Как будут заполняться офисы Нур-Султана и Алматы
Ослабление карантинных ограничений позволяет восстанавливаться офисным рынкам Нур-Султана и Алматы, говорится в отчете Colliers Kazakhstan «Офисная недвижимость» за II квартал 2021 года. Средние показатели заполняемости офисов в этих городах растут.
Офисная недвижимость Алматы
Алматы – самый большой рынок офисной недвижимости Казахстана. Объем предложения офисных площадей классов A и B, по данным Colliers Kazakhstan, составляет 1,3 млн кв. м и оценивается в 16,6 млрд тенге – это в полтора-два раза больше, чем в Нур-Султане.
Заполняемость офисов
По итогам первого полугодия 2021 года среднерыночная заполняемость офисных помещений в Алматы достигла 88% и продолжает расти. Аналитики Colliers Kazakhstan связывают эту тенденцию с постепенной отменой карантинных ограничений и ожидают, что к концу года показатель заполняемости вырастет до среднеевропейского уровня в 90%.
Несмотря на среднерыночный рост, динамика заполняемости офисов по классам в первом полугодии была разнонаправленной. В то время как заполняемость офисов классов B и C росла, арендаторы продолжали покидать офисы класса А.
Так, только за II квартал заполняемость БЦ «Кайсар Плаза» (B+) выросла с 70 до 96%. На уровень полной заполняемости с 70% в конце I квартала вышел БЦ «Кен Дала». Новые бизнес-центры класса B – Navoi Towers и Fortis – также демонстрировали повышенные темпы заполняемости.
Офисы класса C, расположенные в непредназначенных под офисы зданиях, где зачастую отсутствуют системы кондиционирования и постоянное подключение к интернету, по итогам первого полугодия тоже оказались заполнены выше среднего по рынку – на 95–96%.
В то же время заполняемость офисов классов А и А+ за квартал снизилась на 12%.
Среди причин Colliers Kazakhstan отмечает тенденцию «даунсайзинга», то есть активные переезды арендаторов в меньшие по размеру и менее качественные офисные помещения. Такие переезды, по данным аналитиков, позволяют арендаторам сократить арендные издержки почти в полтора раза.
Эксперты прогнозируют, что в краткосрочной перспективе тенденция «даунсайзинга» в Алматы продолжится. А ситуация с заполняемостью бизнес-центров класса А может ухудшиться из-за ожидаемого ввода к концу 2021 года трех новых офисных объектов класса А. Их введение добавит офисному фонду города 12% площадей.
Ставки аренды
Средневзвешенная рыночная ставка аренды в Алматы по итогам первого полугодия снизилась и составила 6,8 тыс. тенге за кв. м.
В пустеющих офисах класса А+ ставки аренды за II квартал снизились на 8%, и, с учетом планируемого ввода новых офисных площадей, в краткосрочной перспективе этот тренд продолжится, считают эксперты Colliers Kazakhstan. Однако в двухлетней перспективе увеличение спроса на качественные офисы приведет к восстановлению арендных ставок в классах A и А+, прогнозируют аналитики.
Самые высокие ставки аренды (более 19 тыс. тенге за кв. м) зафиксированы в деловом центре Алматы – в Медеуском и части Бостандыкского районах, где плотность расположения качественных офисов максимальна. По мере удаления от делового центра средние арендные ставки падают, достигая минимума (около 3 тыс. тенге за кв. м) в Алмалинском и Ауэзовском районах. В этих районах кроме качественных офисов классов B и B+ расположены офиса класса С.
Офисная недвижимость Нур-Султана
Нур-Султан – второй по величине рынок офисной недвижимости Казахстана. Объем предложения офисных площадей классов A и B в столице, по данным Colliers Kazakhstan, составляет 0,76 млн кв. м и оценивается в 11,2 млрд тенге.
Заполняемость офисов
В Нур-Султане, на фоне других городов Казахстана, рынок офисной недвижимости восстанавливается быстрее всего, отмечают эксперты Colliers.
За II квартал 2021 года среднерыночная заполняемость офисных помещений в столице увеличилась на 2%, достигнув 92%.
Максимальный рост заполняемости (+14,8% за квартал) отмечен в офисах класса B+. Именно в этом сегменте годом ранее заполняемость из-за «даунсайзинга» снизилась ощутимее всего.
В региональном разрезе максимальный рост заполняемости демонстрирует Есильский район (+2% за II квартал), на который приходится 78% общей арендной площади столицы.
По данным Colliers Kazakhstan, на улучшение среднерыночных показателей повлияла активная загрузка бизнес-центров «Милано», Vega, «Москва», «Астаналык», а также EXPO, входящего в топ-4 по общей арендной площади.
Ставки аренды
Средневзвешенная арендная ставка в Нур-Султане увеличилась на 3,4%, до 8,9 тыс. тенге за кв. м.
Наиболее заметно ставки аренды, вслед за увеличением заполняемости, выросли в Алматинском районе (+4% за II квартал).
С учетом роста среднерыночных показателей заполняемости и арендной ставки, а также снятия карантинных ограничений, эксперты Colliers Kazakhstan прогнозируют постепенное возвращение показателей офисного рынка Нур-Султана к допандемийному уровню.
