Перейти к основному содержанию

kursiv_in_telegram.JPG


6067 просмотров

Лишь треть торгового оборота в Алматы приходится на долю цивилизованного рынка

Обзор коммерческой недвижимости совместно с Colliers International Kazakstan

Фото:Shutterstock/Автор Aureliy

Последние тенденции рынка коммерческой недвижимости Казахстана – это рост свободных площадей за счет увеличения предложения новых и освобождения старых помещений, выбор арендаторами офисов из соотношения «цена – качество» и соответственное снижение ставок по аренде.

Рынок офисной недвижимости двух самых крупных городов Казахстана демонстрирует не только количественный, но и качественный рост за счет высокой конкуренции среди собственников. В свою очередь, это дает арендаторам широкий выбор среди множества различных вариантов.

Офисная недвижимость в Алматы

Алматы уже который год остается лидером по количеству качественных торгово-развлекательных центров и бизнес-цент­ров в республике. Нур-Султан, несмотря на статус столицы, немного отстает.

Ежегодно в Алматы вводятся в эксплуатацию сотни квадратных метров нового рабочего пространства, что создает на рынке среду для конкуренции.

По данным международной консалтинговой компании Colliers International Kazakhstan, средняя доходность инвестиций в качественный объект класса «А» или «B» в городе составляет около 10%, что делает данный сектор недвижимости привлекательным для девелоперов.

Объем предложения офисных площадей в городе сейчас, по оценке агентства, более 1,2 млн кв. м. Совокупный объем рынка, исходя из цен на аренду, превышает 80 млрд тенге в год.

Ставки аренды варьируются от 4 тыс. тенге до 16 тыс. тенге за кв. м – в зависимости от класса объекта. Велика доля объектов класса «B» – это те проекты, которые ранее имели высший уровень качества, но потеряли моральную актуальность и физические характеристики во временном промежутке, а также объекты, изначально реализованные в рамках данной категории, уступающие объектам класса «А» по некоторым характеристикам.

Офисы высокого класса обычно располагаются в элитных районах города, и это сказывается на средних ценах на аренду. В Алматы, в Медеуском районе, цена за 1 кв. м в среднем составляет 6,1 тыс. тенге, в Бостандыкском – 4,2 тыс. тенге, в Алмалинском – 4,1 тыс. тенге, в Ауэзовском –  3,1 тыс. тенге.

Colliers Kazakhstan составил рейтинг офисных зданий представительского класса Алматы. Лучшие проекты среди бизнес-центров южной столицы – БЦ «AFD», БЦ «Esentai Tower», БЦ «Park View».

Заполняемость данных бизнес-центров достигает максимальных показателей при средней загрузке офисной недвижимости на уровне до 92% в классе «А» и 85% в классах «B» и «B+».

Сейчас в Казахстане отсутствует официально принятая классификация офисной недвижимости, поэтому Colliers International принимает за основу самостоятельно разработанную матрицу для оценки объектов. Эксперты Colliers учитывают такие критерии, как площадь, расположение, год постройки, высота потолков, наличие и ёмкость паркинга, возможности смены планировки и изначальный тип планирования, инженерные и IT-решения, инфраструктура объекта, конструктив и качество строительства, сервисное управление и его качество.

Офисы класса «А» – это помещения, которые располагаются в новых современных деловых центрах. Такие центры оборудованы современными инженерными системами; имеют свои конференц-залы; рабочие места, оснащенные оргтехникой и средствами связи. Большое внимание уделяется охранной и пожарной безопасности. Остальные классы отличаются от класса «А» менее комфортными условиями: месторасположением, обслуживанием, перечнем необходимой офисной техники, видом парковки или ее отсутствием и пр.

Офисная недвижимость в Нур-Султане

Столица почти в два раза уступает Алматы по объему предложения офисной недвижимости – общий объем офисных помещений Нур-Султана находится на уровне 680 тыс. кв. м. Средняя рыночная заполняемость столичных бизнес-центров – 86,4%.

Средние ставки по аренде в бизнес-центрах составляют от 5 тыс. до 14 тыс. тенге и варьируются в зависимости от района. Самые высокие минимальные цены наблюдались в Есильском районе Нур-Султана – в среднем 7,4 тыс. тенге. Стоит отметить, что именно этот район имеет наибольшую плотность офисных площадей.

87% площадей офисной недвижимости класса «А» и «Б» расположены на левом берегу Нур-Султана.

К лучшим объектам на столичном рынке офисной недвижимости, по версии Colliers, можно отнести БЦ «Talan Towers» от Verny Capital, БЦ «Q» (первая и вторая очереди) от Astana Development Group, БЦ «Ренко» (первая и вторая очереди) от «Ренко Кат», а также БЦ «Aura» от BI Group.

Как отмечают аналитики Colliers, в столице предложение на рынке офисной недвижимости растет не только за счет введения в строй новых площадей, но и за счет продажи зданий и сооружений, ранее занимаемых национальными компаниями.

Торговая недвижимость города Алматы

В Алматы более 1,8 млн кв. м торговых площадей, то есть более 600 кв. м на каждую тысячу жителей. Это самый высокий показатель по республике.

34% торгового оборота в городе приходится на долю цивилизованного рынка – тех самых ТРЦ, остальные 66% по-прежнему занимают базары.

Сейчас в городе работает 47 объектов торговой недвижимости.

Colliers International выбрал лучшие ТРЦ Нур-Султана и Алматы в разных категориях.

«Лучший ТРЦ для молодежи»

ТРЦ «Dostyk Plaza» и «Mega Park» стали самыми привлекательными для молодежи. Эти центры могут похвастаться удобными и вместительными фуд-кортами с разнообразной кухней, качественным и широким ассортиментом fashion-товаров по приемлемым ценам, а также такими операторами кинотеатров, как Cinemax и Chaplin.

«Семейный ТРЦ»

ТРЦ «Mega Alma-Ata» и «Aport Mall» стали лучшими в этой категории. Разнообразный выбор торговых точек и широкий ассортимент товаров вкупе с большим количеством развлекательных программ (в том числе детских) делают эти ТРЦ местами семейного времяпрепровождения. Aport Mall, пользующийся популярностью даже несмотря на свою удаленность от центра города, предлагает посетителям 220 тыс. кв. м с товарами и услугами для досуга и отдыха, а также единственный в городе крытый аквапарк.

«ТРЦ в спальных районах»

ТРЦ «MOSKVA metropolitan» и «МART» являются основными местами притяжения для жителей спальных районов, в которых они расположены. Средний масштаб данных проектов позволяет вместить в себя арендаторов и бренды, способные покрыть первостепенные потребности частых покупателей – последним теперь не приходится при малейшей необходимости выезжать из своего района в крупные ТРЦ – лидеры рынка.

«Самый перспективный ТРЦ»

ТРЦ «Forum Almaty» обладает рядом рыночных преимуществ – у него выгодное месторасположение, удачное концептуально-архитектурное решение и качественная планировка помещений. Правда, проект несколько раз сменил собственника, и из-за этого сроки запуска неоднократно отодвигались. Техническое открытие состоялось в октябре 2018 года.

Торговые центры Нур-Султана

Рынок торговой недвижимости столицы в три раза меньше рынка Алматы – совокупный объем предложения составляет около 646 тыс. кв. м. Но по количеству торговых площадей на тысячу жителей показатели Нур-Султана сравнимы с алматинскими – более 580 кв. м на 1 тыс.

Из-за климатических особенностей региона качественные торговые объекты в городе Нур-Султан более актуальны, нежели стрит-ритейл формат. Тогда как в Алматы такой формат активно развивается – примером может послужить улица Панфилова, которая стала не только современной платформой для торговли предпринимателей, но и местом отдыха горожан.

В столице ТРЦ и торговые дома продолжают вытеснять торговлю менее комфортного формата. Рост площади рынков и базаров в столице рекордно низкий.

Сейчас в Нур-Султане функционирует 20 объектов торговой недвижимости, некоторые из них обладают рядом преимуществ относительно своих конкурентов.

«Семейный ТРЦ»

Mega Silk Way является самым хорошо организованным и концептуально продуманным ТРЦ столицы. Широкие коридоры, естественное солнечное освещение и разнообразие предлагаемых товаров и услуг делают его одним из самых посещаемых в городе. Кинотеатр и детский развлекательный центр сетевых операторов делают объект востребованным местом семейного досуга.

«Хан Шатыр» – один из первых масштабных проектов города. Здесь представлено наибольшее количество брендов и разнообразные варианты отдыха. Часто ТРЦ позиционируется как достопримечательность города. Напомним, что «Хан Шатыр» спроектирован знаменитым британским архитектором Норманом Фостером и сейчас является одним из тех зданий, что формируют современный облик столицы.

ТРЦ «KeruenCity» ранее принадлежал к семейству Mega Center и приобрел новое название после смены собственника. Объект повторяет концепцию бренда, ориентированную на отдых с детьми. Несмотря на свои небольшие размеры, центр имеет высокий трафик посетителей.

«Лучший ТРЦ для молодежи»

ТРЦ «Keruen» предлагает один из самых широких фуд-кортов, а также продвинутый в технологиях кинотеатр – магнит для молодежи столицы, которая и составляет большинство посетителей данного центра.

Рейтинг последний_0.jpg


1892 просмотра

Почему в Казахстане не любят страховать жизнь

В 2018 году расходы на данный вид страхования в стране составляли около $14 на душу населения

Фото: shutterstock/коллаж

Страховые продукты в Казахстане, за исключением обязательного вида, не пользуются заметным спросом. И тем не менее, по оценкам экспертов, драйвером страхового рынка сейчас является такое направление, как добровольное страхование жизни. «Курсив» выяснил, сколько в стране КСЖ и какие услуги они предоставляют.

Компании по страхованию жизни в Казахстане предоставляют услуги как по обязательному, так и по добровольному страхованию.

В обязательном порядке все работодатели заключают договоры по страхованию работников от несчастных случаев при исполнении ими трудовых обязанностей.

Добровольно казахстанцы могут застраховаться сами на случай смерти по любой причине, на случай летального исхода от несчастных случаев, на случай критических болезней, и, кроме того, они могут воспользоваться услугами аннуитетного страхования.

Застраховать свою жизнь вы можете как от смерти по любой причине, так и отдельно от смерти в результате несчастного случая. Отдельно застраховаться только от последствий несчастного случая нельзя. Для того чтобы застраховаться от последствий несчастных случаев в виде инвалидности I либо II группы, временной утраты трудоспособности, травмы, госпитализации, клиент при заключении договора должен выбрать дополнительное покрытие (защиту) от них. В данном случае страховая премия, которую вносит клиент, будет немного выше, чем просто при страховании от смерти по любой причине/от несчастного случая без дополнительного покрытия.

При страховании от смерти по любой причине существует срочное и накопительное страхование. В варианте срочного страхования выплаты произойдут, только если смерть застрахованного наступила в течение срока действия договора.

При накопительном страховании застрахованный имеет возможность не только получить страховую сумму при страховом случае, но и накопить деньги к определенному периоду. По завершении срока договора клиент получает накопленную сумму с процентами. Проценты обычно начисляются через три года с начала действия страхового полиса. Доходность по ним составляет 3–5%.

Сейчас в Казахстане набирает популярность страхование заемщика кредита. На нем зачастую настаивают банки, хотя они не вправе возлагать на заемщика обязанность по страхованию своей жизни или здоровья.

Представители страховых компаний отмечают, что продукт направлен на то, чтобы уменьшить кредитное бремя на родственников застрахованного и снизить банковский риск невозврата долга при возникновении страхового случая.

Еще одна форма – аннуитетное страхование, и наиболее интересен казахстанцам пенсионный аннуитет. Он позволяет при достаточности накоплений (около 10 млн для мужчин и 13 млн – для женщин) и достижении мужчинами возраста 55 лет, а женщинами – 51 года перевести свои пенсионные накопления из ЕНПФ в КСЖ. Точная сумма пенсионного аннуитета определяется каждой страховой компанией отдельно.

После заключения аннуитетного договора и перевода средств в страховую компанию клиент может выбрать выплаты из КСЖ ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода и ежегодно. Размер выплаты будет зависеть от размера пенсионных накоплений, но не может быть ниже минимальной пенсии, установленной законодательством РК на момент заключения договора. В 2019 году эта сумма составляет
36 108 тенге.

Добровольно застраховаться соотечественники могут и на случай болезни (критических заболеваний – онкологии, кардиохирургических и нейрохирургических заболеваний и при выезде за рубеж).

Почему в Казахстане не любят страховаться?

По оценке экспертов, низкая страховая культура казахстанцев – следствие невысокой платежеспособности большей части населения.

«Страхование жизни не продукт первой необходимости, и пользоваться услугами страхования население может только по «остаточному принципу». Сначала – расходы на обеспечение базовых потребностей (питание, одежда, содержание жилья, автотранспорт, медицина, образование и оплата кредита), и только потом возможны расходы, связанные с добровольным страхованием жизни», – считают в «Халык-Life».

По данным S&P Global Ratings, в 2018 году расходы на страхование жизни в РК составили около $14 на душу населения по сравнению с $11 в 2017 году, что по-прежнему ниже, чем в секторе общего страхования (около $54).

Расходы на страхование жизни в Казахстане существенно ниже, чем в развитых странах – Франции, Италии и Норвегии (более $2 тыс. на душу населения), и сопоставимы с показателями таких развивающихся рынков, как Турция, Тунис и Кения ($15–17 на душу населения), но все еще ниже, чем в России (около $50) и странах Центральной Европы (более $110).

Специалисты из «Номад Life» предполагают, что дело не только в низких доходах и финансовой неграмотности населения РК.

В «Номад Life» считают, что медленные темпы развития страхового рынка связаны в том числе с невысокой заинтересованностью участников страхового рынка в расширении страховых продуктов для населения.

По мнению представителей страховых компаний, которые ответили на запрос «Курсива», развитию рынка могут помочь действия со стороны государства, в числе которых включение КСЖ в государственную образовательную накопительную программу в качестве участников; применение налогового вычета по ИПН у физических лиц на сумму уплаченных страховых премий по договорам накопительного страхования; внедрение отсроченного пенсионного аннуитета (право граждан на заключение договора пенсионного аннуитета ранее срока достижения ими возраста 51/55 лет при условии достаточности пенсионных накоплений).

«Долгие годы для казахстанцев существовал только один способ копить деньги – депозиты. Однако ставки по ним снижаются, что делает их менее эффективными. На этой волне продукты КСЖ могут стать альтернативой – например, накопительное страхование жизни с выплатой по курсу доллара» – такое мнение высказали специалисты Freedom Finance Life.

Несмотря на медленные темпы развития рынка, в КСЖ «Государственная аннуитетная компания» (ГАК) отметили: если взять за основной показатель поступление страховых премий, то можно увидеть, что с 2016 года рынок страхования жизни начал увеличивать долю на рынке страхования, «отвоевывая» в среднем 4% в год. Суммы полученных страховых премий в этой категории страхования увеличиваются в среднем на 20% ежегодно.

По оценке S&P Global Ratings, в 2019–2020 годах расходы на страхование жизни на душу населения в РК составят около $17.

Если вы решили страховаться…

В РК работает семь компаний по страхованию жизни. Их совокупные активы на 1 сентября 2019 года, по данным Национального банка, составили 386,2 млрд тенге.

Совокупный собственный капитал отрасли на тот же период составил 60,9 млрд тенге, собранные страховые премии – 123,9 млрд тенге, расходы по осуществлению выплат – 14,1 млрд тенге, суммарный нераспределенный доход – 11,1 млрд тенге.

Самой крупной по активам КСЖ на рынке является дочерняя компания Народного банка – «Халык-Life». Ее активы на начало сентября составили 159,8 млрд тенге. Страховые премии, которые собрала компания, – чуть более 52 млрд тенге. Компания выплатила 5,9 млрд тенге по страховым случаям.

Представители КСЖ рассказали, что за восемь месяцев 2019 года застраховано более 350 тыс. клиентов, из них более 338 тыс. – физлица и 12 тыс. – юрлица. Осуществлено более 65 тыс. страховых выплат, из них более 4,7 тыс. – по рисковым договорам страхования (страхование жизни и от несчастного случая и т. д.).

Второй компанией на рынке страхования жизни по активам стала «Номад Life» с активами в размере 120,6 млрд тенге. На 1 сентября у компании самый большой нераспределенный доход среди КСЖ – почти 4,5 млрд тенге. Размер собранных страховых премий – 38,5 млрд тенге.

В «Номад Life» рассказали, что за январь – август 2019 года заключено 84,6 тыс. договоров, по которым застраховано 723,9 тыс. человек, в том числе 73,8 тыс. договоров с физическими лицами (застраховано 91,7 тыс. человек) и 10,8 тыс. договоров с юридическими лицами (застраховано 632,2 тыс. человек).

Компанией за тот же период выплачено 4,3 млрд тенге. Основная масса страховых случаев, по словам экспертов компании, происходила в рамках обязательного страхования работников от несчастных случаев.

Следующей компанией по страхованию жизни с активами в размере 36,2 млрд стала ГАК. Это организация с 100%-ным государственным участием. Собранные страховые премии компании – 2,4 млрд тенге. Как рассказали в КСЖ, за восемь месяцев 2019 года было застраховано более 1,5 тыс. компаний и свыше 100 тыс. человек. Расходы по осуществлению страховых выплат на 1 сентября 2019 года составили 1,5 млрд тенге.

Объем активов в КСЖ «Standart life» приравнивается к 33 млн тенге. Привлеченные компанией премии составили почти 8 млрд тенге, осуществленные расходы на 1 сентября 2019 года – около 1,2 млрд тенге.

У «Европейской страховой компании» активы были на уровне 15,5 млрд тенге. Страховые премии компании – 16 млрд тенге, расходы по выплатам – 920,3 млн тенге.

Freedom Finance Life на 1 сентября 2019 года имела размер активов, равный 12,5 млрд тенге. Размер страховых премий равнялся почти 4 млрд тенге, расходы по осуществлению выплат – 281 млн тенге.

По данным КСЖ, за восемь месяцев 2019 года по сравнению с тем же периодом 2018 года количество застрахованных объектов увеличилось на 12,8%. 91,8% застрахованных объектов приходится на договоры с юридическими лицами, 8,2% – на договоры с физическими лицами.

Новая в отрасли компания по страхованию жизни «Евразия» завершила восемь месяцев с активами в размере 8,6 млрд тенге. Страховые премии компании – 3 млрд тенге, а расходы по осуществлению страховых выплат пока только 388 тыс. тенге.

Застраховать жизнь журналиста

В страховых компаниях отметили, что все больше казахстанцев стали интересоваться накопительным страхованием жизни. «Курсив» решил подсчитать, сколько нужно будет вносить гражданину (например, мужчине 30 лет, журналисту) в страховую компанию ежемесячно по накопительному страхованию без дополнительного покрытия и с дополнительным покрытием и на какую сумму он может рассчитывать при дожитии. См. инфографику «Накопительное страхование жизни в РК».

Pochemu v Kazahstane ne lyubyat strahovat' zhizn'1.png

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

 

Цифра дня

64-е
место
занял Казахстан по скорости фиксированного интернета в мире

Цитата дня

Популизм – это политика посредственности. Я не раздаю пустых обещаний. Я - человек конкретных дел. Я буду твердо проводить в жизнь свою программу реформ.

Касым-Жомарт Токаев
президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Банк Хоум Кредит

Home Credit Bank

Вы - главная инвест-идея

Home Credit Bank


Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций