Перейти к основному содержанию

kursiv_in_telegram.JPG


18072 просмотра

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев рассказал о работе комплекса сервисных апартаментов и как на этом заработать

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Власти с прошлого года предпринимают конкретные шаги для того, чтобы сделать рынок аренды более прозрачным. Так, сотрудники департаментов госдоходов и местная полицейская служба проводят регулярные рейды по поиску незаконопослушных арендодателей. Конечно, проверяющие органы в первую очередь интересуются недвижимостью в новостройках. В то же время инвестиции в жилье уже много лет лидируют как самый стабильный и надежный способ заработка. О покупке номера в современной гостинице или, как принято говорить за рубежом, в сервисных апартаментах рассказал руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев.

– В мире существует огромное количество способов «белого» заработка на недвижимости. Расскажите о способе, который Вы предлагаете казахстанцам.

– Я бы начал с проблем. Они заключаются в «теневом» рынке. Не секрет, что некоторые соотечественники приобретают жилье и затем сдают его в аренду. Они не платят налоги, однако экономия средств на уплате налогов не стоит тех огромных рисков, которым они себя подвергают, и мошенничество – самый малый из них.

Страдает и государство. Во-первых, у госорганов нет возможности предотвратить какие-то правонарушения. Во-вторых, по экспертным оценкам, только в Астане от налогообложения уходит до 80% всего жилого фонда, сдаваемого в аренду. А это ни много ни мало порядка 900 млн тенге. Повсеместно местными налоговыми органами проводятся проверки, но пока это дает не очень большой эффект.

Так же остро стоит проблема учета людей, проживающих в арендованном жилье. Ведь не секрет, что этот фактор дает почву для роста криминогенной обстановки в целом.

Предлагая на рынке наш новый продукт, мы видим возможность решения всех этих вопросов. Суть нашего подхода – это сервисные апартаменты под брендом YE’S, крупной российской сети апарт-отелей, части группы компаний «Пионер», одного из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Здания по форме и содержанию ближе всего к современным бизнес-отелям категории «четыре звезды». Это крупные комплексы: 50–70 тыс. кв. м, с большим номерным фондом в разных категориях.

Все наши апартаменты продаются инвесторам на этапе строительства. Когда здание построено, человек заключает договор с нашей профессиональной управляющей компаний. Она эксплуатирует здание, отвечает за высокий уровень сдачи апартаментов в аренду.

Все просто: вы покупаете апартаменты, а мы сдаем их в аренду, чтобы вы круглогодично получали от своего актива высокий и стабильный доход. Подобная практика существует в США и Европе. Такие комплексы называются либо комплексами сервисных апартаментов, либо сервисными кондоминиумами.

Довольно простая схема сделки, но Вы верите, что новый формат может у нас прижиться?

– Казахстанская традиция сдачи в аренду квартир рано или поздно уйдет с рынка. Этот формат был придуман в США, в Европе такой рынок возник в 60-х годах прошлого века, мы же отстаем лет на шестьдесят. Сегодня услуга сервисных апартаментов успешно применяется в Бангкоке, Гонконге, Сингапуре и крупнейших городах ЕС.

Преимуществом сервисных апартаментов перед арендой квартир является и налогооблагаемая база. Клиенты – физические лица. Все клиенты оформляют ИП и по упрощенной схеме платят всего 3% подоходного налога. Но, поскольку статус сервисных апартаментов – гостиничный комплекс, а если владельцы недвижимости крупные компании, то расходы, которые они несут по аренде гостиниц для своих сотрудников, списываются на затраты. Таким образом, налогооблагаемая база снижается.

– Можно чуть подробнее о клиентах.

– Наши клиенты – это как частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в покупку одного или нескольких апартаментов, так и крупные игроки рынка, приобретающие апартаменты этажами. Среди наших арендаторов также встречаются и обычные люди, арендующие апартаменты для себя или членов семьи, и большие транснациональные компании, арендующие большие объемы апартаментов для размещения своих сотрудников. Наша сеть предлагает максимум комфорта и организации для размещения больших и средних групп гостей, что делает нас привлекательными также для спортивных федераций и команд, театральных коллективов и прочих групп.

– Какова прибыль клиентов?

– Доходность апартаментов является одной из самых высоких на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. В среднем доходность мы оцениваем на уровне 8–12% годовых, в зависимости от ряда факторов: этап входа в проект, размер и конфигурация апартамента, выбор собственником той или иной доходной программы.

Стоит также отметить, что на рынке недвижимости апартаменты имеют устойчивую тенденцию к росту, на уровне 3–5% в год. При этом ставка аренды имеет значительно больший потенциал, до 15% в год. В нашем первом проекте в Санкт-Петербурге за три года рост ставки аренды на апартаменты оставил около 35%. В целом мы склонны оценивать срок окупаемости апартамента в 8–10 лет.

– В чем преимущество таких инвестиций?

– Один из самых низких порогов входа на рынке. Наша сеть апарт-отелей предлагает апартаменты от 19 кв. м, что делает нас доступными для очень широкого круга инвесторов. При низком пороге входа практически отсутствует верхний лимит инвестиций для большинства частных игроков. В каждом комплексе YE’S в среднем к продаже предлагается 800–900 апартаментов, поэтому существует и большой выбор, и существенный инвестиционный потенциал.

Кроме того, инвестирование в такой проект за счет стабильного спроса на аренду качественного и сравнительно доступного жилья делает этот актив практически безрисковым, а профессиональная управляющая компания обеспечивает постоянную высокую заполняемость апартаментов и высокие ставки сдачи жилья в наем. Этой инвестицией не нужно управлять, все за инвестора сделает УК.

– Как долго существует ваша компания?

– Сеть апарт-отелей YE’S существует с 2011 года. На сегодняшний момент совокупный фонд апартаментов – это порядка 1,500 юнитов. К 2021 году количество апартаментов под брендом превысит 5 тыс. в Москве, Санкт-Петербурге и Астане.

– Номера в гостинице в Астане распроданы. Чем занимается компания теперь?

– После передачи апартаментов собственникам в управляющей компании начинается активная работа по сдаче фонда в аренду с целью обеспечения максимальной доходности. Мы умеем поддерживать уровень заполненности проекта на высокой отметке 85–100% круглогодично, это ноу-хау нашей сети. В зависимости от сезона мы делаем корректировку на спрос рынка: мы знаем, когда стоит делать ставку на длительное проживание гостей, когда на более короткий период. Такая адаптивность помогает избегать вакантности вне зависимости от времени года. Кроме этого, мы оказываем широкий спектр отельных услуг, начиная от приема и размещения гостей, уборки номерного фонда, обеспечения безопасности, заканчивая такими приятными дополнениями, как вызов гостю такси и прокат сезонного спортивного инвентаря для активного отдыха на территории близлежащих парков.

Мы также отвечаем за функционирование всех инженерных систем здания, его сохранность, обеспеченность необходимыми ресурсами, то есть за все вопросы, связанные с технической эксплуатацией здания.

– Есть планы по выходу в другие города?

– Сейчас сеть наших апарт-отелей развивается в Москве, Петербурге и Астане. Нам интересны и другие крупные города РФ, а также столицы и экономические центры как стран бывшего СССР, так и других государств мира. В настоящий момент руководство сети рассматривает большое количество площадок как для собственного девелопмента, так и для партнерской работы, где структура выступает стратегическим консультантом, управляющей компанией и оператором здания.


565 просмотров

Как сделать бизнес на травах и меде

Кейс от Андрея и Владимира Коротковых

Фото: Shutterstock.com

Трудно представить, что крупнейшее в Шымкенте фитопредприятие, производящее ежемесячно около 70 тыс. единиц продукции и имеющее годовой товарооборот свыше $1 млн, зародилось на кухне врачей Коротковых. 

Семейные истоки

Компания ТОО «PHYTO-APIPHARM» была создана в 2005 году. Но, как признался «Курсиву» один из трех ее учредителей, генеральный директор предприятия Владимир Коротков, на самом деле все началось гораздо раньше. 

«Мы уже четвертое или пятое поколение потомственной династии травников, – рассказал он. – Отец с детства усвоил знания и рецепты, передаваемые из поколения в поколение. А потом получил профессиональное образование: в 1993 году он окончил ТашМИ, став по специальности врачом-фитотерапевтом. Вместе с ним окончила этот вуз и мама – она фармацевт».

Получив диплом, Андрей Коротков взял патент и открыл кабинет фитотерапевта. В работе ему помогал сын Владимир. Вместе они ездили в горы, собирали и сушили травы, из которых делали экстракты для лечения пациентов. Сборы сушили на даче, хранили в гараже, а бальзамы из них готовили на домашней кухне. Спустя несколько лет Коротковы занялись пасекой. Так к арсеналу их лечебных средств прибавились продукты пчеловодства.

Запасной вариант

К 2005 году их натуральными продуктами и деятельностью заинтересовалась одна фитокомпания. Коротковы открыли ИП и занялись контрактным производством – начали выпускать продукцию под чужим брендом.

Разумеется, в домашних условиях выполнить большие объемы было невозможно. Поэтому взяли в аренду производственную аптеку. Впоследствии приобрели соседний участок с домом, перестроили в производственные цеха.

«Начального капитала у нас не было. Поэтому все, что зарабатывали, инвестировали в развитие производства. Сначала покупали б/ушное оборудование, потом стали закупать новое китайское, а когда появились возможности, – европейское», – рассказывает Владимир.

На первых порах выпускали по контракту по 120 бальзамов в месяц. Этого едва хватало на аренду помещения. Потом с ростом заказов и, соответственно, объемов – до 1 тыс. единиц продукции в месяц, вышли на самоокупаемость. 

Однако у компании-заказчика возникли финансовые сложности. Начали сотрудничать с другой. И история повторилась. До 2010 года шел динамичный рост производства, сделали капитальный ремонт, купили новое оборудование и дополнительное помещение. Но так как у партнеров начались финансовые проблемы, они возникли и у производителей. 

Зависимость контрактного производства от заказчиков собеседник назвал главной проблемой в становлении их бизнеса. С тех пор лично для себя он усвоил одно правило: никогда не ограничиваться одним заказчиком, партнером.

«Как минимум их должно быть два. Всегда должен быть запасной вариант. Чем больше диверсифицировано производство, тем больше источников дохода», – пояснил предприниматель.

Свое дело

Тогда же Коротковы решили, что им пора выпускать свою продукцию самостоятельно. В 2011 году они оформили ТОО, зарегистрировали свою торговую марку и начали делать свои фитотовары. 

«С 2011 по 2016 год у нас был если не бурный, то стабильный рост. Мы развивались, покупали новое оборудование, вышли на объемы в 10 тыс. единиц продукции в месяц. Но потом словно остановились: производить больше этого уровня не получалось. Стали задумываться, что нужно что-то делать с маркетингом. Пригласив специалистов, перестроили работу, начали внедрять MLM-аналитику. Разработали свою систему управления, которая работает онлайн: управление складом, взаимоотношения с офисами, онлайн-офисы, интернет-магазин», – рассказывает Владимир.

В итоге с 2017 года товарооборот компании увеличился в четыре раза. Параллельно было возобновлено контрактное производство. Сейчас здесь выпускают ежемесячно около 40 тыс. единиц собственной продукции и около 30 тыс. – контрактной. Ассортимент продукции представлен 37 наименованиями товаров, которые продаются не только в Казахстане, но и в России, и в Кыргызстане. 

Свыше 90% сырья – травы, пчелопродукты, минералы – отечественного происхождения. Из других стран покупают только эндемики – то, что не растет в Казахстане. 

Эффект расширения 

Не последнюю роль в успехе предприятия сыграло расширение его площади. В 2017 году компания решила приобрести отдельное помещение под офис. В рамках программы регионального финансирования предпринимателей «ONтүстік өнімдері», реализуемой фондом «Даму» и областным акиматом, предприятие получило льготный банковский кредит под 8,5%. 

На сегодняшний день производственные площади предприятия составляют в целом около 600 кв. м, не считая заготовительной базы за городом, где выращиваются некоторые растения, сушится, хранится и перерабатывается лекарственное сырье. 

Но предприниматели планируют приобрести еще один участок рядом для строительства складских помещений. Что касается общих планов развития компании, то, как отметил гендиректор, они предпочитают ставить не долгосрочные, а конкретные цели на каждый год. 

«Как минимум мы стремимся стать лучше, чем в прошлом году. Мы должны в первую очень быть конкурентоспособными с самими собой. Каждый год ставим цели по товарообороту, ассортименту, качеству. В этом году поставили цель увеличить общий товарооборот компании, достигший в 2018 году $1 млн, как минимум на 150 и максимум на 200%. План-минимум уже выполнен», – подчеркнул собеседник.

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

duster-kaptur_240x400.gif

 

Цифра дня

64-е
место
занял Казахстан по скорости фиксированного интернета в мире

Цитата дня

Популизм – это политика посредственности. Я не раздаю пустых обещаний. Я - человек конкретных дел. Я буду твердо проводить в жизнь свою программу реформ.

Касым-Жомарт Токаев
президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Банк Хоум Кредит

Home Credit Bank

Вы - главная инвест-идея

Home Credit Bank


Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций