Как изменятся цены и спрос на казахстанские новостройки

Девелоперы ищут разумный баланс

Фото: Офелия Жакаева

Девальвация тенге толкает цены на рынке первичного жилья вверх, а падение покупательской способности населения вынуждает девелоперов очень аккуратно корректировать цены, оптимизировать затраты и искать сегменты, где спрос пострадал меньше всего.

Количество проектов, которые реализуются небольшими компаниями-застройщиками, уменьшится – этот бизнес просто уйдет с рынка. Те, кто останутся и продолжат строить жилую недвижимость, станут очень тщательно выбирать новые проекты. «Курсив» опросил крупнейших представителей казахстанского строительного бизнеса, чтобы выяснить, как кризис повлиял на их планы и какие изменения ждут рынок в ближайшем будущем. 

Когда девальвация приведет к росту цен в новостройках

По данным аналитиков компании Kusto Group, квадратные метры в новостройках начали дорожать еще в марте.

Подорожание значительным назвать пока нельзя, но, говорит глава правления Kusto Home Мурат Утемисов, в перспективе цены продолжат расти, поскольку поднять их одномоментно строители не могут – это будет слишком чувствительно для покупателей. По его оценке, в первую очередь цена выросла в премиальном сегменте, так как при строительстве жилья бизнес- и премиум-класса используются более качественные зарубежные компоненты, которые закупаются по валютным контрактам. «Цены в отделах продаж (по рынку в целом. – «Курсив») изменились где-то на 5%, где-то на 10%. В нашем случае цена выросла на 6%. Бизнес как организация находится между молотом и наковальней: цена не может подняться на 100% изменения затрат, поскольку потребитель чувствителен к любому повышению. С другой стороны, использовать менее качественные материалы себе дороже. Рост цен на материалы вынуждает бизнес искать новые точки баланса, не теряя качества», – отмечает Утемисов.

По мнению представителей другого застройщика, компании «Орда Инвест», в премиальном сегменте какое-то время можно сохранять стоимость в ущерб доходности. В отличие от более бюджетных классов, комфорт или эконом, где рентабельность проектов просто не подразумевает возможности ее уменьшения. В этих сегментах рост стоимости коррелирует с уровнем инфляции с коэффициентом 0,5. «Например, подверглась девальвации валюта на 10% – сметная стоимость строительства увеличивается примерно на 5%, потому что 40–50% строительных материалов являются импортными даже в бюджетном сегменте», – поясняют в пресс-службе «Орда Инвест».

Начальник отдела аналитики BI Development Даурен Айткенов считает, что застройщики в первую очередь будут жертвовать рентабельностью проектов (она сейчас составляет в среднем 10%) и работать над снижением себестоимости не в ущерб качеству. BI Group, например, планирует снизить себестоимость за счет новых технологий стро­ительства, оптимизации накладных расходов и корректировки портфеля проектов – компания собирается сконцентрироваться на самом востребованном ценовом сегменте.

Поможет ли импортозамещение стройматериалов удержать цены

Амбициозные планы властей по доведению доли материалов местного производства в стро­ительстве до 95% сопровождаются появлением в стране десятков новых производственных линий. Запуск таких предприятий, по мнению девелоперов, поможет рынку, но скорее в сегменте недорогого жилья и лишь в долгосрочной перспективе. В текущий кризис отечественные стройматериалы удержать цены на жилье не смогут. «Не так просто избавиться от импортозависимости. Безусловно, нужно делать какие-то шаги, и в долгосрочной перспективе это, скорее всего, повлияет на спрос национального продукта и импортозамещение, но это не быстро решаемый вопрос. Думаю, сейчас, в пандемию, это будет достаточно сложно реализовать», – считают в «Орда Инвест».

Руководитель Kusto Home добавляет: «(Импортозамещение. – «Курсив») больше будет применимо для государственного жилья, а также сегмента эконом. В перспективе, если продукция этих предприятий достойно покажет себя с точки зрения базового качества, продуктовая линейка может постепенно расширяться вверх, охватывая более дорогие сегменты. Однако практика показывает, что такие процессы занимают десятилетия, и из множества компаний на старте перспективы роста вверх появляются у единиц. В количественном выражении в нашей стране строится намного больше жилья в недорогом ценовом сегменте, поэтому часть этих предприятий определенно потеснит долю импорта».

Появятся ли на рынке новые долгострои

Девелоперы утверждают, что строительство не останавливалось даже во время действия в стране режима ЧС – временно были приостановлены лишь единичные проекты. Так что карантин не оказал критичного влияния на сроки, лишь замедлив темпы строительства. Основные причины задержки – более долгие сроки поставки материалов из-за закрытых границ, невысокая мобильность из-за транспортных ограничений внутри страны и снижение темпов работы из-за болезни людей. Опрошенные «Курсивом» девелоперы полны решимости наверстать упущенное время и сдать объекты в оговоренные сроки. «Огромные масштабные проекты на тысячи квартир скорее будут дробиться на более мелкие пятна и очереди, чем встанут полностью. Это может повлиять на общие сроки реализации такого проекта, но позволит избежать массового недостроя. Небольшие очереди легче закончить», – комментирует Утемисов. Стоит сделать акцент, что достаточно оптимистично настроен именно крупный бизнес, среди преимуществ которого – наличие финансовой подушки, диверсификация и гибкое планирование. Небольшим компаниям сложнее: некоторых из них коронакризис заставит покинуть рынок, считают эксперты. «Очень много компаний небольших (и не только в строительстве) будут, к сожалению, уходить с рынка», – прогнозируют специалисты «Орда Инвест». 

При нарушении сроков ввода жилья в эксплуатацию или несостоятельности застройщика завершать строительство будет государство за счет средств Фонда гарантирования жилищного строительства (ФГЖС). Но только в том случае, если застройщик заключил с фондом договор, а такого жилья на рынке Казахстана пока немного. 

Какое жилье будут строить девелоперы

Любой кризис сжимает рынок из-за рисков и неопределенности, и кризис из-за пандемии коронавируса не станет исключением, отмечают застройщики. Снижение платежеспособного спроса населения напрямую влияет на планы девелоперов, а поддержка спроса на государственном уровне направлена лишь на введенное в эксплуатацию бюджетное жилье. «Текущие ипотечные программы созданы под массовый сегмент, максимальная сумма займа в городах Нур-Султан и Алматы – 25 млн тенге. Но в реальности в этих городах, чтобы купить 3-комнатную квартиру, необходимо зачастую около 30–40 млн тенге – вот под этот сегмент не имеется ипотечных субсидированных программ. Но самое главное – нет ипотечного кредитования на объекты долевого строительства», – сетует Айткенов. Существующая господдержка, по мнению девелоперов, позволяет «удерживать весь рынок на плаву», но недостаточна для его развития. «Решение этой проблемы (увеличение максимальной суммы займа. – «Курсив») повлекло бы за собой увеличение (обеспеченности. – «Курсив») квадратными метрами на человека, поддержало бы большие семьи, где имеются два и более детей, и средний класс. И нужно дать возможность людям приобретать недвижимость в ипотеку на котловане, ведь так дешевле на 15–20% и у клиентов есть выбор», – предлагает Айткенов. 

Покупатели, ориентированные на жилье, не попадающее под госпрограммы, в условиях экономической неопределенности нередко предпочитают отложить покупку. «Учитывая, что процесс принятия решения по покупке жилья и так быстрым не является, речь может идти о нескольких годах (отложенного спроса. – «Курсив»)», – отмечает глава направления Kusto Home. В результате застройщики, которые ощущают падение спроса, станут откладывать запуск новых очередей на некоторых объектах и сосредоточат усилия на завершении уже начатого строительства. «Мы уже сейчас наблюдаем: многие проекты, которые планировались реализовываться, приостановлены ввиду непонимания, например, спроса и множества других факторов, и, скорее всего, темпы ввода в эксплуатацию будут снижаться, а отголоски ситуации будут ощущаться даже больше в 2021 году, потому что она имеет пролонгированный эффект», – соглашаются с коллегой представители «Орда Инвест».

Для того чтобы понимать, какой сегмент продается лучше и как в текущей ситуации меняются предпочтения клиентов, крупные девелоперы ежедневно мониторят продажи жилья по множеству параметров. «Держим руку на пульсе и одновременно готовим объекты под всю линейку – от стандарт-класса до премиум. То есть проекты с документами готовятся под все классы жилья и лежат, так скажем, на полке. Только от изменения предпочтения клиентов будет зависеть, как распределятся доли по классам», – объясняет Айткенов. «Безусловно, интересные проекты будут, но не очень много», – прогнозируют специалисты «Орда Инвест». Сегмент, в перспективах которого они уверены, – это загородная недвижимость: там спрос сохраняется и будет расти, а вместе с ним и цена.

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

В правительстве и регионах Казахстана видят разные сценарии развития интернет-торговли

С чем связан выбор различных моделей

Фото: Depositphotos/nmedia

Объемы интернет-торговли и электронных платежей резко выросли в Казахстане. Если в 2019 году безналичные платежи внутри страны составили 2,8 триллиона тенге, то к 1 мая этого года они достигли 7,5 триллионов тенге. То есть лишь первые четыре месяца 2020-го «перевесили» годовой показатель 2019-го в 2,6 раза. Такие данные приводит Нацбанк РК.

Министерство торговли и интеграции сообщает, что за шесть месяцев 2020 года объем электронной торговли составил 435 млрд тенге. Это больше итогового показателя всего 2019 года (422 млрд тенге). По прогнозу министерства, к концу 2020 года размер рынка электронной торговли дорастет до 900 млрд тенге.

Вирус – двигатель торговли

Рост интернет-торговли – следствие тех ограничений, которые были наложены на казахстанский рынок оффлайн-торговли из-за пандемии коронавируса.

По данным Комитета по статистике, общий объем розничной торговли в стране в первом полугодии текущего года сократился на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В то же время доля электронной торговли, на работу которой ограничения повлияли в меньшей степени, в общем объеме резко выросла. За шесть месяцев 2020 года она составила 9,4% всего объема (по итогам 2019 года – 3,7%). С учетом этого правительство изменило целевой показатель развития этого рынка в 2025 году с 10 до 15%.

Наиболее активно растут foodtech и pharmtech. Например, лидер рынка онлайн-заказа и доставки медпрепаратов «Биосфера» обслуживает в 5 раз больше заказов, чем в прошлом году. С начала года востребованность услуги доставки продуктов проекта Arbuz.kz выросла в 7 раз. Arbuz работает на рынке Алматы, и, вероятно, именно проекты мегаполиса вносят самый заметный вклад в увеличение доли онлайн-торговли.

Не хватает маркетплейса

Если смотреть на цифровое развитие торговли в регионах, то успехи там довольно скромные. Так, Карагандинская область занимает третье место среди регионов по объему розничной торговли (9,5% от рынка всей страны). Однако доля онлайн-продаж этого региона в прошлом году составляла лишь 0,8% (8,1 млрд тенге при годовом обороте 1012,5 млрд тенге). До конца года интернет-торговля должна вырасти до 2,4%. Такой прогноз дает управление предпринимательства Карагандинской области.

Почему в регионе такие низкие показатели онлайн-торговли? Одна из причин – отсутствие маркетплейса, где местные предприниматели могли бы представлять свои товары. «Курсив» опросил продавцов карагандинских рынков. 90% из опрошенных предпочитают работать через Instagram. При этом в Караганде есть пример успешного развития интернет-магазина. Это Flip.kz, который открылся в 2007 году и осуществляет поставки по всему Казахстану и миру, пункты выдачи которого находятся в 31 населенном пункте РК.

«Объемы наших продаж по сравнению с первым полугодием прошлого года увеличились на 60%», – говорит директор Flip.kz Александр Соколов, не раскрывая абсолютные данные.

Но этот магазин работает в формате, который невыгоден мелким продавцам. Flip.kz приобретает товары оптом и продает их в розницу по всему Казахстану, используя собственную службу доставки.

«Мы готовы предоставить свою площадку предпринимателям, которые в силу ограничений не могут торговать офлайн, но для этого они должны отвечать ряду условий», – поясняет менеджер по развитию ассортимента Flip.kz Алтын Бесимбаева.

Решение о партнерстве Flip.kz принимает после изучения ассортимента, схемы ценообразования, сертификатов соответствия на продукцию. Также важно, чтобы у компании была точная система учета складских запасов. Сейчас интернет-магазин сотрудничает с 200 крупными компаниями.

В период карантина Flip.kz начал доставку продуктов питания. Соответствующий раздел на сайте появился еще в прошлом году, но был неактивен. До Flip.kz такую услугу в Караганде уже предлагали торговые сети «Космос» и «Аян». Данные о сервисе эти игроки не раскрывают.

Виртуальная полка дороже

Северо-Казахстанская область –один из аутсайдеров показателей розничной торговли. В первом полугодии 2020 года объем розницы зафиксирован на 107,7 млрд тенге. Это 86,2% от первого полугодия 2019 года.

По наблюдениям корреспондента «Курсива» по СКО, проникновение онлайн-торговли и таких услуг, как заказ продуктов на дом, очень слабое. Спрос на эти услуги, по данным игроков рынка, вырос на этапе жесткого карантина, но с послаблением ограничений люди вернулись к формату самостоятельных покупок в магазинах.

И тому есть причины: в Петропавловске цена одного товара, выставленного в онлайн-магазине, часто оказывается выше, чем в торговом зале. Да и присутствие его в приложении или на интернет-странице не гарантирует наличие на складе.

В период карантина борьбу за клиентов в онлайн-пространстве развернули две торговые сети города – «Северный» и «Семейный». Каждая выбрала свою линию продвижения в интернете.

Торговая сеть «Семейный» – это 13 супермаркетов, два гипермаркета и онлайн-магазин, который организует доставку заказов, полученных через собственное приложение или через сайт. Также в активе компании имеются распределительный центр, фабрика-кухня и линейка продуктов под собственной торговой маркой.

Торговая сеть «Северный» – второй по величине игрок регио­нального розничного рынка, опирающийся на три супермаркета. В период карантина «Северный» сделал ставку на сотрудничество с интернет-площадкой TUTA.SHOP, имеющей собственную службу доставки.

Ассортимент и цены на товары в обеих сетях одинаковы, а вот условия доставки разные. Например, курьеры TUTA.SHOP везут продукты «Северного» в самый отдаленный уголок Петропавловска бесплатно при сумме заказа от 2,5 тыс. тенге. Бесплатная доставка курьерами сети «Семейный» доступна при сумме заказа 15 тыс. тенге. При этом ожидание клиента «Северного» может затянуться до глубокой ночи, а курьеры «Семейного» закрывают доставку в течение 2-3 часов. Платная услуга доставки в обеих сетях одинакова – 500 тенге.

На выходе из режима ограничений обе сети отчитались, что доставка помогла удержать розничные продажи на привычном уровне. Директор торговой сети «Семейный» Андрей Исаков сказал, что в период карантина продажи через приложение выросли на 120%. Руководство онлайн-магазина TUTA.SHOP заявило, что число активных пользователей этой площадки в период карантина увеличилось в 1,5 раза.

Но когда ограничения ослабли, стало ясно, что обращения в службы доставки было временной данью обстоятельствам. Сейчас пользование приложением «Семейный», свидетельствует Андрей Исаков, упало до уровня, существовавшего до карантина, аналогичные данные приводит сеть «Северный».

Как выжил «Чунга-Чанга»

Объем розничной торговли Западно-Казахстанской области за шесть месяцев 2020 года зафиксирован на уровне 149 млрд тенге. Это 90,6% от аналогичного периода прошлого года.

Как следует из опроса «Курсива», компании региона, которые сделали ставку на онлайн-торговлю и организацию доставки товаров до покупателя... прогадали.

«Мы давно занимаемся доставкой продуктов и лекарств на дом, принимая заказы по телефону, и можем сравнивать. Это парадокс, но в период карантина заказов у нас стало меньше», – говорит совладелец сети магазинов и аптек «Назэль» Альбек Кусаинов.

Основной площадкой для мелких предпринимателей стал Instagram. Компании с крупными оборотами обратились к теме создания собственных интернет-магазинов. Тему перевода бизнеса в интернет-магазин изучил владелец магазина сувениров и мелкой бытовой техники Азамат Тайкенов. Он столкнулся с дефицитом специалистов в области. В итоге свой выбор Тайкенов сделал в пользу иностранных фрилансеров: разрабатывает техзадание и ищет добросовестного исполнителя на виртуальных биржах труда.

Как ни странно, лучше иных ограничения в торговле пережил супермаркет детских игрушек «Чунга-Чанга». Руководство компании вовремя оформило разрешение на розничную торговлю продуктами питания. Изменение формата позволило продолжить торговлю в период ограничений. «Даже если продукты составляют 5% всего товара, по закону мы считаемся продуктовым супермаркетом», – комментирует директор ТД «Чунга-Чанга» Дархан Сариев.

Способы развития

Для развития рынка электронной торговли в регионах правительство планирует организовать обучающие семинары для местных предпринимателей. Опытом развития бизнеса с ними поделятся лидеры рынка – Аrbuz.kz, Chocofood.kz, другие компании.

Серьезным стимулом для развития обещают стать налоговые послабления для рынка электронной торговли. Министерство торговли и интеграции предлагает освободить от уплаты КПН и ИПН индивидуальных предпринимателей, чьи доходы от электронной торговли составляют не менее 40% совокупного годового дохода.

9-полоса_Доля-электронной-коммерции-в-объеме-розничного-товарооборота_млрд-тенге.jpg

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg