1080 просмотров

Как решения чиновников влияют на стоимость премиальной жилой недвижимости

Обзор мирового рынка

Фото: Shutterstock

Стоимость высококлассного жилья в 27 крупнейших городах мира в 2020 году вырастет в среднем на 1,8%. Это лучше, чем 0,1% в 2019 году, но значительно ниже пикового роста на 9,3% в июне 2013 года. Такие данные приводит агентство недвижимости Savills в своем исследовании SavillsWorldCitiesPrime.

Есть рынки, которые бросают вызов этой тенденции: в Лиссабоне, Москве и Сиднее благодаря низким процентным ставкам и растущему спросу в 2020 году ожидается повышение цен на 6–8%. 

Европа

В Лиссабоне ожидается самый большой рост цен на элитную недвижимость – 6%–7,9%. Стимулом для роста, как и прежде, останется превышение спроса над предложением. Международные покупатели все еще инвестируют в жилую недвижимость города значительные средства, хотя и медленнее, чем в предыдущие годы.

В Москве в текущем году благодаря восстановлению внут­ренней экономики и развитию ипотеки ожидается рост цен на 6%–7,9%. Более 97% сделок приходится на внутренний рынок.

Париж и Амстердам вновь стали привлекательными городами для инвестиций в Европе. Прогнозируется, что в 2020 году цены вырастут на 4%–5,9%. Стимулом для инвестиций является относительная безопасность этих рынков и низкие или даже отрицательные процентные ставки.

В 2019 году Берлин был самым сильным игроком в стоимостном выражении, показав рост на 8,8%. Прогноз на ближайший год зависит от введения ограничения на аренду. (Принятие законопроекта о заморозке арендной платы на жилье на пять лет, кроме соцжилья и новостроек, ожидается в первом квартале 2020 года. – «Курсив»). Если закон не вступит в силу, то ожидается, что цены на первоклассное жилье в 2020 году снова будут расти, хоть и более низкими темпами, на 2%–3,9%.

Высокая неопределенность последних лет в Лондоне привела к снижению цен на элитную жилую недвижимость. Но, учитывая новое консервативное большинство в Вестминстере и появление хоть какой-то конкретики вокруг Brexit, существует перспектива восстановления рынка. Прог­нозируется, что цены в лучших районах Лондона вырастут на 2%, что выше показателя 2019 года, но слабее роста предыдущих лет из-за повышения налогов и менее благоприятных обменных курсов для иностранных покупателей.

Женева, где доля иностранной недвижимости очень высокая (доля постоянных иммигрантов в Швейцарии, по данным госсекретариата по миграции, одна из самых больших в мире – около 25% населения в 2018 году. В Женеве постоянные иммигранты составляют 8,4% населения. – «Курсив»), в 2020 году, по всей вероятности, сохранит стабильность, рост цен не более 1,9%. 

В Мадриде и Барселоне – замедление строительства из-за нехватки доступного жилого фонда и новых площадей для застройки. Сохраняется активный спрос на элитную  жилую недвижимость со стороны внутренних и международных покупателей. Цены предположительно останутся на уровне 2019 года. 

США

Снижение цен в Лос-Анджелесе, Майами и Нью-Йорке в прошлом году было связано с избытком предложения на рынке первоклассного жилья. В Нью-Йорке, привыкающем к повышенным ставкам налога на недвижимость, в 2019 году наблюдался спад продаж. Ожидается, что и в 2020 году замедление продолжится. В Майами и Нью-Йорке снижение цен составит 0%–1,9%. В Лос-Анджелесе индекс цен будет колебаться в том же диапазоне 0%–1,9%,  но со знаком «+». Высокий уровень предложения может представлять интерес для покупки жилья.

Сан-Франциско, по прогнозам, продолжит свою положительную тенденцию роста в 2020 году. Хотя увеличение стоимости составит всего 0%–1,9%, это все равно выше, чем на других рынках США.

Азиатско-Тихоокеанский регион

По прогнозам, лидировать в 2020 году в Азиатско-Тихоокеанском регионе будет Сидней с ростом цен более чем на 6%. В 2019 году в Сиднее произошел спад роста цен на элитную нед­вижимость после нескольких лет безудержного роста. Спад был обу­словлен изменениями в банковском законодательстве, затрудняющими получение ипотеки, а также сокращением инвестиций из Китая в результате ужесточения контроля над капиталом.

В 2020 году ожидается возвращение к росту цен благодаря снижению процентных ставок, увеличению иммиграционного потока и продолжающемуся росту спроса. Тем не менее рынок остается чувствительным к глобальной неопределенности и рост цен может реагировать на любые колебания. Лесные пожары, возможно, окажут крат­косрочное смягчающее воздействие на рынок, поскольку начинают влиять на рост национального ВВП. Предполагается, что этот фактор не ослабит роста цен в столице на отдельное жилье с ценами выше средних, однако продолжит препятствовать росту цен в сельских районах.

Сингапур и Токио остаются устойчивыми рынками. Несмотря на демографические проблемы, с которыми сталкиваются японские рынки, Токио стабильно демонстрирует высокие экономические показатели. На рынке жилья продолжает расти сегмент класса люкс. В 2020 году ожидается рост на  0%–1,9%. Рас­тущее благосостояние жителей Сингапура и интерес международных покупателей могут стать причиной роста цен на 2–3,9% в 2020 году. 

Города материкового Китая, по прогнозам, продемонстрируют положительный рост в 2020 году, но значительно более скромными темпами, чем в период с 2013 по 2017 год – тогда процентный рост измерялся двузначными числами.

В Пекине и Шэньчжэне ожидается умеренный рост около 1,9%, в Шанхае, согласно прогнозам, цены вырастут на 2%–3,9%, а в Гуанчжоу и Ханчжоу – на 4%–5,9%. Финансовая кампания по снижению рисков, которую Китай ведет в течение последних лет, привела к переизбытку осторожности на рынках.

В Гонконге народные волнения и торговая война между США и Китаем по-прежнему будут сказываться на рынке элитного жилья. На 2020 год прогнозируется снижение цен на 6%–7,9%. В середине декабря 2019 года была заключена предварительная торговая сделка между США и Китаем, которая должна уменьшить нагрузку на рынки жилья не только в Гонконге, но и в материковом Китае.

В Бангкоке и Куала-Лумпуре произошла коррекция цен из-за потери интереса инвесторов и доверия к рынку. Но, учитывая, что сектор жилья все еще пользуется популярностью среди пожилых эмигрантов, ожидается, что его значения в 2020 году останутся стабильными или будут иметь незначительное снижение. 

На рынке жилья в Мумбаи сохранится низкий спрос – цена может снизиться на 1,9%.

Ближний Восток и Африка

В Дубае избыточное предложение продолжает оказывать сдерживающее влияние на рост цен. Можно предположить, что цены в 2020 году снизятся на 2%–3,9% по сравнению с ценами 2019 года. Новый правительственный комитет по недвижимости, созданный для решения таких проблем, как избыточное предложение на рынке, также может поспособствовать снижению цен в городе.

Кейптаун столкнулся с замедлением активности и коррекцией цен, особенно на самое дорогостоящее жилье, связанными с сокращением иностранных закупок и увеличением эмиграции. Но азиатские инвесторы продолжают вкладывать деньги, российские и ближневосточные покупатели также стремятся использовать товарные интересы в Африке. На 2020 год в Кейптауне прогнозируется рост цен на 2%–3,9%.

В целом перспективы на 2020 более позитивны, чем в 2019 году, но во многих городах рост цен на высококлассное жилье все еще остается низким. 

На стоимость недвижимости в городах мира продолжат влиять как макроэкономические факторы – политическая и экономическая неопределенность, так и локальные события – налоговые изменения и государственная политика.  Но ключевым фактором формирования цены на недвижимость по-прежнему является баланс между спросом и предложением; наибольший рост будет наблюдаться в городах, где спрос значительно превышает предложение.

Безымянный_121.png

banner_wsj.gif

69 просмотров

Ралли на сырьевом рынке сигнализирует о восстановлении экономики

Недавний рост цен на нефть и медь помог производителям выстоять после того, как пандемия коронавируса обрушила стоимость сырья

Фото: Str/Agence France-Presse/Getty Images

Цены на сырьевые товары, в том числе на нефть и медь, рас­тут по мере того, как мировая экономика выходит из карантина, и для многих инвесторов это сигнал о том, что глобальный рост начался гораздо быстрее, чем ожидалось.

Недавний рост цен после того, как введенный на фоне пандемии карантин негативно отразился на стоимости сырьевых товаров в начале этого года, стал благом для различных компаний, включая производителя меди Freeport-McMoRan Inc. и энергетического гиганта Exxon Mobil Corp. На фоне проблем в индустрии многие из них были вынуждены сократить объем поставок. Инвесторы внимательно наблюдают за сырьевыми товарами, поскольку цены на них колеблются в зависимости от изменений в спросе и предложении в режиме реального времени и динамики мирового производственного сектора.

Иными словами, если фабрики загружены работой, корабли с грузами перемещаются по миру, а потребители активно путешествуют, то цены на сырье, как правило, растут. Как показывают последние данные, розничные продажи и уровень занятости в США в прошлом месяце значительно выросли, хотя из-за пандемии безработица в стране все еще остается на одном из самых высоких в истории уровней. Растет и активность в производственном секторе Китая.

Эти тенденции также способствуют ралли на фондовом рынке, которое обеспечило индексу S&P 500 рост на 39% после того, как в марте тот достиг минимальных значений.

Китай является крупнейшим в мире потребителем сырьевых товаров, и всплеск экономической активности и там, и в других странах сигнализирует, что мировая экономика находится на начальной стадии восстановления после пандемии, полагают аналитики. Исторически фаза восстановления, которая следует за экономическими спадами, совпадает с ростом цен на сырье.

«Появляется все больше подтверждений тому, что мы прошли нижний порог, а фискальные и монетарные стимулы сохраняются. Это очень мощное сочетание», – отмечает Йерун Блокланд (Jeroen Blokland), главный портфельный менеджер нидерландской инвестиционной компании Robeco.

Не так давно впервые с конца 2013 года эта фирма включила сырьевые товары в свой диверсифицированный портфель.

В связи с тем, что все больше водителей снова начинают передвигаться по дорогам, фьючерсы на сырую нефть в США выросли до максимальной отметки с начала марта и сегодня находятся на уровне свыше $40 за баррель. Учитывая, что еще в конце апреля из-за отсутствия мест для хранения сырья впервые в истории цены на нефть рухнули ниже $0, это говорит о хорошем темпе восстановления экономики.

Промышленные металлы также на подъеме – медь и олово в этом квартале выросли в цене более чем на 15%. Растет стоимость даже таких сельскохозяйственных товаров, как хлопок.

По мере роста спроса пандемия и ценовой коллапс начала года будоражат цепочки поставок сырьевых товаров, что, по мнению ряда инвесторов, может способствовать дальнейшему росту цен.

«Эта возможность просто феноменальная», – говорит Ли Геринг (Leigh Goehring), управляющий партнер фирмы G&R Associates, инвестирующей в природные ресурсы. - Предложение получило мощный импульс, поэтому сейчас на сырьевых рынках можно реально заработать», – отмечает он.

Недавно эта фирма увеличила объем своих инвестиций в топливодобывающие компании, сохранив при этом долю в производителях меди.
Несмотря на обеспокоенность по поводу того, что вторая волна коронавируса может свести этот рост на нет, некоторые трейдеры ожидают, что восстановление продолжится, поскольку спрос на рынке возрастает. Citigroup Economic Surprise Index для США – индекс, измеряющий соотношение реальных данных об экономическом росте и общих ожиданий, вырос до максимальной отметки за всю историю наблюдений, которая началась в 2003 году. В мае в Китае был отмечен рост промышленного производства, также улучшилась ситуация с инвестициями в фабрики, железные дороги и строительство жилой недвижимости.

Полны ожиданий также хедж-фонды и другие спекулятивные инвесторы. Согласно данным Комиссии по торговле товарными фьючерсами, в течение 10 недель подряд до 9 июня они увеличили ставки на более высокие цены на сырую нефть в США, подняв их почти до двухлетнего максимума. Не так давно инвесторы также повысили ставки на рост стоимости меди.

11111_0.png

Даже если восстановление экономики замедлится, некоторые аналитики рассчитывают, что предотвратить очередной обвал сырьевых товаров помогут снижение объемов поставок, а также финансирование государством инфраструктурных проектов и другие программы.

«Правительства различных стран мира, вероятнее всего, продолжат стимулировать свои экономики, способствуя росту спроса на медь с ее нынешних минимальных отметок», – заявил в мае Ричард Адкерсон, генеральный директор Freeport-McMoRan, во время виртуальной отраслевой конференции.

В текущем квартале акции Freeport выросли на 60%, тогда как в этот же период рост акций топливодобывающих компаний из списка S&P 500 составил всего 34%.

Ряд аналитиков полагают, что акции добывающих компаний особенно привлекательны, поскольку в ближайшие годы расходы на новые проекты будут ограничены, что негативно отразится и на поставках промышленных материалов. Кроме того, согласно исследованию Morgan Stanley, акции добывающих компаний вообще имеют тенденцию показывать хорошие результаты в момент, когда экономика США выходит из рецессии.

Прогноз в отношении цен на нефть более туманный, так как крупные производители нефти из ОПЕК и такие их союзники, как Россия, могут увеличить предложение, если цены на нефть продолжат расти. Также ожидается, что ряд производителей сланцевой нефти в США, включая такие компании, как Parsley Energy Inc. и EOG Resources Inc., в ответ на рост цен начнут постепенно наращивать производство.

Однако некоторые инвесторы делают ставки и на то, что глобальное производство восстановить будет не так просто. В частности, они прогнозируют долгосрочный дефицит предложения по мере роста спроса.

«В долгосрочной перспективе прогноз остается достаточно позитивным», – говорит Кэндис Бангсунд (Candice Bangsund), управляющая портфелем компании Fiera Capital, инвестирующей в сырьевые товары в соответствии с отслеживаемым бенчмарком.

Тем не менее «неопределенность в отношении будущего, как и слабое представление о том, как будет развиваться экономика, по-прежнему сохраняются, отмечает эксперт.

Перевод с английского языка осуществлен редакцией Kursiv.kz

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg