Перейти к основному содержанию

bavaria_x6_1200x120.gif


17162 просмотра

Новый формат бизнеса: гостиничный номер в аренду

Руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев рассказал о работе комплекса сервисных апартаментов и как на этом заработать

Власти с прошлого года предпринимают конкретные шаги для того, чтобы сделать рынок аренды более прозрачным. Так, сотрудники департаментов госдоходов и местная полицейская служба проводят регулярные рейды по поиску незаконопослушных арендодателей. Конечно, проверяющие органы в первую очередь интересуются недвижимостью в новостройках. В то же время инвестиции в жилье уже много лет лидируют как самый стабильный и надежный способ заработка. О покупке номера в современной гостинице или, как принято говорить за рубежом, в сервисных апартаментах рассказал руководитель проекта YE’S Astana Ернар Кулкыбаев.

– В мире существует огромное количество способов «белого» заработка на недвижимости. Расскажите о способе, который Вы предлагаете казахстанцам.

– Я бы начал с проблем. Они заключаются в «теневом» рынке. Не секрет, что некоторые соотечественники приобретают жилье и затем сдают его в аренду. Они не платят налоги, однако экономия средств на уплате налогов не стоит тех огромных рисков, которым они себя подвергают, и мошенничество – самый малый из них.

Страдает и государство. Во-первых, у госорганов нет возможности предотвратить какие-то правонарушения. Во-вторых, по экспертным оценкам, только в Астане от налогообложения уходит до 80% всего жилого фонда, сдаваемого в аренду. А это ни много ни мало порядка 900 млн тенге. Повсеместно местными налоговыми органами проводятся проверки, но пока это дает не очень большой эффект.

Так же остро стоит проблема учета людей, проживающих в арендованном жилье. Ведь не секрет, что этот фактор дает почву для роста криминогенной обстановки в целом.

Предлагая на рынке наш новый продукт, мы видим возможность решения всех этих вопросов. Суть нашего подхода – это сервисные апартаменты под брендом YE’S, крупной российской сети апарт-отелей, части группы компаний «Пионер», одного из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Здания по форме и содержанию ближе всего к современным бизнес-отелям категории «четыре звезды». Это крупные комплексы: 50–70 тыс. кв. м, с большим номерным фондом в разных категориях.

Все наши апартаменты продаются инвесторам на этапе строительства. Когда здание построено, человек заключает договор с нашей профессиональной управляющей компаний. Она эксплуатирует здание, отвечает за высокий уровень сдачи апартаментов в аренду.

Все просто: вы покупаете апартаменты, а мы сдаем их в аренду, чтобы вы круглогодично получали от своего актива высокий и стабильный доход. Подобная практика существует в США и Европе. Такие комплексы называются либо комплексами сервисных апартаментов, либо сервисными кондоминиумами.

Довольно простая схема сделки, но Вы верите, что новый формат может у нас прижиться?

– Казахстанская традиция сдачи в аренду квартир рано или поздно уйдет с рынка. Этот формат был придуман в США, в Европе такой рынок возник в 60-х годах прошлого века, мы же отстаем лет на шестьдесят. Сегодня услуга сервисных апартаментов успешно применяется в Бангкоке, Гонконге, Сингапуре и крупнейших городах ЕС.

Преимуществом сервисных апартаментов перед арендой квартир является и налогооблагаемая база. Клиенты – физические лица. Все клиенты оформляют ИП и по упрощенной схеме платят всего 3% подоходного налога. Но, поскольку статус сервисных апартаментов – гостиничный комплекс, а если владельцы недвижимости крупные компании, то расходы, которые они несут по аренде гостиниц для своих сотрудников, списываются на затраты. Таким образом, налогооблагаемая база снижается.

– Можно чуть подробнее о клиентах.

– Наши клиенты – это как частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в покупку одного или нескольких апартаментов, так и крупные игроки рынка, приобретающие апартаменты этажами. Среди наших арендаторов также встречаются и обычные люди, арендующие апартаменты для себя или членов семьи, и большие транснациональные компании, арендующие большие объемы апартаментов для размещения своих сотрудников. Наша сеть предлагает максимум комфорта и организации для размещения больших и средних групп гостей, что делает нас привлекательными также для спортивных федераций и команд, театральных коллективов и прочих групп.

– Какова прибыль клиентов?

– Доходность апартаментов является одной из самых высоких на рынке как коммерческой, так и жилой недвижимости. В среднем доходность мы оцениваем на уровне 8–12% годовых, в зависимости от ряда факторов: этап входа в проект, размер и конфигурация апартамента, выбор собственником той или иной доходной программы.

Стоит также отметить, что на рынке недвижимости апартаменты имеют устойчивую тенденцию к росту, на уровне 3–5% в год. При этом ставка аренды имеет значительно больший потенциал, до 15% в год. В нашем первом проекте в Санкт-Петербурге за три года рост ставки аренды на апартаменты оставил около 35%. В целом мы склонны оценивать срок окупаемости апартамента в 8–10 лет.

– В чем преимущество таких инвестиций?

– Один из самых низких порогов входа на рынке. Наша сеть апарт-отелей предлагает апартаменты от 19 кв. м, что делает нас доступными для очень широкого круга инвесторов. При низком пороге входа практически отсутствует верхний лимит инвестиций для большинства частных игроков. В каждом комплексе YE’S в среднем к продаже предлагается 800–900 апартаментов, поэтому существует и большой выбор, и существенный инвестиционный потенциал.

Кроме того, инвестирование в такой проект за счет стабильного спроса на аренду качественного и сравнительно доступного жилья делает этот актив практически безрисковым, а профессиональная управляющая компания обеспечивает постоянную высокую заполняемость апартаментов и высокие ставки сдачи жилья в наем. Этой инвестицией не нужно управлять, все за инвестора сделает УК.

– Как долго существует ваша компания?

– Сеть апарт-отелей YE’S существует с 2011 года. На сегодняшний момент совокупный фонд апартаментов – это порядка 1,500 юнитов. К 2021 году количество апартаментов под брендом превысит 5 тыс. в Москве, Санкт-Петербурге и Астане.

– Номера в гостинице в Астане распроданы. Чем занимается компания теперь?

– После передачи апартаментов собственникам в управляющей компании начинается активная работа по сдаче фонда в аренду с целью обеспечения максимальной доходности. Мы умеем поддерживать уровень заполненности проекта на высокой отметке 85–100% круглогодично, это ноу-хау нашей сети. В зависимости от сезона мы делаем корректировку на спрос рынка: мы знаем, когда стоит делать ставку на длительное проживание гостей, когда на более короткий период. Такая адаптивность помогает избегать вакантности вне зависимости от времени года. Кроме этого, мы оказываем широкий спектр отельных услуг, начиная от приема и размещения гостей, уборки номерного фонда, обеспечения безопасности, заканчивая такими приятными дополнениями, как вызов гостю такси и прокат сезонного спортивного инвентаря для активного отдыха на территории близлежащих парков.

Мы также отвечаем за функционирование всех инженерных систем здания, его сохранность, обеспеченность необходимыми ресурсами, то есть за все вопросы, связанные с технической эксплуатацией здания.

– Есть планы по выходу в другие города?

– Сейчас сеть наших апарт-отелей развивается в Москве, Петербурге и Астане. Нам интересны и другие крупные города РФ, а также столицы и экономические центры как стран бывшего СССР, так и других государств мира. В настоящий момент руководство сети рассматривает большое количество площадок как для собственного девелопмента, так и для партнерской работы, где структура выступает стратегическим консультантом, управляющей компанией и оператором здания.


5760 просмотров

Проблемы фермерской госпрограммы «Сыбага»: деньги есть, товара нет

Оформив кредит по программе «Сыбага», актюбинский фермер столкнулся с проблемой ввоза животных из-за рубежа

Фото: shutterstock.com

Оформив кредит на покупку КРС под 4% годовых по программе «Сыбага», актюбинский фермер Бектурган Едрисов столкнулся с проблемой ввоза животных из-за рубежа. Теперь он планирует вернуть кредит.

Крестьянское хозяйство «Алга Искендир» занимается разведением крупного рогатого скота мясного направления в Алгинском районе Актюбинской области. Услышав о начале новой программы «Сыбага» на приобретение КРС под 4%, Бектурган Едрисов решил закупить в кредит около ста телок. По условиям данной госпрограммы закуп скота должен производиться исключительно за рубежом.  

«В июле в короткие сроки мы получили кредит в фонде поддержки сельского хозяйства – 40 млн тенге. Затем выезжали в несколько областей России, но везде был карантин на ввоз животных, только в двух областях не было карантина – это Самарская и Челябинская области. 15 июля мы выехали в Самарскую область. Здесь отобрали 120 телок породы герефорд, составили договор на закуп скота. Приехав в Актобе, предоставили в фонд поддержки сельского хозяйства все документы. Но 19 июля граница с Самарской областью закрылась. А с 25 июля закрылась и Челябинская область», – рассказывает Бектурган Едрисов.  

К фонду поддержки сельского хозяйства у актюбинца нет претензий, но он возмущен тем, что правительство закрыло границу с Россией для скота по всему периметру, а в Казахстане ему скот нельзя покупать по условиям программы. «Нам говорят, что открываться граница не будет, надо ждать, пока кровососущие насекомые перестанут летать, они разносчики заразы. А это октябрь-ноябрь. Возможно, границу откроют, а возможно – нет, а вознаграждение по кредиту каждый месяц начисляется по 500 тыс. тенге. Нам также предложили закупать в Пензенской и Ленинградской областях, но меня не устраивает высокая цена. Если в Самарской области я договорился за 430 тыс. тенге, то в других областях этот скот стоит 650–700 тыс., какой мне резон покупать дороже», – отмечает он.

В филиале фонда поддержки сельского хозяйства отметили, что вопрос по «Алга-Искендир» уже закрыт, и фермеру стоит прислушаться к советам чиновников.

«Границу на карантин закрывает министерство сельского хозяйства. Есть правила, которые запрещают ввоз скота из-за границы во время карантина. Это законодательство и никто не может его нарушить. Любой скот, завезенный сюда, представляет риск заражения для животных Казахстана. Представителям «Алга-Искендир» предлагали привезти КРС из других регионов, например из Пензенской или Орловской областей, Татарстана. У Бектургана Едрисова были варианты завоза скота из других областей, однако он хочет только из Самарской области, но это невозможно, потому что данная зона закрыта, несмотря на то, что там скот дешевле, по словам фермера. Согласитесь, всегда будет дешевле больной скот», – считает заместитель директора фонда поддержки сельского хозяйства Алия Жолдасова.

По словам г-жи Жолдасовой, сейчас можно завезти скот из Татарстана. Местные исполнительные органы во главе с замакима области Мавром Абдуллиным выезжали в Россию, в Пензенскую область, Башкортостан и пришли к договоренности с поставщиками.

«МИО работает очень оперативно. Делается все, чтобы помочь потенциальным заемщикам. Здесь единичный случай, нельзя принципиально настаивать на том, чтобы открыли границу ради одного хозяйства. Другие хозяйства таких претензий не предъявляют. Он же утверждает, что его скот стоит на границе. О каком скоте идет речь, если он не проплатил поставщику, не вывез КРС с базы. Есть такие заемщики, которые завозят скот из других благополучных зон России», – добавляет г-жа Жолдасова.

Кредит фермер может вернуть в любое время без штрафных санкций, заверила замдиректора, однако ему придется заплатить вознаграждение по кредиту, так как договор подписан и денежные средства уже перечислены на счет хозяйства.

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Вопрос дня

Архив опросов

Министр образования и науки Куляш Шамшидинова считает, что выпускные вечера школьников не должны выходить за территории школ и уж тем более, превращаться в состязания дорогих нарядов и пышных застолий. Согласны ли вы с ее мнением?

Варианты

Цифра дня

900 000
тенге
примерная сумма каждого потребительского кредита казахстанцев

Цитата дня

В эти дни я получаю много писем от наших граждан, для которых оказалось неожиданным мое решение остановить свои полномочия. Некоторые сожалеют о моем решении. Даже получаю письма с предложением идти на новые выборы. Я благодарю за такое отношение и благодарен за доброе ко мне отношение, хочу низко поклониться и поблагодарить всех сограждан за такую любовь и такое отношение!

Нурсултан Назарбаев
экс-президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций

Home Credit Bank

Home Credit Bank