Нащупали ценовое дно

По прогнозам Национальной Ассоциации Риэлторов (НАР), ценовое дно одного квадратного метра жилой недвижимости в г. Алматы наступит в III квартале 2008-го и составит $1800-2300. Однако не все аналитики и участники рынка недвижимости разделяют эти прогнозы.

В феврале 2008 года НАР провела экспертный опрос 180 участников рынка недвижимости. Среди респондентов были представители застройщиков, банков, инвестиционных и консалтинговых компаний. В ходе опроса было выявлено, что, по мнению большинства респондентов, прогнозируемый минимум стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости в г. Алматы составит $1500-2300. Прогнозируемый срок достижения ценового минимума большинство респондентов определили в третьем квартале текущего года. Результаты опроса подробно представлены на диаграммах.

К факторам, которые указывают на возможность снижения стоимости недвижимости в г.Алматы, были отнесены: ужесточение условий ипотечного кредитования; отставание темпов роста доходов населения от темпов роста цен на недвижимость; перенасыщение предложения; негативное общественное мнение по отношению к явлению роста цен; возможное введение дополнительного налогообложения на содержание и продажу недвижимости.

Факторов, указывающих на то, что нас ждет рост стоимости, по мнению респондентов, оказалось гораздо больше: среди них были названы замедление падения цен, которое свидетельствует о приближении «ценового дна»; отложенный спрос; господдержка строительной отрасли стабилизирует состояние строительных компаний и тем самым удержит их от демпинга и дальнейшего ценового спада, БВУ смягчают условия ипотечного кредитования, в особенности в отношении строящихся объектов наиболее надежных застройщиков, активность инвесторов перераспределяется в сектор аренды и сдерживает выброс инвестобъектов на рынок купли-продажи, недвижимость остается наиболее надежным объектом долгосрочных инвестиций на фоне прогнозируемого роста инфляции, риска на фондовых рынках в контексте кризисных проявлений мировой и отечественной экономики, в двух-трехлетней перспективе на первичном рынке возможен лишь ценовой рост, вызванный будущим дефицитом предложения, дефицит предложения; ужесточение законодательства, регулирующего рынок долевого участия в строительстве, и др.

Прогнозируемый минимум стоимости
кв.м жилой недвижимости в г. Алматы

Мнения авторитарных респондентов по поводу прогнозов различны. По словам вице-президента НАР Олега Алферова, сказывается неопределенность на рынке недвижимости и уникальная ситуация, в которой впервые оказался рынок Казахстана. «Я считаю, что это не такая уж серьезная амплитуда мнений о прогнозируемой стоимости и сроках. Если рассматривать предшествующие тренды за последние пять-семь лет, когда шел активный рост стоимости жилой недвижимости, то можно увидеть, что диапазон установленных цен и сроков имеет четырехкратную разницу», — сказал Олег Алферов. Здесь еще, по его словам, сказывается дефицит объективной информации о состоянии рынка недвижимости, уникальный рыночный сюжет ценового спада.

Алферов придерживается мнения, что ценовое дно квадратного метра жилой недвижимости составит $1800-2300. По его словам, НАР разработало свою методику прогнозирования ценового дна на рынке жилой недвижимости. Вице-президент отметил, что рынок жилой недвижимости во многом схож в своих проявлениях с фондовым рынком, поэтому часть методики была взята из прогнозирования ценных бумаг — факторного анализа.

НАР также руководствовалась методиками российских коллег, например, российской группы риэлторов, а также лучшего аналитика и прогнозиста на рынке недвижимости Геннадия Стерника. Вышеприведенные методики были адаптированы под реалии казахстанского рынка.

Коммерческий директор московской риэлторской компании Galaxy Group Артем Цогоев усомнился в объективности методики, использованной НАР: «У меня вызывает сомнение транспарентность методики г-на Стерника, «заточенная» под прогнозирование роста цен. В любом случае желание риэлторов южной столицы РК обозначить рамки ценового минимума жилой недвижимости означает усталость как самих риэлторов, так и продавцов жилой недвижимости, девелоперов от падения цен, которое продолжается уже около полугода».

По мнению Цогоева, результаты подобных исследований и прогнозов практически никогда не соответствуют действительности. «Например, в 2006 году большинство аналитиков и риэлторов утверждали, что рост стоимости московского жилья составит более 15-20%, а на самом деле значения достигали 50-60% по разным сегментам рынка жилой недвижимости. Ценового минимума остается только дожидаться. В тот момент, когда нынешнее падение цен сменится ростом (подкрепленным трендом), можно будет отметить то самое «дно», — считает коммерческий директор Galaxy Group.

Прогнозируемый срок достижения ценового
минимума жилой недвижимости в г. Алматы

Директор департамента по связям с общественностью строительной компании АО «MAG» Юлия Логунова, в свою очередь, отметила: «Безусловно, сегодня сложно указать размер ценового минимума. Если сравнивать цены начала 2000-х годов, то сейчас цены на недвижимость значительно выше. Но, безусловно, в будущем цены не снизятся до показателей 2000 года, так как себестоимость производства постоянно увеличивается. К тому же из-за отсутствия альтернативы инвестирования рынок недвижимости все же останется самым надежным инвестиционным инструментом. АО «MAG» всегда устанавливало реальную стоимость за квадратный метр, поэтому нам не пришлось демпинговать. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в строящемся объекте АО «MAG» бизнес- класса составляет $2440, и мы не намерены ее снижать».