений АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына» стоимость определяется после сдачи объектов в эксплуатацию», – пояснили «Къ».
Помимо реализации посредством проведения аукциона, предусмотрена возможность свободной реализации через механизмы прямой продажи или заключения договора аренды с выкупом сроком на 13 лет.
При заключении договора аренды с выкупом основными условиями являются: срок аренды 13 лет; переход помещения в собственность по истечении срока аренды; возможность досрочного выкупа по истечении 3 лет; гарантийный платеж в размере 3 арендных платежей.
«В отличие от покупки коммерческого помещения, механизм аренды с выкупом имеет ряд преимуществ, например возможность не замораживать деньги в недвижимости, а пустить их в оборот, при этом арендатор получает практически все права собственника. В течение 3 лет возможен частично досрочный выкуп части стоимости помещения до 50%, что позволит при желании снизить размер арендного платежа. Через три года арендатор вправе распоряжаться имуществом, досрочно выкупить или переуступить свои права», – рассказали в АО «Фонд недвижимости».
Реализация недвижимости осуществляется по мере передачи помещений в достраиваемых объектах. На сегодняшний день реализация коммерческих площадей осуществляются в ЖК «Акжайык» и ЖК «Запад» в городе Астане.
«Учитывая, что среднерыночная цена аренды на левобережье города Астаны составляет порядка $20–25 за 1 кв. м, можно говорить о том, что аренда с выкупом – экономически более выгодное решение, чем простая аренда на существующем рынке. Помимо экономической выгоды субъекты малого и среднего бизнеса, заключающие договоры аренды или аренды с выкупом, получают дополнительную возможность участия в программах льготного кредитования по линии Фонда развития предпринимательства «Даму», – пояснили в фонде.
Как говорит директор ТОО «ФН Менеджмент» Айсултан Акчурин, компания имеет достаточно широкий спектр предложений коммерческой недвижимости.
«Реализация коммерческой недвижимости через инструменты аренды с выкупом на сегодняшний день практически не имеет аналогов по своей привлекательности для малого и среднего бизнеса», – добавил он.
Как пояснил «Къ» директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег Алфёров, столичный рынок офисной и торговой недвижимости пока остается перенасыщенным. Кроме того, офис/торгово-сервисная точка на первом этаже жилого комплекса – это специфичный формат. Поэтому заполнение предложенных фондом площадей займет не один квартал.
«Надо понимать, что предлагаемые площади – это вынужденный бонус к жилым объектам, завершаемым с участием «Самрук-Казыны». Расценивать их как меру воздействия на рынок коммерческой недвижимости не стоит. Общий пул коммерческих площадей, реализуемых фондом в ближайшей перспективе, составит лишь порядка 7,5 тыс. кв. м», – говорит эксперт.
Тем не менее, по мнению г-на Алферова, предлагаемые условия аренды с последующим выкупом, как и в случае жилых площадей, более чем привлекательны. «Фиксированная стоимость объекта, отсутствие залоговых обязательств, первоначального взноса, страховых выплат и многие другие преимущества наверняка заинтересуют представителей столичного МСБ. Беда лишь в том, что малый и средний бизнес в малонаселенном столичном регионе развивается медленнее, нежели ввод в эксплуатацию площадей коммерческого назначения», – резюмировал Олег Алферов.
Стоимость реализуемых коммерческих помещений в жилом комплексе «Акжайык»
Ставки аренды: 2-й квартал 2011 года (Астана)
Средняя цена продаж офисных площадей (Астана)
