Как частному инвестору заработать на строительном бизнесе

Комитет МФЦА по регулированию финансовых услуг сейчас рассматривает заявку на краудфандинг в сфере недвижимости. Если подавшая заявку компания получит лицензию, в Казахстане появится пятая платформа коллективных инвестиций и вторая – в сфере недвижимости. Зачем девелоперам нужен краудфандинг – в материале «Курсива».

«Silver Wood Apartments. Доходность – 20%. Минимальная сумма инвестиций – 550 тысяч тенге. Надежный застройщик Parmigiano Group» – такое объявление можно увидеть на сайте proportunity.kz с пометкой «Сумма собрана».  

Портал позиционирует себя как первая в Казахстане краудфандинговая (сrowd – «толпа», funding – «финансирование») платформа инвестиций в недвижимость.

Его основатель Арман Баев получил лицензию в Международном финансовом центре «Астана» (МФЦА) на управление платформой коллективного инвестирования в 2020 году, чтобы «содействовать девелоперам в привлечении банковского и частного финансирования на ранних стадиях строительства» и коллективно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Через Proportunity, пока единственную подобную платформу в РК, частные инвесторы могут вложить свои средства с заявленной доходностью от 9,2 до 20% в строящееся жилье или в коммерческие объекты, возведенные Parmigiano Group, Rams, Exclusive Qurylys, NAK, Sensata Group и другими казахстанскими застройщиками.

Инвестиции вскладчину  

Краудфандинговый фонд выступает как администратор, который помогает заемщику и инвестору найти друг друга и следит за выполнением условий сделки между ними. Сам фонд зарабатывает на комиссии за сопровождение сделки (у Proportunity – 4% от размера инвестиций).  

Фонд может также организовывать коллективную покупку доходной недвижимости (к примеру, коммерческих помещений или офисов) и затем управлять этой недвижимостью. В этом случае ежемесячное вознаграждение фонда может составлять пятую часть от чистого операционного дохода (у Proportunity – 21,5%).  

Для девелоперов-заемщиков первая схема может быть привлекательна из-за доступа к длинным деньгам по ставкам ниже банковских и отсутствия требований к залогу. Во втором случае девелопер выступает не заемщиком, а продавцом, у которого фонд выкупает сразу пул квартир или коммерческие помещения.

«Коммерческая недвижимость всегда продается сложнее, чем квартиры. Она может стоять долгое время, пока у людей не появится желание что-то открыть. Тогда мы можем оперативно реализовать объект, а у людей появляется возможность вложить свободные деньги, которые будут приносить прибыль», – объясняет интерес к краудфандинговой платформе Нариман Есенгелди, старший менеджер отдела продаж компании NAK.

Для инвесторов краудфандинговая платформа – это возможность в одном месте выбрать проект среди большого количества предложений, низкий порог входа в девелоперский бизнес (в Казахстане от 300 тыс. тенге) и в среднем более высокая доходность, чем на депозите (обычно 10–25% годовых).  

После выбора объекта недвижимости на платформе инвестор бронирует его, перечисляя на платформу установленный процент (обычно 5–7%) от планируемой суммы вложений. Как только необходимый пул инвесторов будет собран, стороны с помощью ЭЦП подписывают договор, инвесторы перечисляют на платформу оставшиеся деньги, а администратор перенаправляет собранные средства заемщику. Если сумма не набралась, сделку отменяют, а задаток возвращают инвесторам.

Чтобы минимизировать рис­ки дефолтов и просрочек со стороны заемщиков, у каждой краудфандинговой платформы есть свои правила отбора проектов, а также ограничения по объемам инвестирования.

К примеру, у Proportunity заемные инструменты ограничены 110 млн тенге, есть также ограничения по сумме инвестиций в один проект от одного инвес­тора.  

Вложенные инвестором деньги, по требованиям МФЦА, проходят через отдельный счет, не смешиваясь с финансовыми активами самого фонда. Это правило защищает инвесторов – их вложения не пропадут, даже если фонд ликвидируют.

Но все же риск есть. И предупредить об этом инвестора – обязанность платформы.

«Заемщики могут понести убытки либо обанкротиться, и, соответственно, заем такому заемщику является рискованным, включая риск потери части либо всех моих денег, задержки платежей или получения прочих выгод от заемщика. Если не диверсифицировать портфолио займов, это может привести к большим потерям в случае дефолта одного конкретного заемщика. Если по любой причине заемная краудфандинговая платформа Proportunity не сможет продолжать свою деятельность, я могу потерять свои деньги, понести дополнительные затраты либо испытать задержки в получении выплат» – декларацию с такими условиями подписывает каждый инвестор Proportunity.

Особенности национального краудфандинга

Краудфандинг – новый для Казахстана способ инвестирования в недвижимость. Возможность финансировать девелоперов у частных инвесторов в Казахстане, да и в Центральной Азии, появилась два года назад. Тогда МФЦА совместно с ЕБРР на основе английского права разработали базу для краудфандинга и запустили процедуру лицензирования участников рынка.  

Сейчас в публичном реестре регулятора значатся четыре краудфандинговых фонда – три из них имеют лицензию Operating of Loan Crowdfunding Platform и один – лицензию Operating an Investment Crowdfunding Platform. В первом случае инвестор может вложить деньги в форме займа, во втором – в форме соинвестирования. В сфере недвижимости пока работает только один из фондов – упомянутый ранее Proportunity.

«За год на нашей площадке собралось более 500 инвесторов, которым в общей сложности выплачено 12,4 млн тенге дохода. Суммарный объем инвестиций, собранных через платформу, – 2,5 миллиарда тенге», – рассказывает о результатах работы Арман Баев.

В краудфандинговых схемах на отечественном рынке в основном участвуют люди в возрасте от 30 до 45 лет с доходом выше среднего и опытом владения недвижимостью, проживающие в крупных городах, рассказывает Баев. Большинство казахстанцев, чей основной доход не связан с инвес­тированием и недвижимостью, о краудфандинговых фондах знают мало – из-за небольшого количества игроков рынка эта тема пока не популярна в нашей стране.

Краудфандинговых платформ, предлагающих ретейл-инвесторам вкладывать в девелоперские проекты, в Казахстане может стать больше уже в ближайшее время – Комитет МФЦА по регулированию финансовых услуг (AFSA) сейчас рассматривает заявку на краудфандинг в сфере недвижимости.

«Согласно внутренним нормам AFSA стадии рассмотрения, название компании и другие детали по данной заявке остаются конфиденциальными до завершения рассмот­рения», – сообщили «Курсиву» в департаменте общественных коммуникаций МФЦА.

«Это закономерно, что один из игроков рынка недвижимости изъявил желание создать подобную платформу, особенно когда уже есть успешный пример в виде нас», – комментирует Арман Баев.

Как дать в долг западным девелоперам

В отличие от Казахстана, в мире количество краудфандинговых платформ исчисляется сотнями. Большинство из них привлекают средства от множества небольших, средних или даже крупных инвесторов в виде займов (долговой краудфандинг). В основном это краткосрочные или среднесрочные кредиты с фиксированной доходностью на капитал (например, от аренды помещений) в размере 8–12%. Меньшая часть платформ собирает соинвесторов под конкретные проекты, в основном, это девелопмент, реновация объектов недвижимости с последующей продажей или покупка готового арендного бизнеса. Такие проекты приносят большую доходность – до 20% годовых, но и риски у них выше.

Особенно популярен краудфандинг в сфере недвижимости в США. Любой совершеннолетний гражданин страны, имеющий номер социального страхования, может инвестировать от $500 и более в тысячи различных девелоперских проектов в любом штате с доходностью от 8 до 20%. Самые известные платформы сектора недвижимости – это Fundrise, Realty Mogul, RealtyShares, RealCrowd. Через эти площадки проинвестированы сотни миллионов долларов.  

В Fundrise наиболее распространенным продуктом является eREIT, который сочетает в себе отельные, офисные и торговые объекты – за $500 инвестор может получить доступ к инвес­тициям в коммерческую недвижимость. При этом комиссия за консультации – 0,15%, а за управление активами – 0,85%. Если в течение 90 дней после инвестирования пользователь окажется недовольным платформой, фонд вернет ему деньги.  

Но для казахстанских инвесторов американские краудфандинговые платформы недоступны.

В Европе популярны площадки EstateGuru, Companisto, Exporo, Bulkestate, Crowdestate Reinvest24, каждая из которых привлекает сотни миллионов евро. Большинство европейских краудфандинговых платформ недвижимости зарегистрированы в странах Балтии. Они предлагают вложить от 50 евро под 8–11,5%, к примеру, в редевелопмент. Так, автор проекта Weissenhaus Grand Village (Германия) выкупил и реконструи­ровал деревню на побережье Балтийского моря, превратив 40 строений в люксовый спа-курорт. Инвестиции объемом $8,1 млн были собраны через платформу Companisto от 1800 инвесторов.

Другой пример – редевелоп­мент Golden Hill Fort в Великобритании, который проведен на средства, привлеченные через платформу Property Partner. Старый форт разделили на 18 отдельных домов, которые можно арендовать через Booking.com. Отдых в таком доме с тремя спальнями и кухней обойдется путешественникам в 243,4 тыс. тенге за три ночи. Общая стоимость актива сейчас превышает $2 млн.

Для работы на европейских платформах казахстанцам нужно иметь счет в иностранном банке.  

В России, как и в Казахстане, закон, регулирующий краудфандинговую деятельность, появился в 2019 году, и рынок пока развит слабо.  

В РФ есть несколько площадок, которые предлагают вложить от 5,3 тыс. рублей в объекты коммерческой недвижимости под 15–20%. Среди них – PNK rental и Aktivo. Сумма, которую можно ссудить через российские платформы для неквалифицированных инвесторов, не должна превышать 600 тыс. рублей, для квалифицированных – законодательно не ограничена, но по факту обычно не превышает 100 млн рублей, что маловато даже для небольшого девелоперского проекта в Москве.  

Объемы коллективных инвес­тиций растут во всем мире. Если еще четыре года назад сумма средств, привлеченных через краудфандинговые платформы, была на уровне $59 млрд, то уже к 2025 году, согласно прогнозу Всемирного банка, эта цифра достигнет $96 млрд.