2280 просмотров

Алматинцы готовы переплачивать за статусные офисы

Весь рынок коммерческой недвижимости южной столицы оценивается в десятки миллиардов тенге

Фото: Shutterstock

Алматинский рынок офисной недвижимости – самый развитый в Казахстане. И именно ему посвящен очередной отчет «Офисная недвижимость», составленный Colliers International Kazakhstan по итогам III квартала 2019 года. На рынке южной столицы сейчас представлено около 1,3 млн кв. м офисных помещений. Общий объем рынка аренды современной офисной недвижимости (классы А и B) на конец сентября оценивался в 44 млрд тенге.

Классные особенности

Поскольку в Казахстане нет официальной классификации офисных зданий, Colliers International применяет внутренние нормы, основанные на международных стандартах, в которых учитываются локация, год постройки, качество инженерных сетей, наличие паркинга и другой инфраструктуры.

Офисы класса А, как правило, располагаются в деловом центре или бизнес-районе города, имеют грамотное планировочное решение с высоким качеством отделки и инженерии, парковочную зону, включая наземный и подземный паркинг из расчета не менее одного паркоместа на 100 кв. м офисной площади, интеллектуальную систему управления зданием, точки доступа к высокоскоростному интернету и пр. Примеры таких бизнес-центров в Алматы – Ramstore All In, Green Tower, Q («Легур»).

inf1_0.png

Отдельно в классе А выделяются несколько премиальных объектов А+. Это здания, которые максимально приближены к международным стандартам – Esentai Tower, Park View, AFD – блок A и блок B.

Офисы класса B могут находиться за пределами городского центра и главных транспортных артерий, в них возможна планировка смешанного типа (open space и кабинетная система), менее жесткие требования к техническим характеристикам здания и паркинга. Примеры офисов класса B в Алматы – «Нурлы Тау», Almaty Towers, «Кен Дала», Prime Park.

inf2_0.png

В классе B отдельно выделяется класс B+ для объектов, которые значительно превосходят объекты класса B по качеству, но при этом отнести их к классу А не позволяют отдельные характеристики. К таким зданиям в основном относятся недавно введенные бизнес-центры, например, Abylai Khan Plaza и «Турар».

Офисы класса B занимают более 1 млн кв. м общей площади, что составляет 78% от всех офис­ных площадей южной столицы. На втором месте класс A+, на который приходится чуть более 126 тыс. кв. м, или 10% рынка. Класс B+ занимает почти 103 тыс. кв. м,
или 8% офисных площадей города. Наименьшее количество площадей у класса А – всего 57 тыс. квадратов, или 4% офисного рынка города.

inf3.png

Арендные ставки

Средневзвешенная рыночная ставка аренды офисов по итогам III квартала составила 6,3 тыс. тенге за кв. м в месяц и не демонстрирует резких колебаний, говоря о стабильно устойчивом состоянии рынка.

Офисы класса А+ традиционно пользуются большим спросом среди арендаторов, что дает собственникам возможность держать ставки на высоком уровне – почти 17,5 тыс. тенге за кв. м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов.
В офисах класса А арендные ставки держатся на уровне 10 тыс. тенге за квадрат, офисы классов B и B+ сдаются по 5–6 тыс. тенге за квадратный метр в месяц.

Самые высокие арендные ставки – в Медеуском районе, который является условным деловым центром города, и где сосредоточено наиболее качественное предложение по офисам. Здесь средневзвешенная ставка составляет 7,6 тыс. тенге за кв. м. Далее с небольшим разбросом ставок от 4,5 тыс. до 5,4 тыс. тенге за квадрат следуют Бостандыкский, Алмалинский и Ауэзовский районы.

inf4.png

Уровень заполняемости

Среднерыночная заполняемость офисных помещений Алматы по итогам III квартала остается стабильно высокой и составляет 91,7%. Офисы класса А+ и B имеют наивысшую заполняемость – 95% и 93% соответственно. Офисы класса B+ заполнены в среднем на 85%, так как большая часть зданий этого класса введена в эксплуатацию относительно недавно.

Динамика заполняемости последних лет показывает, что средняя рыночная заполняемость офисов класса А и B продолжает расти. В свою очередь заполняемость устаревших бизнес-центров низкого качества, не способных к конкуренции с сильными игроками, остается на низком уровне.

Последние переезды крупных арендаторов в более комфортные офисы подтверждают тенденцию роста уровня заполняемости качественных зданий. Такие данные приводит Colliers International.

Новые объекты

В III квартале 2019 года в Алматы были введены в эксплуатацию два новых офисных здания класса B – бизнес-центр по ул. Жамбыла, 100 (выставлен на продажу и не сдается в аренду) и здание на ул. Рубинштейна, 48, вкупе увеличившие офисный фонд города на 9,5 тыс. кв. м, или 0,3%. До конца года планируется ввод в эксплуатацию еще двух офисных зданий общей площадью 14,9 тыс. квадратов (+ 2,6% к офисному фонду города). А к III кварталу 2021 года ожидается завершение строительства здания по ул. Наурызбай батыра, 17 а, которое добавит к алматинским офисным пространствам еще почти 24 тыс. кв. м. Тем не менее такой объем новых офисных площадей можно назвать скорее невысоким, и, по ожиданиям аналитиков, на фоне растущего спроса на качественные офисы снижения арендных ставок ожидать не стоит.

Перспективы

Аналитики компании Colliers International отмечают, что рост спроса на качественные офиcы находится в прямой зависимости от экономического роста страны. Офисная недвижимость класса А или B на текущий момент демонстрирует стабильно высокий спрос и является привлекательным сегментом для инвесторов. Средний срок окупаемости инвестиций составляет 10 лет при доходности около 10%. Арендаторы продолжают выбирать офисы с планировкой открытого типа, также пользуются спросом офисные пространства в формате коворкингов.

Материал подготовлен при поддержке Colliers International Kazakhstan

banner_wsj.gif

Как виртуальные организации формируют почти бесконечный спрос

Авторская колонка CEO Prime Source Евгения Щербинина

Фото: Depositphotos/kentoh

Совсем скоро среднестатистический человек будет проводить половину своего времени в интернете, сейчас – более 40%. Такие цифры приводят We Are Social и Hootsuite в ежегодном отчете Digital 2020. Это глобальные цифры, показатели по разным странам отличаются.

По данным исследователей, среднестатистический пользователь проводит в интернете 6 часов 43 минуты каждый день, или более 100 дней в год.

В совокупности глобальная аудитория интернета будет онлайн 1,25 млрд лет за один только 2020 год. Уберите время на сон, и получается, что среднестатистический человек почти 40% своего времени проводит в интернете. Бизнесу осталось грамотно предложить свой продукт покупателю в сети.

В нецифровом мире для того, чтобы продать товар, организации нужно арендовать место на рынке, дать рекламу, после чего, возможно, пойдут клиенты. В цифровом мире этот процесс устроен иначе. 

Первое. Для привлечения клиентов в сети существует несколько инструментов.

Маркетплейсы. Это цифровые площадки, «витрины» где продавцы могут разместить свой товар. В Казахстане существует несколько таких ресурсов: kaspi.kz, Сhocomart, ForteMarket и другие. Поток клиентов обеспечивается за счет рекламы самой площадки и продвижения товара в поиске. Если в Казахстане мода на маркетплейсы только оформляется, у наших соседей – россиян – по данным аналитического агентства Data Insight, к концу года доля маркетплейсов в объеме онлайн-продаж может достигнуть 70%.

Social media marketing (SMM). Это продвижение сайта продавца в интернете – в поисковых запросах, социальных сетях. Долгое время считалось, что для продвижения необходимы специальные компетенции и так называемые СММ-менеджеры. 
Сегодня существуют интуитивно понятные инструменты-агрегаторы, при помощи которых простыми фильтрами можно настроить продвижение сайта на всех площадках.

Информирование. Речь идет о рассылке СМС, push-сообщений, рекламы в социальных сетях, звонках рекламного робота на основе геотаргетинга. Продавец может выбрать область на карте, возраст, пол и другие параметры клиента, на основании которых клиенту будет направлено сообщение (по настроенному событию). Например, салон красоты может автоматически раз в месяц рассылать сообщение о купоне со скидкой на посещение женщинам от 20 до 55 лет, живущим в радиусе километра.

Второе. Этап консультирования клиентов и оформления онлайн-заявки на сайте важен не менее, чем поиск покупателя. Раньше для оформления заявки на товар или услугу продавцу необходимо было либо иметь физический офис, либо создавать call-центр, приобретать и настраивать оборудование и программное обеспечение, нанимать и обучать персонал. Сегодня на этом этапе можно ограничиться онлайн-инструментами.

Аутсорсинг контактного центра. Предприниматель может нанять профессиональных операторов, которые будут консультировать и оформлять заказы на его товары и услуги. Примерами подобных аутсорсинговых контактных центров являются KT Cloud, «Транстелеком», Sanatel и другие. Такие контактные центры могут обеспечить обслуживание клиентов по видеосвязи, голосовому или текстовому каналу (мессенджеры, социальные сети, переписка на сайте).

Аренда программного обес­печения контактного центра (видео, голос, текст). Предприниматель может обеспечить своих операторов рабочими местами в уже созданной и работающей инфраструктуре контактного центра. Это экономит время и деньги, гарантирует мобильность.

Голосовые и текстовые роботы являются самым свежим, при этом самым недорогим способом обслуживания клиентов. Система с искусственным интеллектом может ответить на вопросы клиента и даже выполнить ту или иную транзакцию.

Третье. Не менее важен этап оплаты товара или услуги на меркетплейсе. Для того, чтобы принять оплату, раньше компания должна была иметь кассовый аппарат и терминал приема оплат по банковской карте. Сейчас оплату в интернет-магазине или маркетплейсе принимают, настроив интернет-эквайринг. В Казахстане такие услуги предлагает, к примеру, processing.kz.

Для приема оплаты в физических точках продаж используются двух- и трехкомпонентные устройства, одним действием принимающие оплату, создающие выбытие в учете и выполняющие фискализацию операции. Например, такой сервис предлагает ForteKassa.

Четвертое. Доставка товара или обмен документами. Почта и курьерские службы существуют давно, однако использование их для доставки товара было не процессом, а проектом, требующим каждый раз согласования условий и деталей. Это не позволяло встраивать сторонние логистические компании в автоматизированные бизнес-процессы организаций. Сегодня в этом направлении предлагаются альтернативные варианты.

Аутсорсинг доставки. Существуют компании, которые могут обеспечить доставку любого товара или организовать выполнение специфичной задачи, например, доставки карт с подписанием документов и идентификацией клиента. Заявки на доставку отправляются в цифровом виде либо прямо из системы заказчика, либо через систему самого сервиса доставки. Примером такого сервиса является Mykhat.

Сервис организации работы собственной курьерской службы. Для тех предпринимателей, которые считают более подходящим вариант использования собственных курьеров, существуют сервисы, предоставляющие полную инфраструктуру для организации их эффективной работы. Это приложения курьеров, программное обеспечение диспетчеров и искусственный интеллект, который автоматически принимает заявки и выстраи­вает умную логистику.

Пятое. Рабочие места сотрудников. Многие предприниматели уже сделали вывод, что приобретение собственного офиса обычно экономически нецелесообразно, так как процент по депозиту на сумму приобретения, как правило, выше стоимости аренды помещения.

Карантин сделал популярными ранее существовавшие инструменты организации и контроля удаленной работы сотрудников: сервис видеозвонков, контроль и управление задачами, мониторинг работы сотрудника на удаленном рабочем месте. Так что офисные помещения могут быть существенно сокращены, вплоть до полного отказа от физических офисов.

Воспользовавшись в полной мере возможностями современных технологий, организация может повысить удовлетворенность клиентов, сократить операционные расходы и увеличить выручку даже в условиях кризиса. Таким образом создается почти вечный спрос – довольные клиенты возвращаются за покупками, приводя с собой новых покупателей.

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg