Полная «НЕдвижимость»

Коммерческая и офисная недвижимость более не привлекательны для инвестиций

Рынок коммерческой недвижимости в последнее время заметно активизировался. Его объем составил $494 млн. По отношению к декабрю 2008 года средневзвешенные цены на офисные и торговые помещения увеличились на 14,5% и 14,8% соответственно. В то же время рынок жилой недвижимости стагнировал, медленно дрейфуя в сторону еще большего снижения цен. Причины такого расхождения трендов недавно еще параллельно развивающихся рынков находятся в особенностях протекания кризиса в Казахстане.

Кризисные явления, охватившие в настоящее время все отрасли экономики Казахстана, как известно, прежде всего, затронули рынок недвижимости. Однако тенденции и перспективы рынков коммерческой и жилой недвижимости различны.

Рынок офисной недвижимости остается более стабильным, нежели жилой рынок. Однако общий уровень качества офисных помещений относительно низок. Многие проекты, заявленные как класс «А», в действительности не отвечают соответствующим международным критериям качества. Тем не менее, согласно прогнозам компании Scot Holland, в 2009 году фонд офисной недвижимости увеличится по сравнению с 2008 годом приблизительно на 40% (см. диаграмму 1).

Диаграмма 1. Динамика роста фонда офисной
недвижимости Алматы, тыс.кв.м.

Базовые арендные ставки в офисных зданиях класса «A» находятся в пределах от $20 до $60 за кв. м, а средняя величина оценивается в $40 за кв. м в месяц. Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «B» колеблется в пределах 25-30%. Базовые арендные ставки в офисных зданиях класса «B» колеблются в пределах от $25 до $35 за кв. м в месяц, а средняя величина оценивается в $30 за кв. м в месяц. Это означает, что рынок аренды офисов достиг минимальных значений 3-5-летней давности. Средняя цена продажи офисных площадей в Алматы составляет около $2 500 за кв. м.

Диаграмма 2. Месячные ставки аренды
офисных площадей, $за кВ. м.

Приведенный анализ показывает, что в сфере офисной и торговой недвижимости обозначилась тенденция увеличения минимального сектора цен (на «дешевые площади») при сохранении максимального уровня цен на объекты «дорогой площади». Так, индекс расслоения в структуре офисных площадей в январе зафиксирован на отметке 2,15. При этом максимальные цены для офисных помещений находятся на уровне $3 444 кв. м, а минимальные цены поднялись до $1 603 кв. м. Отношение «дорогих» торговых помещений к «дешевым» значительно выше – 3,51. Максимальные цены для торговых помещений находятся на уровне $4 239 кв. м, а минимальные поднялись до $1 207 кв. м.

Структура объектов коммерческой недвижимости состоит из торговых площадей, офисных помещений, производственных и промышленных баз, складских помещений, а также объектов без специального назначения низкого класса: цокольные и подвальные помещения, ателье, гостиничные комплексы и сауны, медицинские центры и салоны красоты, кафе и рестораны, станции техобслуживания и автомойки. Наибольшая доля предложения приходится на объекты, предназначенные для торговли – 44%, а минимальная – на помещения под склады – 1%.

Диаграмма 3. Структура коммерческой
недвижимости по виду назначения

Тем не менее максимальный рост цен по сравнению с прошлым годом зафиксирован именно на складские помещения – на 53,5% (см. таблицу 1).

Таблица 1. Изменение ценового показателя
по типу назначения

Отдельно надо отметить сектор складской недвижимости Казахстана. Его особенностью является практически полное отсутствие предложения земельных участков с готовой инфраструктурой под строительство промышленных парков. Этот сегмент логистики по-прежнему находится в зачаточном состоянии.

К тому же, если компании предъявляют особые требования к складскому хранению, они строят собственные загородные склады, и только один складской двор используется в качестве дистрибутивного пункта в пределах города. Прочие компании вынуждены арендовать небольшие склады преимущественно класса «B» или ниже, ввиду более низкой цены складов этой категории. Ряд логистических компаний предлагают клиентам услуги «логистического аутсорсинга» вместо обычного предоставления складских помещений в аренду.

Многие логистические терминалы старого типа находятся в процессе обновления, качество инфраструктуры (в частности дорог) постепенно улучшается, а их пропускная способность – увеличивается. При всей медленности процесса данный сектор демонстрирует относительно неплохие перспективы. Строительство складов нового поколения должно способствовать частичной разгрузке дорог Алматы от существующих дорожных заторов, оптимизации условий хранения и решению ряда логистических проблем торгового сектора. Стоимость годовой аренды складских помещений в Алматы колеблется довольно значительно: от $30 до $130 за кв. м. Средняя стоимость продажи складских площадей составляет около $700 за кв. м.

Что нам стоит дом построить…
В настоящее время рынок жилой недвижимости Алматы фактически заморожен и демонстрирует только медленную динамику снижения цен. Потенциальные покупатели по-прежнему не могут себе позволить покупку даже стремительно подешевевшего жилья, а инвесторам нецелесообразно вкладывать средства в недвижимость, цена которой перестала расти. Кроме того, на рынок вбрасываются так называемые «спекулятивные» квартиры. Реализовать жилье сегодня весьма сложно, поскольку покупатели находятся в ожидании дальнейшего падения цен, а те, кто готов взять ипотечный заем, стеснены ужесточенными требованиями по выдаче кредита, притом, что существенная часть потенциальных покупателей этим требованиям отвечать перестала.

Большинство потенциальных покупателей недвижимости занимают выжидательную позицию и могут активизироваться в получении ипотечных кредитов, только если «доверие» к ипотеке повысится в краткосрочной или среднесрочной перспективе, чего ожидать сложно. Правда, имеется группа покупателей со «скрытым спросом», которые по-прежнему ожидают «дна» для осуществления покупки.

Согласно данным Агентства РК по статистике, средний уровень цен на первичном рынке жилой недвижимости Алматы в первом квартале 2009 года находился в диапазоне $1 400-3 400 за кв. м в зависимости от типа здания и местоположения. Цены на вторичном рынке колебались в пределах от $1 300 до $2 350 за кв. м. Во втором квартале стоимость квадратного метра жилой площади на вторичном рынке Алматы уменьшилась еще приблизительно на 7-8%. Тем не менее к 2016-2017 годам эксперты ожидают удвоения объемов строительства жилья.

Диаграмма 4. Динамика ввода в эксплуатацию
жилых площадей (тыс.кв.м.)

Разное поведение двух секторов рынка недвижимости обнажает грустную закономерность функционирования казахстанского бизнеса в кризисный период. С одной стороны, увеличение минимальной ставки аренды офисных помещений класса В и В-, при одновременном замораживании ставок на аренду офисов класса А говорит о том, что казахстанский бизнес пытается выжить, и это выживание вызвало к жизни спекулятивный спрос. О том же нездоровом явлении говорит и стабильно повышающийся спрос на складские помещения. Бизнес вынужден делать большие запасы, что увеличивает непроизводительные расходы и, в конечном счете, приводит к удорожанию продукции.

С другой стороны, рост спекулятивного сектора жилой недвижимости при одновременном снижении цен на жилье, свидетельствует, что крупный капитал средства все-таки имеет, однако не спешит их вкладывать, придерживает «до лучших времен», то есть, спекулятивная сущность казахстанского бизнеса сохраняется, вопреки надеждам некоторых экспертов, что кризис заставит бизнесменов «быть поближе к реальному производству». Видимо, привычка к раздуванию «пузырей» не лечится терапевтическими средствами, хирургические же могут несколько запоздать.

Управляющий директор консалтинговой компании DTZ Казахстан Арда Альпакут:

– Достигли ли предела своего падения цены на коммерческую и жилую недвижимость в Алматы и в целом в Казахстане?
– На мой взгляд, цены либо уже достигли дна, либо находятся крайне близко к своему нижнему значению.

– Причины, подстегивающие или тормозящие динамику цен на недвижимость, с вашей точки зрения?
– Что касается рынка жилой недвижимости: девальвация тенге, перенасыщение, которое было очевидно еще до кризиса, сложности с привлечением финансирования, падение спроса, в том числе, потому что многие из иностранных граждан, до этого проживавших в Казахстане, покинули страну. Коммерческая недвижимость: девальвация тенге, снижение спроса – многие компании на рынке закрыли либо сократили свою операционную деятельность и масштабы бизнеса.

– Выгодно ли сейчас покупать квартиры или офисы (в частном порядке или инвестировать с целью дальнейшего извлечения прибыли)? Или почему-либо нужно подождать?
– Это полностью зависит от финансового положения покупателя. Могу предположить, что быстрые сделки с участием частных лиц являются спекулятивными. В качестве долгосрочного инвестирования – это, безусловно, выгодное вложение за счет сегодняшнего падения цен.

– Насколько распространено в Казахстане явление сдачи коммерческой недвижимости по цене коммунальных платежей за нее?
– Совершенно не распространено. Хотя арендная плата, конечно, ниже, чем была до кризиса. Учитывая, что цены на аренду в бизнес-центрах по отношению к прошлому году снизились почти в два раза, в настоящий момент офисы в центре города сдаются по $30-35 за кв. м в месяц с учетом НДС, не включая операционные расходы.

– Как будет, по-вашему, развиваться ситуация с ценами на коммерческую и жилую недвижимость в ближайшие год-два? В пять лет?
– В краткосрочной и среднесрочной перспективе цены стабилизируются на текущем уровне. В долгосрочной перспективе ставки будут расти, но вряд ли достигнут предкризисного уровня.