Перейти к основному содержанию

Казахстанская недвижимость обманула Bloomberg

В августе текущего года, по сравнению с тем же периодом в 2009 году, в РК наблюдается 1,1% рост цен на новое жилье, стоимость вторичного выросла на 1,6%. Аналитики считают, что подорожание продолжится до конца года.

Казахстанская недвижимость обманула Bloomberg

Казахстанская недвижимость обманула Bloomberg
В августе текущего года, по сравнению с тем же периодом в 2009 году, в РК наблюдается 1,1% рост цен на новое жилье, стоимость вторичного выросла на 1,6%. Аналитики считают, что подорожание продолжится до конца года.

По прогнозам Bloomberg, в 2011 году рост цен на мировом рынке недвижимости замедлится на фоне слабого экономического роста и беспокойства по поводу ситуации с долговыми обязательствами.

Самой существенной проблемой для мирового рынка будет способность кредиторов продолжать финансирование отрасли, где долговой уровень все еще критически высок.

Возможность обвала цен

Некоторые казахстанские эксперты и аналитики утверждают, что серьезное влияние на рынок недвижимости могут оказать проблемные залоги в казахстанских банках второго уровня (БВУ). Якобы банки находятся в такой плачевной ситуации и процент невозвратов по ипотечным кредитам настолько высок, что очень скоро банки выбросят на рынок огромное количество проблемных квартир и это обрушит цены на рынке. С одной стороны, подобные прогнозы вполне обоснованы, ведь только в АО «Темiрбанк» доля проблемных займов по ипотеке составляет 71,9%. Но сами риэлторы опровергают данную информацию. Так, по словам директора по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют» Романа Костенко, ни у одного банка по сей день нет четкого алгоритма решения данной проблемы. Прежде всего самим банкам невыгодно обваливать рынок выбросом большого количества недвижимости, чтобы не обесценить и без того серьезно упавшие в цене за время кризиса залоги. К тому же структура этих залогов такова, что на 70-80% состоит из неликвидных на сегодняшний день вариантов. Так что сегодня, по словам Р. Костенко, БВУ намного выгоднее проводить индивидуальную работу с каждым проблемным заемщиком, пытаться договариваться о реструктуризации долга, предоставлении отсрочек, банковских каникул и т.д. «Соответственно, бояться или, наоборот, надеяться на снижение цен на рынке недвижимости по этой причине в ближайшее время никому не стоит», – добавляет он.

БВУ также отрицают подобные перспективы. Так, пресс-служба АО «Темiрбанк» говорит, что ежемесячно на торги выставляются в среднем 200 объектов, но до сих пор резкого снижения стоимости это не вызвало. А также добавляет, что в I полугодии 2010 года было реализовано около 40 объектов недвижимости, в I и II полугодиях 2009 года – 245 объектов недвижимости.

В АО «Альянс Банк» и вовсе не планируется массовая продажа недвижимости.

А главный специалист департамента розничного бизнеса АО «Евразийский банк» Ксения Еремина приводит статистику, также отрицающую падение цен на жилье: в I полугодии 2010 года с аукциона было реализовано 2 залога, за 2009 год – 3, а до конца года планируется продать 10 залогов.

Признаки роста

Ожидания резкого увеличения цен на жилье из-за возрождения БВУ-ипотеки также внушают сомнения.

В «Альянс Банке» предполагают незначительный рост цен на недвижимость, связанный с активностью БВУ РК в предоставлении продуктов ипотечного кредитования, возможно, что какое-то влияние окажут и предстоящие Зимние Азиатские игры.

Пресс-служба АО «Темiрбанк» считает, что до конца 2010 года повышения цен как на первичном, так и на вторичном рынках жилья не предвидится, поскольку новые условия по программам ипотечного кредитования в банках были ужесточены и большим спросом такие кредиты пользоваться не будут. И добавляют, что в 2009 году и до настоящего времени банк ипотечные кредиты не выдавал, но возобновить данный вид банковского продукта планируется с 1 октября текущего года. Кроме того, процентные ставки по ипотечным продуктам, действующие на сегодняшний день, в сравнении с 2009 годом остались без изменения.

В 2009 году АО «Альянс Банк» также не выдавал ипотечные займы, только с 1 сентября текущего года был запущен новый продукт ипотечного кредитования «Альянс Кредит Ипотека», ставка вознаграждения по которому – 13% годовых.

Однако Ксения Еремина говорит, что в I полугодии 2010 года объем выданных займов увеличился почти в 4 раза по сравнению с I полугодием 2009 года, и в 1,5 раза по сравнению со II полугодием 2009 года. Одной из причин увеличения объема выданных займов она называет снижение ставок. Так, в I квартале 2010 года они были снижены на 4%. «Во II полугодии 2010 года также планируется снижение ставок вознаграждения и пересмотр условий, в том числе, короткий срок рассмотрения заявок, что повлечет увеличение объема выданных займов», – добавляет она.

Стоит отметить, что, согласно данным Агентства РК по статистике, средняя цена на первичном рынке жилой недвижимости Алматы в мае 2010 года находилась на уровне около $1,615 тыс. за кв.м. Цены на вторичном рынке Алматы уменьшились приблизительно на 2,2% по сравнению с началом 2010 года и достигли уровня в $1,335 тыс. за кв.м. Однако на конец августа 2010 года прирост цен на новое жилье составил 1,1%, а на вторичное – 1,6% по сравнению с 2009 годом.

Роман Костенко отмечает небольшой спад покупательского интереса на рынке квартир в конце июня – начале июля, что повлекло за собой снижение индекса цен на жилую недвижимость. Но с конца июля по сегодняшний день, согласно его словам, наблюдается очень серьезный рост покупательской активности. Соответственно выросла и цена предложения, значительно увеличилось и число совершенных сделок. Одним из факторов этого является традиционная сезонность в этом сегменте именно в период с августа по октябрь. Кроме того, серьезно уменьшается количество предложений недвижимости, обусловленное отсутствием новых предложений от застройщиков.

Директор отдела консалтинга ТОО «Центр коммерческой недвижимости» Ольга Айбасова говорит, что «сейчас рынок разогнался и, конечно, будет расти, а после декабря возможно небольшое снижение, которое будет продолжаться до весны».

В 2011 году рост цен на жилье прогнозируется только во второй половине года, но при этом он будет незначительным, комментируют «Къ» в «Темiрбанке».

Дефицит жилья

По прогнозам председателя Агентства по жилищно-коммунальному хозяйству и делам строительства Серика Нокина, высказанным ранее, в 2011 году в Казахстане возможен резкий всплеск цен на жилье, спровоцированный ожидаемым дефицитом в 1,5 млн. кв. м.

Аналогичного мнения придерживается и Роман Костенко: «В ближайшей перспективе в Алматы будет серьезный дефицит предложения на рынке новостроек, поскольку уже практически три последних года не начат ни один новый строительный проект».

По его данным, в акимате не выдано ни одного нового разрешения на строительство жилого дома или жилого комплекса. «С большим или меньшим успехом завершается строительство только докризисных проектов жилых комплексов, а в этих комплексах свободных непроданных площадей практически нет. Кроме того, все квартиры в этих домах имеют своих владельцев в лице дольщиков. Если же комплекс достраивается с участием «Самрук –Казына», а в последний год это происходит практически в 100% случаев, то невыкупленные у застройщика ранее квартиры вполне обоснованно переходят в собственность ведомства. Поэтому в ближайшие годы их свободная реализация на рынке не планируется – эти квартиры будут участвовать в госпрограмме по арендному жилью. То есть с завершением их строительства на рынке вряд ли появится достаточное количество квартир, способное удовлетворить постоянно растущий в последнее время покупательский спрос», – говорит Р. Костенко.

Ко всему прочему, согласно данным «Абсолюта», на сегодняшний день в районные и городской акиматы от жителей Алматы подано более 16 тыс. заявлений на улучшение своих жилищных условий по госпрограмме, причем более 9 тыс. подавших заявления уверенно подтвердили свою платежеспособность. А городские власти в ближайшие 1-2 года смогут предоставить этой категории алматинцев не более 2-2,5 тыс. квартир. Данные факты, по словам Романа Костенко, убедительно говорят о том, что в ближайшие годы в Алматы будет наблюдаться серьезная нехватка жилья.

Общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в Алматы в период с января по май 2010 года, составил 368,571 тыс. кв.м, что на 6,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Роман Костенко говорит: «Для того чтобы в ближайшие пару лет на рынке появились новые объекты, нужно уже сегодня начинать новое строительство, к чему местные застройщики пока не готовы. Следовательно, как минимум в ближайшие два-три года в Алматы будет наблюдаться серьезный дефицит на рынке жилья».

По данным Scot Holland, жилой сегмент рынка РК оказался весьма непостоянным и с конца 2007 года переживал период спада. Тем не менее, ожидается, что строительная отрасль восстановится и опять будет выступать одним из основных источников экономического роста экономики Казахстана в долгосрочной перспективе.

Ценовые ожидания казахстанцевСогласно результатам проведенного «Къ» опроса, 47,83% читателей считают, что стоимость недвижимости в РК останется на прежнем уровне, 30,43% ждут понижения и около 22% – увеличения цен на жилье.

banner_wsj.gif

5847 просмотров

Сколько заработали компании по страхованию жизни в Казахстане

Около 16% доходов пришлось на инвестиционную деятельность

Фото: Depositphotos/Baurka

В Казахстане функционируют семь компаний по страхованию жизни (КСЖ). Одной из статей в общей структуре доходов являются доходы от инвестирования активов. «Курсив» выяснил, куда вкладывают средства КСЖ и сколько они заработали на такой деятельности.

Совокупные активы компаний по страхованию жизни в Казахстане, по данным Национального банка, на начало октября 2019 года составили 396,9 млрд тенге. В аналогичный период 2018 года активы были значительно ниже – 314,1 млрд тенге.

Собственный капитал таких организаций в этом году достиг 65,7 млрд тенге, увеличившись на 42% – с 46,4 млрд тенге в начале октября 2018 года. Сумма собранных страховых премий выросла за год с 89,6 млрд тенге до 139,1 млрд тенге на 1 октября 2019 года.

Расходы по осуществлению страховых выплат приблизились к 15,8 млрд тенге против 13,4 млрд тенге в прошлом году.

Нераспределенный доход (прибыль) компаний по страхованию жизни составил 14,1 млрд тенге. Аналогичный прошлогодний показатель – 11,3 млрд тенге.

Доходы от инвестиционной деятельности

Из отчетов о прибылях и убытках компаний по страхованию жизни следует, что инвестиционные доходы всех организаций (без учета расходов) на рынке составили 23,7 млрд тенге. Тогда как совокупные доходы КСЖ приблизились к 151,2 млрд тенге. Отметим, что основной деятельностью таких компаний является страхование, а не инвестирование.

Как правило, крупные страховые компании в силу размеров активов имеют возможность инвестировать больше средств и, соответственно, получать больший доход. Важное значение имеет инвестиционная политика самой компании – консервативная («меньший риск – меньшая доходность»), агрессивная («больший риск – большая доходность») или умеренная.

По данным финансовых отчетов КСЖ, общие доходы самой крупной компании по страхованию жизни «Халык-Life» за январь – сентябрь 2019 года составили 62,5 млрд тенге, в том числе от инвестиционной деятельности – 10,3 млрд тенге, или 16,5% от всех доходов. В прош­лом году доходы от инвестирования равнялись 5,8 млрд тенге, что на 78,5% меньше показателя этого года.

Отметим, что общие активы КСЖ на 1 октября этого года увеличились по сравнению с тем же периодом прошлого года на 111,5% и достигли почти 163 млрд тенге.

Nomad Life является второй по размерам активов компанией на рынке. Объем активов на начало октября текущего года приблизился к 124,4 млрд тенге. Еще в прошлом году такой показатель был на уровне 78,8 млрд тенге. Рост составил более 57% за год.

Компания за девять месяцев смогла получить доход, равный 48,5 млрд тенге, в том числе за счет инвестиционной деятельности – 6,9 млрд тенге (14,2% от совокупных доходов), за счет основной деятельности (страховой) – 41,6 млрд тенге. В аналогичный период прошлого года инвестиционный доход компании был на уровне 6,3 млрд тенге.

Государственная аннуитетная компания (ГАК) с активами в размере 36,1 млрд за анализируемый период за счет инвестиционной деятельности получила 2,3 млрд тенге дохода. Общие доходы приравнивались к 4,3 млрд тенге. Доля инвестиционного дохода от всех доходов составляла 54,9%.

Standard Life c активами в размере 33,6 млрд тенге получила общий доход в размере 10,6 млрд тенге, в том числе от инвестиционной деятельности – 2,1 млрд тенге (19,7% от всех доходов организации).

«Европейская страховая компания» с активами в размере 15,9 млрд тенге заработала за три квартала 19,1 млрд тенге против 11,6 млрд тенге в прошлом году. Из всей суммы доходов на инвестиционную деятельность пришлось 0,8 млрд тенге (4,2% от всех доходов), все остальное – на страховую деятельность.

Совокупные доходы Freedom Finance Life достигли 15,5 млрд тенге. Доходы от инвестиционной деятельности – 0,9 млрд тенге (18,9% от всех доходов), от страховой – 4,6 млрд тенге. Совокупные активы приравнивались к 14,9 млрд тенге. Инвестдоход компании за аналогичный период прошлого года – 0,7 млрд тенге.

В 2019 году на рынок страхования жизни Казахстана вышла дочерняя компания страховой компании «Евразия» с одноименным названием. Общие активы компании составили на 1 октября текущего года 9 млрд тенге. С начала открытия компания смогла заработать 0,8 млрд тенге, в том числе от страховой и инвестиционной деятельности по 0,4 млрд тенге. Напомним, КСЖ была выдана лицензия Национального банка в начале марта 2019 года.

Инвестиционный портфель страховых компаний

АО «Халык-Life» имеет самый большой инвестиционный портфель на рынке страхования жизни – по состоянию на 1 октября 2019 года он составлял 143,6 млрд тенге. Прирост к началу года составил 14%.

Причинами заметного роста инвестиционного портфеля и активов в целом стало присоединение в прошлом году к страховой компании КСЖ «Казкоммерц-Life» и рост объемов бизнеса.

По данным страховой компании, основную долю в инвестиционном портфеле занимают ценные бумаги (87,8%) как казахстанских, так и иностранных эмитентов, далее следуют депозиты (11,8%) и операции обратного РЕПО (0,4%).

В «Халык-Life» сообщили, что в структуре инвестиционного портфеля компании по сравнению с началом года выросла доля негосударственных ценных бумаг казахстанских эмитентов на 14 процентных пунктов в абсолютном выражении (с 25% до 39%).

Доля государственных ценных бумаг в инвестиционном портфеле выросла на 8 процентных пунктов в абсолютном выражении (с 30% до 38%), доля обратного РЕПО снизилась с 18% до 0,4%.

«Изменение инвестиционного портфеля связано исключительно с целью максимизации рентабельности инвестиций», – отметили в страховой компании.

В другой компании по страхованию жизни, Nomad Life, рассказали, что при формировании активов инвестиционного портфеля КСЖ учитывает кредитное качество активов с целью обеспечения средневзвешенного долгосрочного кредитного рейтинга инвестиционного портфеля на уровне не ниже «BB» по шкале S&P. Также компанией установлены ограничения по инвестициям в активы с рейтингом «B+», «B», «B-» – не более 5% от суммы активов.

Инвестиционный портфель компании формируется прежде всего с учетом основного принципа – иммунизации обязательств по срокам (Liability driven investing).

Иммунизация – это формирование структуры инвестиционного портфеля с учетом структуры срочности обязательств компании.

Кроме LDI компания использует и тактическое управление инвестиционным портфелем. При тактическом управлении инвестиционным портфелем компания может не применять 100%-ное покрытие обязательств по срокам и определять те активы для инвестирования, по которым доходность выше, но все остальные параметры остаются без изменений. Данное отклонение в структуре портфеля допустимо при наличии surplus (в переводе с англ. – «избыток»), то есть когда сумма активов больше суммы обязательств.

Инвестиционный портфель КСЖ на 1 октября 2019 года составил 117,9 млрд тенге. Доля государственных ценных бумаг составила 31,7%, ценных бумаг и средств в депозитах банков второго уровня – 33,6%, ценных бумаг прочих эмитентов – 17%, ценных бумаг международных финансовых организаций – 7,9%, ценных бумаг нерезидентов Республики Казахстан – 5%, облигаций АО «Банк Развития Казахстана» – 4,4%, денежных средств – 0,1%.

По данным компании, средневзвешенная доходность инвестиционного портфеля на начало октября текущего года составила 8,17%.

В компании отметили, что такой уровень доходности является комфортным для них уровнем, так как позволяет исполнять все принятые на себя обязательства и при этом поддерживать кредитное качество активов.

В КСЖ «Государственная аннуитетная компания» рассказали, что на 1 октября инвестиционный портфель компании приравнивался к 33,5 млрд тенге, в том числе ценные бумаги – 22,8 млрд тенге (68,1%), среди них облигации – 22,5 млрд тенге (67,2%), акции – 0,3 млрд тенге (0,9%). Депозиты в портфеле достигли уровня 10,7 млрд тенге (31,9%).

В ГАК напомнили, что инвестиционный портфель компании на 1 января 2019 года составлял 32,8 млрд тенге, более 52% из которых приходилось на ценные бумаги (17,2 млрд тенге), 41,3% – на депозиты (13,6 млрд тенге) и 6,2% – на операции РЕПО (около 2 млрд тенге).

Доля депозитов за девять месяцев снизилась с 41,3% до 31,9%, доля ценных бумаг увеличилась с 52,1% до 67,2%. Как отметили в компании, за счет изменения структуры инвестиционного портфеля компании удалось увеличить процентные доходы.

В ГАК подчеркнули, что основными принципами политики компании являются обеспечение стабильного прироста активов и умеренная консервативная политика вложений с учетом принципов возвратности, диверсификации, прибыльности, ликвидности.

Инвестиционный портфель КСЖ Freedom Finance Life на 1 октября 2019 года составлял почти 13 млрд тенге. Структура портфеля КСЖ состоит на 78,8% из ценных бумаг, в том числе государственные бумаги – 14,7%, облигации банков второго уровня РК – 22,3%, облигации казахстанских компаний – 26,1%, акции казахстанских компаний – 4,2%, а также операций обратного РЕПО – 14,3%, вкладов – 6,3% и денег – 0,7%.

В компании поделились, что средства КСЖ размещаются в суверенные облигации таких стран, как Турция и РФ, акции ведущих международных компаний и облигации крупнейших зарубежных банков. Основной костяк портфеля – это казахстанские квазигосударственные облигации АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» и его дочерних компаний. Компания распределяет инвестиции в различные секторы экономики, придерживаясь принципа максимальной диверсификации портфеля.

На 1 января 2019 года объем такого портфеля составлял только 8,8 млрд тенге. Увеличение портфеля в значительной степени было вызвано поступлением страховых премий по договорам страхования.

На начало октября этого года доходность инвестирования с учетом нереализованного дохода составила 13,1%.

Компания размещает собранные страховые премии в ценные бумаги, опираясь на умеренно консервативную инвестиционную стратегию.

Как отметили представители компании, в первую очередь данная стратегия строится на обслуживании обязательств компании перед клиентами, в том числе и по добровольным видам страхования. Например, по 10-летнему пенсионному аннуитету компания имеет «длинные» обязательства, и КСЖ соответственно нужны ценные бумаги, которые смогут не только перекрыть расходы по данным обязательствам, но и дать дополнительный доход.

Поэтому компания балансирует между 10-15-летними государственными облигациями и более доходными корпоративными ценными бумагами, постоянно отслеживая, чтобы доходы по ценным бумагам покрывали обязательства по добровольным накопительным видам страхования.

В заключение в КСЖ Freedom Finance Life подчеркнули, что на текущий момент портфель компании – один из самых диверсифицированных на страховом рынке и состоит из 36 различных выпусков ценных бумаг. Но даже при таком умеренно консервативном подходе компании удается опережать ставки по депозитам банков второго уровня.

Отметим, что опрошенные изданием «Курсив» страховые компании формируют консервативный инвестиционный портфель, инвестируя преимущественно в ценные бумаги (государственные и казахстанских эмитентов) и в депозиты банков второго уровня, что снижает риски вложений.

Все остальные страховые компании по тем или иным причинам отказались отвечать на запрос издания, поясняя это нежеланием раскрывать коммерческую тайную или в силу занятости.

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_kaz.png