Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев рассказал о работе комплекса сервисных апартаментов и как на этом заработать

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Власти с прошлого года предпринимают конкретные шаги для того, чтобы сделать рынок аренды более прозрачным. Так, сотрудники департаментов госдоходов и местная полицейская служба проводят регулярные рейды по поиску незаконопослушных арендодателей. Конечно, проверяющие органы в первую очередь интересуются недвижимостью в новостройках. В то же время инвестиции в жилье уже много лет лидируют как самый стабильный и надежный способ заработка. О покупке номера в современной гостинице или, как принято говорить за рубежом, в сервисных апартаментах рассказал руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев.

– В мире существует огромное количество способов «белого» заработка на недвижимости. Расскажите о способе, который Вы предлагаете казахстанцам.

– Я бы начал с проблем. Они заключаются в «теневом» рынке. Не секрет, что некоторые соотечественники приобретают жилье и затем сдают его в аренду. Они не платят налоги, однако экономия средств на уплате налогов не стоит тех огромных рисков, которым они себя подвергают, и мошенничество – самый малый из них.

Страдает и государство. Во-первых, у госорганов нет возможности предотвратить какие-то правонарушения. Во-вторых, по экспертным оценкам, только в Астане от налогообложения уходит до 80% всего жилого фонда, сдаваемого в аренду. А это ни много ни мало порядка 900 млн тенге. Повсеместно местными налоговыми органами проводятся проверки, но пока это дает не очень большой эффект.

Так же остро стоит проблема учета людей, проживающих в арендованном жилье. Ведь не секрет, что этот фактор дает почву для роста криминогенной обстановки в целом.

Предлагая на рынке наш новый продукт, мы видим возможность решения всех этих вопросов. Суть нашего подхода – это сервисные апартаменты под брендом YE’S, крупной российской сети апарт-отелей, части группы компаний «Пионер», одного из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Здания по форме и содержанию ближе всего к современным бизнес-отелям категории «четыре звезды». Это крупные комплексы: 50–70 тыс. кв. м, с большим номерным фондом в разных категориях.

Все наши апартаменты продаются инвесторам на этапе строительства. Когда здание построено, человек заключает договор с нашей профессиональной управляющей компаний. Она эксплуатирует здание, отвечает за высокий уровень сдачи апартаментов в аренду.

Все просто: вы покупаете апартаменты, а мы сдаем их в аренду, чтобы вы круглогодично получали от своего актива высокий и стабильный доход. Подобная практика существует в США и Европе. Такие комплексы называются либо комплексами сервисных апартаментов, либо сервисными кондоминиумами.

Довольно простая схема сделки, но Вы верите, что новый формат может у нас прижиться?

– Казахстанская традиция сдачи в аренду квартир рано или поздно уйдет с рынка. Этот формат был придуман в США, в Европе такой рынок возник в 60-х годах прошлого века, мы же отстаем лет на шестьдесят. Сегодня услуга сервисных апартаментов успешно применяется в Бангкоке, Гонконге, Сингапуре и крупнейших городах ЕС.

Преимуществом сервисных апартаментов перед арендой квартир является и налогооблагаемая база. Клиенты – физические лица. Все клиенты оформляют ИП и по упрощенной схеме платят всего 3% подоходного налога. Но, поскольку статус сервисных апартаментов – гостиничный комплекс, а если владельцы недвижимости крупные компании, то расходы, которые они несут по аренде гостиниц для своих сотрудников, списываются на затраты. Таким образом, налогооблагаемая база снижается.

– Можно чуть подробнее о клиентах.

– Наши клиенты – это как частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в покупку одного или нескольких апартаментов, так и крупные игроки рынка, приобретающие апартаменты этажами. Среди наших арендаторов также встречаются и обычные люди, арендующие апартаменты для себя или членов семьи, и большие транснациональные компании, арендующие большие объемы апартаментов для размещения своих сотрудников. Наша сеть предлагает максимум комфорта и организации для размещения больших и средних групп гостей, что делает нас привлекательными также для спортивных федераций и команд, театральных коллективов и прочих групп.

– Какова прибыль клиентов?

– Доходность апартаментов является одной из самых высоких на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. В среднем доходность мы оцениваем на уровне 8–12% годовых, в зависимости от ряда факторов: этап входа в проект, размер и конфигурация апартамента, выбор собственником той или иной доходной программы.

Стоит также отметить, что на рынке недвижимости апартаменты имеют устойчивую тенденцию к росту, на уровне 3–5% в год. При этом ставка аренды имеет значительно больший потенциал, до 15% в год. В нашем первом проекте в Санкт-Петербурге за три года рост ставки аренды на апартаменты оставил около 35%. В целом мы склонны оценивать срок окупаемости апартамента в 8–10 лет.

– В чем преимущество таких инвестиций?

– Один из самых низких порогов входа на рынке. Наша сеть апарт-отелей предлагает апартаменты от 19 кв. м, что делает нас доступными для очень широкого круга инвесторов. При низком пороге входа практически отсутствует верхний лимит инвестиций для большинства частных игроков. В каждом комплексе YE’S в среднем к продаже предлагается 800–900 апартаментов, поэтому существует и большой выбор, и существенный инвестиционный потенциал.

Кроме того, инвестирование в такой проект за счет стабильного спроса на аренду качественного и сравнительно доступного жилья делает этот актив практически безрисковым, а профессиональная управляющая компания обеспечивает постоянную высокую заполняемость апартаментов и высокие ставки сдачи жилья в наем. Этой инвестицией не нужно управлять, все за инвестора сделает УК.

– Как долго существует ваша компания?

– Сеть апарт-отелей YE’S существует с 2011 года. На сегодняшний момент совокупный фонд апартаментов – это порядка 1,500 юнитов. К 2021 году количество апартаментов под брендом превысит 5 тыс. в Москве, Санкт-Петербурге и Астане.

– Номера в гостинице в Астане распроданы. Чем занимается компания теперь?

– После передачи апартаментов собственникам в управляющей компании начинается активная работа по сдаче фонда в аренду с целью обеспечения максимальной доходности. Мы умеем поддерживать уровень заполненности проекта на высокой отметке 85–100% круглогодично, это ноу-хау нашей сети. В зависимости от сезона мы делаем корректировку на спрос рынка: мы знаем, когда стоит делать ставку на длительное проживание гостей, когда на более короткий период. Такая адаптивность помогает избегать вакантности вне зависимости от времени года. Кроме этого, мы оказываем широкий спектр отельных услуг, начиная от приема и размещения гостей, уборки номерного фонда, обеспечения безопасности, заканчивая такими приятными дополнениями, как вызов гостю такси и прокат сезонного спортивного инвентаря для активного отдыха на территории близлежащих парков.

Мы также отвечаем за функционирование всех инженерных систем здания, его сохранность, обеспеченность необходимыми ресурсами, то есть за все вопросы, связанные с технической эксплуатацией здания.

– Есть планы по выходу в другие города?

– Сейчас сеть наших апарт-отелей развивается в Москве, Петербурге и Астане. Нам интересны и другие крупные города РФ, а также столицы и экономические центры как стран бывшего СССР, так и других государств мира. В настоящий момент руководство сети рассматривает большое количество площадок как для собственного девелопмента, так и для партнерской работы, где структура выступает стратегическим консультантом, управляющей компанией и оператором здания.

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

Ретейлер из Сарани планирует запустить сеть супермаркетов в Санкт-Петербурге

К концу года до 10-15 магазинов

Фото: Shutterstock / non c

Казахстанский ретейлер Optima (ТОО «Оптимальный», г. Сарань) заявил о планах запуска собственной сети супермаркетов Green в Санкт-Петербурге летом 2020 года. 

Казахстанцы намерены открыть в Санкт-Петербурге четыре продовольственных магазина площадью 2 тыс. кв. м каждый. К концу года планируется расширение сети супермаркетов Green до 10–15 магазинов, за чем последует продвижение в другие регионы России. Также заявлено открытие в Санкт-Петербурге гипермаркета площадью 8,5 тыс. кв. м.

Оптимальный выход

Торговая сеть Optima (ТОО «Оптимальный») дебютировала в 2009 году с открытия магазина в Сарани – городе с населением чуть более 40 тыс. человек недалеко от Караганды. В период с 2017 года Optima расширилась, открыв два супермаркета в полумиллионной Караганде.

Основной деловой партнер Optima – компания оптовой торговли «Сания». Это дистрибьютор таких крупных производителей, как Efes Kazakhstan, Coca-Cola, Mareven Food. 

Эти две компании и составили группу, которая инвестировала в сеть Green. Оба бизнеса находятся под управлением братьев Куприенко: Александр занимается Optima, Николай – «Санией». В марте 2020 года Александр Куприенко возглавил новую компанию – ООО «Оптимальный» с уставным фондом 2 млн рублей.

На вопросы «Курсива» о планах развития торговой сети Green на российском рынке Александр Куприенко не ответил, порекомендовав изучить презентацию для российских СМИ.

В упомянутой презентации ТОО «Оптимальный» оценивает собственный товарооборот в размере 1,4 млрд рублей, не уточняя период, к которому он относится. Общая сумма налоговых отчислений товарищества с 2015 по 2019 год, как следует из данных kgd.gov.kz, составила 159,2 млн тенге. Если эту сумму перевести в рубли по курсу Национального банка РК на 29 июня (1 рубль = 5,76 тенге), получится 27,6 млн рублей. Максимальная сумма налогов, уплаченных ТОО «Оптимальный», приходится на 2019 год – 53,7 млн тенге. В том же году «Сания» уплатила в качестве налогов 12,6 млн тенге. Максимальная налоговая выплата этой компании пришлась на 2017 год и составила 136,8 млн тенге.

Эксперты российского потребительского рынка скептически отнеслись к новости о планах казахстанской сети. «Бросок на север» казахстанского ретейлера оценивается как каприз или результат переоценки собственных сил.

При этом наблюдатели отмечают негативные аспекты, которые сопровождают международную экспансию Optima: снижение покупательского спроса в России, высокие ставки аренды в местах открытия магазинов Green и необходимость больших затрат на оборудование, пишет «Коммерсантъ». Издание приводит мнение консультанта Jos De Vries The Retail Company Ирины Болотовой. Она считает, что вложения в один объект составят не менее 18 млн рублей.

Новость о планах Optima сопровождает и не добавляющий оптимизма символизм. Казахстанская компания рискует унаследовать неудачную карму не только имени (вспомним разорившийся казахстанский Green Store), но и места. Первые четыре магазина Green открываются в локациях разорившейся торговой сети Spar, принадлежавшей ТД «Интерторг», который также проходит процесс ликвидации. 

Это подтверждают эксперты: новые игроки, начинающие работать в бывших магазинах «Интерторга», получают выручку на 30–40% ниже, чем была у предшественника. При этом конкурировать Green, по мнению Ирины Болотовой, придется с такими сильными участниками рынка, как «Лента», «Перекресток» и «О’Кей».

Наконец, без ответов остаются ключевые вопросы: способна ли компания из Карагандинской области предложить жителям северной столицы России услуги, соответствующие их пониманию сервиса. А главное – откуда у мелкого казахстанского ретейлера средства на реализацию подобного плана.

Казахстанский ретейл-консультант Анна Пацюк оценила уровень развития карагандинской сети Optima как «приличный, но ничем не выделяющий из ряда конкурентов». Эксперт проявила интерес к компании после заявления о ее выходе на рынок России, но не смогла обнаружить явных резонов для такого шага со стороны бизнеса. Рынок Караганды маленький, все друг друга знают, но понимания причин, которые толкнули Optima на этот шаг, нет ни у конкурентов, ни у партнеров бизнеса.

«Не думаю, что это ретейл-феномен – ничего особого наш бизнес предложить рынку России не может. Скорее это реализация инвестиционной схемы или стратегическая диверсификация собственников бизнеса», – говорит эксперт. По ее мнению, успех или неудачу Green предопределит компетенция нанятого менеджмента и быстрое масштабирование бизнеса до сети из 20–30 магазинов. 

Как регулируют ретейл Санкт-Петербурга 

Санкт-Петербург входит в ведущую пятерку городов России по объему розничной торговли. По данным комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка города, в 2018 году оборот этого сектора экономики составил 1412,4 млрд рублей. Торговля продовольственными товарами генерирует 35% совокупного оборота.

По данным комитета по информации и связи Санкт-Петербургского информационно-аналитического центра, в первом полугодии 2019 года оборот розничного рынка города составил 706,1 млрд рублей, что на 0,6% выше, чем в аналогичном периоде 2018 года. 

В структуре оборота розничной торговли доминируют крупные предприятия, на которые приходится 80% рынка. Доля малых предприятий составляет 12%, средних – 2%. 5% оборота приходится на индивидуальных предпринимателей, торгующих вне рынков, 1% составляют рынки и ярмарки. 

Кстати, депутаты местного законодательного собрания требуют ограничить коллективное проникновение торговых сетей на рынок показателем 60%. Другая инициатива депутатов предполагает установление минимального расстояния между магазинами, чтобы предотвратить их избыточную концентрацию. Такие поправки ограничат возможности расширения торговых сетей.

Согласно опросу Информационно-аналитического центра Санкт-Петербурга, в 2019 году предприниматели этого города среди своих основных проблем отмечали недостаточный платежный спрос (54,3% респондентов), высокую арендную плату (48,9%), высокий уровень налогов (30,9%). 

По данным аналитической компании Watcom Group, в период самоизоляции населения посещаемость крупных торговых центров в Санкт-Петербурге упала на 77,8%. Горожане предпочитали делать покупки в маленьких магазинах у дома. После отмены режима самоизоляции посещаемость магазинов большого формата восстанавливается медленно. Эксперты прогнозируют, что привычные показатели будут достигнуты только осенью текущего года.

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

qazexpocongresskz.jpg