Перейти к основному содержанию

2564 просмотра

Азиатская недвижимость в цене

В I квартале 2010 года в большинстве стран цены на жилую недвижимость увеличились относительно того же периода прошлого года, и темпы этого роста были выше, чем в предыдущем квартале. Однако казахстанцы не спешат вкладывать в недвижимость быстрорастущих экзотических стран.<br />Напомним, компания Knight Frank, ежеквартально публикующая глобальный индекс цен на жилье, в 2008 году – в самый разгар кризиса – зафиксировала падение цен в 80% стран. В 2008 году цены на жилье бурно росли лишь в Дубае, и только в первой половине года, после чего в течение нескольких месяцев снизились практически наполовину.

Азиатская недвижимость в цене

Азиатская недвижимость в цене
В I квартале 2010 года в большинстве стран цены на жилую недвижимость увеличились относительно того же периода прошлого года, и темпы этого роста были выше, чем в предыдущем квартале. Однако казахстанцы не спешат вкладывать в недвижимость быстрорастущих экзотических стран. Напомним, компания Knight Frank, ежеквартально публикующая глобальный индекс цен на жилье, в 2008 году – в самый разгар кризиса – зафиксировала падение цен в 80% стран. В 2008 году цены на жилье бурно росли лишь в Дубае, и только в первой половине года, после чего в течение нескольких месяцев снизились практически наполовину.

В I квартале 2010 года наибольший рост цен, в сравнении с I кварталом 2009 года, зарегистрирован в Гонконге (29,6%), Сингапуре (25,1%) и на Тайване (20%). В то же время в ряде стран наблюдалось значительное падение стоимости жилья в годовом исчислении, – сообщается в отчете исследовательского портала Global Property Guide. Следует отметить, что Гонконг и Тайвань лидировали и по итогам 2009 года. В Гонконге цены на жилье в 2009 году вернулись на докризисный уровень, причем резкий разворот тенденции произошел в середине года: если за I квартал цены снизились на 15%, то за год в целом они выросли на 20,81%. В Тайване цены показали подъем на 18,29% за год и на 4,7% – в течение IV квартала. Эксперты объясняют это тем, что после подписания ряда экономических соглашений с Китаем доверие инвесторов к тайваньскому рынку укрепилось. На рынке жилья Сингапура падение 2008 года (-9,59%) продолжилось и в первой половине 2009-го, после чего в III и IV кварталах цены выросли на 14,30% и 6,58% соответственно, а подъем цен за год составил 2,12%. При этом сингапурское правительство быстро отреагировало на вероятность образование «пузыря», ужесточив кредитные правила и введя госпошлину на покупку недвижимости.

По отношению к IV кварталу прошлого года колебания цен на большинстве мировых рынков жилья не превышали 3-5% как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Восстановление отдельных рынков недвижимости началось с весны 2009 года, однако, по результатам исследования Global Property Guide (GPG), эта тенденция носит неравномерный характер. В течение последнего квартала 2009 года цены на жилье выросли в 22 странах из 34, по которым GPG ведет статистику, и упали в 11. Но в целом за год падение цен отмечено в 18 странах, и лишь в 16 цены выросли. Другими словами, хотя в течение последних двух кварталов года и наблюдалось некоторое восстановление, все равно в большинстве стран цены по итогам года снизились.

По данным, которые приводит Homes Overseas, в аутсайдерах прошлого года многие из стран, которые сильнее всего пострадали и в 2008 году. Так, в столице Латвии в 2009 году цены упали на 50,22% после снижения на 36,98% годом раньше. Примерно такая же ситуация в Литве, Таиланде, Ирландии, только отрицательная динамика не столь велика. Впрочем, последний квартал прошлого года показал небольшой рост в Латвии и Таиланде, – видимо, в этих странах дно уже достигнуто.

В Болгарии, традиционно возглавлявшей всевозможные рейтинги популярности направлений, в 2009 году рынок пережил серьезную коррекцию и снизился в среднем на 26,36%, хотя разные регионы и сегменты вели себя по-разному. IV квартал также показал умеренное снижение (-2,26%), и эксперты расходятся в прогнозах на 2010 год, обещая то продолжение падения, то скорое восстановление. В Испании к концу 2009 года цены на жилье вернулись на уровень 2004 года, по официальным данным снизившись на 6,42% за весь 2009 год и на 1,62% в течение его последнего квартала. Однако профессионалы рынка подвергают эти данные серьезной критике и считают, что реальная ситуация существенно хуже.

Цены на жилье
на мировых рынках (таблица 1)


Азиатская недвижимость в цене
По данным Homes Overseas, мировой сенсацией стали успешные показатели рынка недвижимости в Израиле, где цены уверенно растут с IV квартала 2008 года. За прошлый год они поднялись на 15,52% – это лучший показатель за 10 лет. Продолжают подъем также рынки далеких Австралии и Новой Зеландии, где поворот от падения к росту произошел еще в середине года, раньше, чем в большинстве других стран.

Согласно исследованию Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), признаки оздоровления сегодня видны сразу на нескольких европейских рынках, чему способствуют низкие учетные ставки, оживление экономики и ослабление евро. Скандинавские страны уже испытали резкий поворот в тенденциях, и в 2009 году рост цен здесь составил 6-10%. А в Великобритании цены по итогам года хотя и выросли всего на 1%, но по отношению к минимуму, отмеченному в апреле, по данным RICS, поднялись на 8,5%.

Однако, несмотря на все экономические катаклизмы, очевидно, что большинство вложений в европейскую недвижимость оказываются на длительном отрезке в большом плюсе (таблица 2).

Изменение стоимости недвижимости
за последние 10 лет (Таблица 2)


Азиатская недвижимость в цене
Казахстанцы – за проверенные варианты
Как комментирует вице-президент Казахстанской федерации недвижимости, директор агентства зарубежной недвижимости Invest Realty Аида Есмагамбетова, с точки зрения инвестиционной привлекательности сейчас интересны те страны, в которых цены на недвижимость либо были изначально на низком уровне, либо значительно снизились в результате кризиса. Россияне активно скупают недвижимость в США – в Майами, Нью-Йорке, Лас-Вегасе и других крупных городах, – там, где цены на недвижимость сильно понизились в последнее время. Очень перспективны страны Латинской Америки (Бразилия, Коста-Рика, Доминиканская Республика, Панама, Венесуэла, и т. д.), так как здесь теплый тропический климат, неразвитая банковская система (т. е. финансовый кризис их не задел), отсутствие ипотеки, развивающаяся туристическая инфраструктура, и в результате этого – низкие цены на недвижимость. Также интересны страны Азии и Африки: Малайзия, Таиланд, Вьетнам, Камбоджа, Марокко, Тунис, Египет. Причины те же: развивающаяся экономика, огромный туристический потенциал, невысокие цены на недвижимость.

Казахстанцы в основном предпочитают курортную недвижимость в странах, которые находятся не слишком далеко от дома. Это Дубай, Турция, Болгария, Испания, Франция, Италия. В последнее время стало популярным покупать недвижимость в Лондоне – в качестве инвестиций, а также для детей-студентов, которые либо уже там учатся, либо в будущем будут получать образование в Великобритании. С учетом ослабевшего курса фунта стерлинга, предстоящей Олимпиады 2012 года и просто того факта, что Лондон – мировая столица, это на сегодняшний день очень хорошее вложение. Тенденции в покупке зарубежной недвижимости у казахстанцев схожи с российскими покупателями, только с отставанием от россиян на 2-3 года. Разница в том, что россияне покупают по принципу «дешево и сердито» и предпочитают оформлять ипотеку, а казахстанцы – в основном за наличный расчет, и объекты выбирают дороже и комфортнее.

Основные факторы, на которые при покупке обращают внимание казахстанцы, – в первую очередь показатель «цена-качество», возможность получения долгосрочной визы или вида на жительство, транспортная доступность (желательно наличие прямого авиасообщения), развитая курортная инфраструктура.

Если говорить об изменениях предпочтений за последние 3 года, то в основном они коснулись степени готовности приобретаемых объектов. Если раньше было перспективно покупать недвижимость на стадии котлована, по более низкой, чем готовая недвижимость, цене, с поэтапной оплатой в течение строительства, то теперь покупают только 100%-е готовое жилье. Причины понятны – в результате кризиса увеличился риск того, что объект будет недостроен, заморожен, или, в лучшем случае, сдан в эксплуатацию с большой задержкой.

За годы кризиса перестала пользоваться спросом ранее очень популярная Испания, т. к. эта страна больше других европейских стран пострадала от лопнувшего «пузыря» цен на недвижимость. Дело в том, что от объемов строительства и продаж недвижимости очень сильно зависела испанская экономика, и до сих пор эти проблемы не до конца преодолены.

Обычный механизм приобретения недвижимости за рубежом сейчас таков: человек выбирает подходящие варианты для покупки либо через Интернет, либо обращаясь к риелторам, специализирующимся на зарубежной недвижимости. Затем едет в смотровой тур и лично осматривает приглянувшиеся варианты. Если что-то понравилось, и решение о покупке принято на месте, человек оставляет задаток, подписывает предварительное соглашение о покупке, если необходимо – договор с местным адвокатом на оформление сделки. Затем возвращается домой и перечисляет остаток суммы на счет, указанный в договоре. После этого для окончательного оформления сделки купли-продажи нужно будет либо снова поехать в страну местонахождения приобретенной недвижимости для подписания, либо это сделает адвокат. После чего адвокат регистрирует правоустанавливающие документы в соответствующем государственном органе и отправляет оригиналы новому собственнику недвижимости.

Никаких особых проблем при покупке, по словам Аиды Есмагамбетовой, как правило, не возникает.

– Какие страны на сегодняшний день считаются наиболее привлекательными для приобретения недвижимости? Почему?Азиатская недвижимость в ценеАндрей МАРГОВ, консультант по управлению инвестициями
– У нас покупали все то, что рекламировалось. Рекламировали Дубай, покупали недвижимость там, то же самое относится к Болгарии и Испании. Просто верили риэлторам на слово. Но есть интересные страны, где недвижимость по каким­то причинам недооценена. Однозначно, недвижимость во всех развитых странах, таких как Англия и Франция, была и будет востребована и сейчас, и в будущем.
У нас «вкладывать в недвижимость» понимается однозначно. Это вложить и потом перепродать. Но есть еще и доход от аренды. Многих казахстанцев такое не устраивает. Для нас – это не инвестиции, хотя в Европе такой доход составляет 3­4%.
Сейчас и еще достаточно долго не стоит рассчитывать на выгодную перепродажу. Вся Европа просела, какие­то страны больше, какие­то – меньше. В крупных городах, например, в Париже, цена осталась прежней.
В настоящий момент более выгодно покупать квартиры и сдавать их в аренду. Для этого можно приобретать недвижимость во Франции, в Германии. Кстати, немецкий рынок, по­моему, сильно недооценивается. Там недвижимость сдается легко, потому что больше половины немцев живет в арендованных квартирах, они очень дисциплинированны и платят вовремя.

Азиатская недвижимость в ценеОлег АЛФЕРОВ, директор консалтинговой компании Qncepto
– Как известно, правительства большинства стран пытались бороться с кризисом вливанием госкапитала и понижением ставок рефинансирования. Поэтому в отношении стран, где цены на недвижимость в период кризиса значительно не просели, следует быть особенно осмотрительными – вполне возможен «отложенный эффект», после изъятия вкачанных в экономику денег. Исключение здесь составляет ряд стран Латинской Америки – Бразилия, Перу, Панама, Чили. Там ожидаются реформы системы ипотечного кредитования, аналогичные тем, что в 2000­х вызвали бум рынка недвижимости в Восточной Европе.
Если говорить о более традиционных для казахстанцев курортных направлениях, то имеет смысл рассмотреть приобретение в Турции, Египте, Малайзии. Таиланд в ближайшее время – спорная территория для инвестиций: политические невзгоды ускорили падение цен и без того несколько переоцененных резиденций. К тому же там относительно высокий уровень налогов на собственность.
В целом наиболее разумным ориентиром выбора страны для инвестиций, особенно на данном этапе, представляется не динамика роста цен продажи, а отношение арендной платы к стоимости объекта. Этот индикатор сегодня служит более объективной мерой перспектив роста спроса на недвижимость в том или ином регионе. Рассчитать ее очень просто: делите сумму годовой арендной платы до уплаты налогов на рыночную стоимость объекта. Если полученная пропорция ниже порога 4%, такая покупка опасна! Если выше 8% – стоит присмотреться. Если превышает 15%, что называется, «надо брать»!

2724 просмотра

Сколько заработали компании по страхованию жизни в Казахстане

Около 16% доходов пришлось на инвестиционную деятельность

Фото: Depositphotos/Baurka

В Казахстане функционируют семь компаний по страхованию жизни (КСЖ). Одной из статей в общей структуре доходов являются доходы от инвестирования активов. «Курсив» выяснил, куда вкладывают средства КСЖ и сколько они заработали на такой деятельности.

Совокупные активы компаний по страхованию жизни в Казахстане, по данным Национального банка, на начало октября 2019 года составили 396,9 млрд тенге. В аналогичный период 2018 года активы были значительно ниже – 314,1 млрд тенге.

Собственный капитал таких организаций в этом году достиг 65,7 млрд тенге, увеличившись на 42% – с 46,4 млрд тенге в начале октября 2018 года. Сумма собранных страховых премий выросла за год с 89,6 млрд тенге до 139,1 млрд тенге на 1 октября 2019 года.

Расходы по осуществлению страховых выплат приблизились к 15,8 млрд тенге против 13,4 млрд тенге в прошлом году.

Нераспределенный доход (прибыль) компаний по страхованию жизни составил 14,1 млрд тенге. Аналогичный прошлогодний показатель – 11,3 млрд тенге.

Доходы от инвестиционной деятельности

Из отчетов о прибылях и убытках компаний по страхованию жизни следует, что инвестиционные доходы всех организаций (без учета расходов) на рынке составили 23,7 млрд тенге. Тогда как совокупные доходы КСЖ приблизились к 151,2 млрд тенге. Отметим, что основной деятельностью таких компаний является страхование, а не инвестирование.

Как правило, крупные страховые компании в силу размеров активов имеют возможность инвестировать больше средств и, соответственно, получать больший доход. Важное значение имеет инвестиционная политика самой компании – консервативная («меньший риск – меньшая доходность»), агрессивная («больший риск – большая доходность») или умеренная.

По данным финансовых отчетов КСЖ, общие доходы самой крупной компании по страхованию жизни «Халык-Life» за январь – сентябрь 2019 года составили 62,5 млрд тенге, в том числе от инвестиционной деятельности – 10,3 млрд тенге, или 16,5% от всех доходов. В прош­лом году доходы от инвестирования равнялись 5,8 млрд тенге, что на 78,5% меньше показателя этого года.

Отметим, что общие активы КСЖ на 1 октября этого года увеличились по сравнению с тем же периодом прошлого года на 111,5% и достигли почти 163 млрд тенге.

Nomad Life является второй по размерам активов компанией на рынке. Объем активов на начало октября текущего года приблизился к 124,4 млрд тенге. Еще в прошлом году такой показатель был на уровне 78,8 млрд тенге. Рост составил более 57% за год.

Компания за девять месяцев смогла получить доход, равный 48,5 млрд тенге, в том числе за счет инвестиционной деятельности – 6,9 млрд тенге (14,2% от совокупных доходов), за счет основной деятельности (страховой) – 41,6 млрд тенге. В аналогичный период прошлого года инвестиционный доход компании был на уровне 6,3 млрд тенге.

Государственная аннуитетная компания (ГАК) с активами в размере 36,1 млрд за анализируемый период за счет инвестиционной деятельности получила 2,3 млрд тенге дохода. Общие доходы приравнивались к 4,3 млрд тенге. Доля инвестиционного дохода от всех доходов составляла 54,9%.

Standard Life c активами в размере 33,6 млрд тенге получила общий доход в размере 10,6 млрд тенге, в том числе от инвестиционной деятельности – 2,1 млрд тенге (19,7% от всех доходов организации).

«Европейская страховая компания» с активами в размере 15,9 млрд тенге заработала за три квартала 19,1 млрд тенге против 11,6 млрд тенге в прошлом году. Из всей суммы доходов на инвестиционную деятельность пришлось 0,8 млрд тенге (4,2% от всех доходов), все остальное – на страховую деятельность.

Совокупные доходы Freedom Finance Life достигли 15,5 млрд тенге. Доходы от инвестиционной деятельности – 0,9 млрд тенге (18,9% от всех доходов), от страховой – 4,6 млрд тенге. Совокупные активы приравнивались к 14,9 млрд тенге. Инвестдоход компании за аналогичный период прошлого года – 0,7 млрд тенге.

В 2019 году на рынок страхования жизни Казахстана вышла дочерняя компания страховой компании «Евразия» с одноименным названием. Общие активы компании составили на 1 октября текущего года 9 млрд тенге. С начала открытия компания смогла заработать 0,8 млрд тенге, в том числе от страховой и инвестиционной деятельности по 0,4 млрд тенге. Напомним, КСЖ была выдана лицензия Национального банка в начале марта 2019 года.

Инвестиционный портфель страховых компаний

АО «Халык-Life» имеет самый большой инвестиционный портфель на рынке страхования жизни – по состоянию на 1 октября 2019 года он составлял 143,6 млрд тенге. Прирост к началу года составил 14%.

Причинами заметного роста инвестиционного портфеля и активов в целом стало присоединение в прошлом году к страховой компании КСЖ «Казкоммерц-Life» и рост объемов бизнеса.

По данным страховой компании, основную долю в инвестиционном портфеле занимают ценные бумаги (87,8%) как казахстанских, так и иностранных эмитентов, далее следуют депозиты (11,8%) и операции обратного РЕПО (0,4%).

В «Халык-Life» сообщили, что в структуре инвестиционного портфеля компании по сравнению с началом года выросла доля негосударственных ценных бумаг казахстанских эмитентов на 14 процентных пунктов в абсолютном выражении (с 25% до 39%).

Доля государственных ценных бумаг в инвестиционном портфеле выросла на 8 процентных пунктов в абсолютном выражении (с 30% до 38%), доля обратного РЕПО снизилась с 18% до 0,4%.

«Изменение инвестиционного портфеля связано исключительно с целью максимизации рентабельности инвестиций», – отметили в страховой компании.

В другой компании по страхованию жизни, Nomad Life, рассказали, что при формировании активов инвестиционного портфеля КСЖ учитывает кредитное качество активов с целью обеспечения средневзвешенного долгосрочного кредитного рейтинга инвестиционного портфеля на уровне не ниже «BB» по шкале S&P. Также компанией установлены ограничения по инвестициям в активы с рейтингом «B+», «B», «B-» – не более 5% от суммы активов.

Инвестиционный портфель компании формируется прежде всего с учетом основного принципа – иммунизации обязательств по срокам (Liability driven investing).

Иммунизация – это формирование структуры инвестиционного портфеля с учетом структуры срочности обязательств компании.

Кроме LDI компания использует и тактическое управление инвестиционным портфелем. При тактическом управлении инвестиционным портфелем компания может не применять 100%-ное покрытие обязательств по срокам и определять те активы для инвестирования, по которым доходность выше, но все остальные параметры остаются без изменений. Данное отклонение в структуре портфеля допустимо при наличии surplus (в переводе с англ. – «избыток»), то есть когда сумма активов больше суммы обязательств.

Инвестиционный портфель КСЖ на 1 октября 2019 года составил 117,9 млрд тенге. Доля государственных ценных бумаг составила 31,7%, ценных бумаг и средств в депозитах банков второго уровня – 33,6%, ценных бумаг прочих эмитентов – 17%, ценных бумаг международных финансовых организаций – 7,9%, ценных бумаг нерезидентов Республики Казахстан – 5%, облигаций АО «Банк Развития Казахстана» – 4,4%, денежных средств – 0,1%.

По данным компании, средневзвешенная доходность инвестиционного портфеля на начало октября текущего года составила 8,17%.

В компании отметили, что такой уровень доходности является комфортным для них уровнем, так как позволяет исполнять все принятые на себя обязательства и при этом поддерживать кредитное качество активов.

В КСЖ «Государственная аннуитетная компания» рассказали, что на 1 октября инвестиционный портфель компании приравнивался к 33,5 млрд тенге, в том числе ценные бумаги – 22,8 млрд тенге (68,1%), среди них облигации – 22,5 млрд тенге (67,2%), акции – 0,3 млрд тенге (0,9%). Депозиты в портфеле достигли уровня 10,7 млрд тенге (31,9%).

В ГАК напомнили, что инвестиционный портфель компании на 1 января 2019 года составлял 32,8 млрд тенге, более 52% из которых приходилось на ценные бумаги (17,2 млрд тенге), 41,3% – на депозиты (13,6 млрд тенге) и 6,2% – на операции РЕПО (около 2 млрд тенге).

Доля депозитов за девять месяцев снизилась с 41,3% до 31,9%, доля ценных бумаг увеличилась с 52,1% до 67,2%. Как отметили в компании, за счет изменения структуры инвестиционного портфеля компании удалось увеличить процентные доходы.

В ГАК подчеркнули, что основными принципами политики компании являются обеспечение стабильного прироста активов и умеренная консервативная политика вложений с учетом принципов возвратности, диверсификации, прибыльности, ликвидности.

Инвестиционный портфель КСЖ Freedom Finance Life на 1 октября 2019 года составлял почти 13 млрд тенге. Структура портфеля КСЖ состоит на 78,8% из ценных бумаг, в том числе государственные бумаги – 14,7%, облигации банков второго уровня РК – 22,3%, облигации казахстанских компаний – 26,1%, акции казахстанских компаний – 4,2%, а также операций обратного РЕПО – 14,3%, вкладов – 6,3% и денег – 0,7%.

В компании поделились, что средства КСЖ размещаются в суверенные облигации таких стран, как Турция и РФ, акции ведущих международных компаний и облигации крупнейших зарубежных банков. Основной костяк портфеля – это казахстанские квазигосударственные облигации АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына» и его дочерних компаний. Компания распределяет инвестиции в различные секторы экономики, придерживаясь принципа максимальной диверсификации портфеля.

На 1 января 2019 года объем такого портфеля составлял только 8,8 млрд тенге. Увеличение портфеля в значительной степени было вызвано поступлением страховых премий по договорам страхования.

На начало октября этого года доходность инвестирования с учетом нереализованного дохода составила 13,1%.

Компания размещает собранные страховые премии в ценные бумаги, опираясь на умеренно консервативную инвестиционную стратегию.

Как отметили представители компании, в первую очередь данная стратегия строится на обслуживании обязательств компании перед клиентами, в том числе и по добровольным видам страхования. Например, по 10-летнему пенсионному аннуитету компания имеет «длинные» обязательства, и КСЖ соответственно нужны ценные бумаги, которые смогут не только перекрыть расходы по данным обязательствам, но и дать дополнительный доход.

Поэтому компания балансирует между 10-15-летними государственными облигациями и более доходными корпоративными ценными бумагами, постоянно отслеживая, чтобы доходы по ценным бумагам покрывали обязательства по добровольным накопительным видам страхования.

В заключение в КСЖ Freedom Finance Life подчеркнули, что на текущий момент портфель компании – один из самых диверсифицированных на страховом рынке и состоит из 36 различных выпусков ценных бумаг. Но даже при таком умеренно консервативном подходе компании удается опережать ставки по депозитам банков второго уровня.

Отметим, что опрошенные изданием «Курсив» страховые компании формируют консервативный инвестиционный портфель, инвестируя преимущественно в ценные бумаги (государственные и казахстанских эмитентов) и в депозиты банков второго уровня, что снижает риски вложений.

Все остальные страховые компании по тем или иным причинам отказались отвечать на запрос издания, поясняя это нежеланием раскрывать коммерческую тайную или в силу занятости.

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

drweb_ESS_kursiv.gif