Перейти к основному содержанию

Из чего складывается стоимость жилья в Казахстане

Исследование «Курсива»

Фото: Shutterstock

Государство – самый крупный на рынке заказчик строительных работ и услуг. При планировании госбюджета необходимо знать, в какую сумму обойдется строительство жилого дома, школы или больницы. Для этого на основе проектной документации рассчитывается сметная стоимость строительства. Сейчас расчет идет ресурсным методом – он не так давно пришел на смену базисно-индексному методу, простому в применении, но дающему большие погрешности в условиях рыночной экономики.

В чем разница?

С 2003 года в Казахстане действовали сметные нормы и расценки на работы и материалы, в которых цены были зафиксированы по состоянию на 2001 год – это и есть так называемый базисный уровень цен. Чтобы привести эти цены в соответствие с реалиями, базисную цену умножали на индекс МРП. Индекс МРП рассчитывается просто – месячный расчетный показатель текущего года делится на МРП базисного, 2001 года. Этот метод называется базисно-индексным.

Ресурсный метод предусматривает совсем другой подход. Стоимость строительства в этом случае рассчитывается на основании норм расхода ресурсов (материалов, машин, человеко-часов рабочих-строителей) и текущей стоимости этих ресурсов – то есть стоимость строительства сразу рассчитывается в реальных ценах. 

инфографика строительство-01-1.jpg

На инфографике отражен пример – как подсчитать стоимость 1 куб. м кирпичной кладки базисно-индексным и ресурсным методом. 

В первом случае стоимость кладки стен на 1 куб. м составляет 7017 тенге в ценах 2001 года (они уже включают накладные расходы и сметную прибыль). Подсчитываем индекс МРП: для этого 2525 (МРП на 2019 год) делим на 755 (МРП на 2001 год). Получается, что при применении базисно-индексного метода в текущих ценах стоимость кубического метра кирпичной кладки составит 22 861 тенге.

Расчет ресурсным методом займет больше времени: сначала калькулируется стоимость всех ресурсов, необходимых для 1 куб. м кирпичной кладки. Это кирпич керамический 380 штук, по 44,96 тенге за штуку; раствор в количестве 0,24 куб. м по 14 814 тенге за куб. м; затраты на труд рабочих-строителей (со средним разрядом 2,7) – 4,54 человеко-часа по 1232 тенге; для подачи кирпича, раствора применяются башенные краны в количестве 0,4 машино-часа по цене 6220 тенге. Таким образом делается расчет для всех необходимых по норме ресурсов. Сумма всех прямых затрат в результате составляет 28 734 тенге. К ней рассчитываются, опять же по нормам, накладные расходы и сметная прибыль в размере 8%. При применении ресурсного метода оказывается, что стоимость кладки 1 кубометра кирпича в текущих ценах составит 37 273 тенге. Принципиальное отличие ресурсного метода – более высокая точность расчета за счет использования текущих цен на ресурсы. 

Кто и как рассчитывает текущие цены?

Цены, которые используются при расчетах ресурсным методом, формирует Казахский научно-исследовательский и проектный институт строительства и архитектуры (КазНИИСА). Специалисты КазНИИСА используют несколько источников информации о стоимости ресурсов – это и официальная статистическая информация, и ведомственные статистические данные, и прайс-листы поставщиков строительных материалов. «Когда мы формируем расчетные стоимости ресурсов по нескольким источникам информации, это повышает достоверность полученных цифр. А для государства это очень важно, так как на строительство дорог, жилья и прочих объектов выделяются огромные средства», – объясняют представители КазНИИСА. Нельзя опираться только на один источник информации – например, прайс-листы поставщиков, поскольку это скорее желаемая цена продавца, на практике же по некоторым группам материалов разница с фактической ценой реализации может доходить до 20–30%. «Поэтому при формировании сметной стоимости ресурсов мы также применяем данные статистики. Статистические данные – это средние фактические цены, по которым осуществлялась отгрузка строительных материалов за отчетный период», – отмечают в КазНИИСА. 

По оценке экспертов института строительства и архитектуры, рынок строительных материалов, особенно наиболее цено­образующих (бетоны, железобетонные изделия, металлопрокат, кирпичи и т. п.) не имеет большой стоимостной разницы. Они объясняют это тем, что рынок данных материалов уже устоялся, все производители хорошо друг друга знают и мониторят ценовую политику конкурентов. Информацию о ценах специалисты КазНИИСА получают в первую очередь от крупных поставщиков. Например, в Нур-Султане более двух десятков производителей товарного бетона, но действительно крупных из них только четыре, и именно они закрывают потребность более 80% строительных площадок города. 

На рынке РК сегодня есть современные информационные системы, которые аккумулируют для пользователя информацию о стоимости строительных ресурсов – например, satu.kz, 1stroitelny.kz, sadi.kz. Некоторые из них заявляют о том, что обладают более точными и всеобъемлющими данными и могут заменить государственную систему мониторинга цен на строительные ресурсы. «Однако государство, планируя затраты на строительство, опирается на сметные нормы и цены, разрабатываемые нашим институтом – именно они являются неотъемлемым инструментом для планирования затрат на реализацию бюджетных инвестиционных проектов в строительстве. Многолетний опыт наблюдения за ценами на строительные материалы подтверждает высокую точность наших данных на дату формирования цен», – комментируют специалисты КазНИИСА. В то же время они отмечают, что институт постоянно совершенствует систему расчета стоимости ресурсов. 

Как изменились цены

Постоянный мониторинг стоимости стройматериалов и услуг позволяет специалистам КазНИИСА отслеживать динамику цен и выявлять факторы, повлиявшие на их изменение. По просьбе «Курсива» представители института строительства и архитектуры рассмотрели изменение сметных цен на отдельные строительные материалы с 2016 года. 

Сметная стоимость керамического кирпича М150 выросла за три года на 59,3%, силикатного кирпича М125 – на 28,4%. И в том, и в другом случае, по оценке экспертов КазНИИСА, рост цен вызван увеличением объемов строительства в стране и реакцией рынка на спрос. 

Сметная цена асфальтобетона увеличилась на 15,7%, при этом резкий скачок цен произошел с 2018 на 2019 год – на 13,6%, тогда как с 2016-го по 2018 год ежегодное колебание составляло 0,2–1,6%. Можно сказать, что резкий скачок цен вызван массовым строительством и ремонтом автомобильных дорог за счет государственных инвестиций.

Сметная цена арматуры выросла в 2,3 раза, но динамика постепенно замедляется, здесь наблюдается изменение цены в сторону снижения роста и стремление к стабильности.

Сметная цена двустворчатых оконных блоков из ПВХ с однокамерным стеклопакетом и шириной профиля 60 мм увеличилась на 19% (из расчета на 1 кв. м). Резкий рост цен – на 25,6% – произошел в 2016–2017 годы, а в следующие два года наблюдалось снижение – на 4,2% и 1% соответственно. В этом случае, говорят специалисты КазНИИСА, тенденция на сохранение и даже уменьшение цены обусловлена развитием местной строительной индустрии – в Казахстане появилось достаточно современных предприятий, занимающихся изготовлением оконных и дверных блоков из ПВХ-профилей.

Сметная цена полиэтиленовых труб для водоснабжения питьевой водой с 2016-го по 2018 год тоже дорожала, а в последний год – снижается. Эта динамика аналогична процессам предыдущего примера, когда цены поднялись на фоне спроса, но затем стоимость продукции стабилизировалась и даже снизилась за счет развития местного производства.

Объем строительства жилья в Казахстане растет

Государственная программа «Нурлы жер» способствует росту жилищного строительства в Казахстане.

За шесть месяцев 2019 года в жилищное строительство привлечено 605,7 млрд тенге инвестиций, что выше уровня 2018 года на 15,5%. На 1 тенге государственных средств привлечено 7,4 тенге частных инвестиций. Годовой объем инвестиций в жилищное строительство в Казахстане перевалил за триллион тенге в 2017 году, когда в республике стартовала программа «Нурлы жер». 

Напомним, что цель «Нурлы жер» – повышение доступности жилья для населения. Инструменты, которые для этого используются: субсидирование процентной ставки по ипотеке, субсидирование займов застройщиков, подведение инженерно-технической инфраструктуры к строительным участкам, в том числе – для индивидуального строительства.

инф222.jpg

Последний из пунктов важен, поскольку многоквартирное строительство развивается главным образом в достаточно крупных городах. По данным статистики, чуть меньше половины общей площади введеного в эксплутацию жилья в Казахстане сейчас – это именно ИЖС. Например, для 2018 года показатели были следующими: общая площадь введеного в эксплутацию жилья составила 12,5 млн кв. м, из них площадь индивидуальных домов – 5,9 млн кв. м.

На конец июля 2019 года в стране было введено в эксплуатацию 6,5 млн кв. м жилья, всего по республике сдано в эксплуатацию 55 849 единиц жилищ, в том числе – 24 013 индивидуальных домов, эти данные приводит пресс-служба Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК. Увеличение объемов ввода жилья в сравнении с прошлым годом продолжается в семи регионах. Лидерами по вводу жилья являются Туркестанская (130,9%), Кызылординская (128,7%), Костанайская (118,6%) области. Снижение темпов по вводу жилья отмечается в Мангистауской области (87,7%) и в Нур-Султане (64,1%).

Индекс физического объема по строительной отрасли за январь-июль 2019 года по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 111,5%. Положительная динамика наблюдается в восьми регионах. Лидерами являются Кызылординская (275,5%), Карагандинская (193,6%), Атырауская (129%) области. Снижение показателя отмечается в трех регионах: в Мангистауской (-30,4%) области и в городах Нур-Султан (-12,5%) и Шымкент (-34,4%).

«Этим регионам необходимо активизировать работу с частными застройщиками. В целом годовой план будет достигнут за счет повышения темпов строительства в других регионах», – сообщил глава МИИР РК Роман Скляр. По информации министра, для своевременного ввода жилья предусмотрено 81,7 млрд тенге на подведение соответствующей инженерной коммуникации к строительным площадкам.

Сейчас разрабатывается новая редакция программы «Нұрлы жер» – в нее планируется включить вопросы тепло-, водоснабжения и водоотведения, модернизации коммунального сектора и ремонта домов. Новую редакцию программы планируется утвердить до конца года.

banner_wsj.gif

498 просмотров

Как в разных странах дешевеет автомобильное топливо

Когда цены на нефть падают, а города и целые государства закрываются на карантин

Фото: Shutterstock.com

Падение цен на нефть и снижение спроса на ГСМ из-за пандемиии коронавируса SARS-CoV-2 привели к тому, что бензин и дизельное топливо подешевели во многих странах. Корреспондент «Курсива» пообщался на эту тему с жителями разных город на разных континентах. 

Где ездить на авто стало дешевле 

После обвала цен на нефть из-за разрыв сделки ОПЕК+ первыми снижение цен на автомобильное топливо заметили жители США и Западной Европы. По информации от Дмитрия Коренчука, сейчас - американского дальнобойщика, а в прошлом - видеоинженера телеканала КТК, за минувшие две недели дизельное топливо в Денвере (штат Колорадо) подешевело с $2,78 до $2,60 за галлон. Один американский галлон – это чуть более 3,78 литров. Если перевести в тенге (по курсу НБ РК 448, 01) получается, что цена литра солярки в Колорадо в настоящий момент составляет 308 тенге. Для сравнения – на казахстанских АЗС дизельное топливо стоит 193-194 тенге за литр. Подешевел и бензин – Коренчук рассказал, что наиболее ходовая в США 80-я марка топлива (соответствует казахстанскому АИ-93), в штате Флорида снизилась в цене с $2,30 до $1,99 за галлон, что эквивалентно примерно 236 тенге за литр. Для сравнения – стоимость бензина марки АИ-92 на АЗС Алматы составляет 157 тенге за литр. 

Цены на автомобильное топливо в Нью-Йорке выше, чем в Колорадо и Флориде, даже несмотря на некоторое падение потребительского спроса из-за «коронавирусной» самоизоляции жителей крупнейшего мегаполиса США. Экс-главный редактор «Radiotochka.kz» Бекжан Идрисов, который в Штатах работает водителем в Uber, сообщил, что стоимость бензина и дизеля в Нью-Йорке зависит не только от нефтяных котировок, но и от ценовой политики крупнейших сетей АЗС. Соответственно и меняются цены ежедневно. И если в минувшее воскресенье 80-й бензин стоил от $2,279 до $2,299 за галлон (270-272 тенге за литр), то уже в понедельник за эту же марку бензина просили $2,470 за галлон, что эквивалентно 292 тенге/литр. 

Плавающими можно назвать текущие цены на автомобильное топливо и в Германии. Сегодня в ФРГ никто не может точно сказать, сколько стоит бензин марок Super E5 (эквивалент АИ-95), Super E10 (биобензин АИ-95), Super Plus (АИ-97) или дизельное топливо. Перед тем, как заправить свой автомобиль, жителям Германии предлагается заглянуть на специальный портал и найти все находящиеся рядом АЗС с актуальными на данный момент ценами. Из информации с этого портала следует, что в минувший вторник аналог нашего бензина АИ-95 стоил €1,19 за литр или 595 тенге, а дизель – €1,09 или 540 тенге. Ведущая телеканала Deutsche Welle Маргарита Кальц рассказала “Курсиву”, что еще неделю назад цены на бензин и дизель были другими. «Автомобильное топливо серьезно подешевело. Раньше литр дизеля стоил €1,30. А последний раз, когда я заезжала на заправку – уже €1,10», - сообщила Кальц. 

Восточная Европа 

По информации живущего в Польше Игоря Винявского, в прошлом -  главного редактора казахстанской газеты «Сөз», за минувшие две недели цены на бензин, дизель и автогаз в этой стране снизились почти в два раза. Максимальная стоимость литра бензина Pb95 (аналог АИ-95) - 4,22 польских злотых или 457 тенге, Pb98 (АИ-98) – 4,50 злотых или 487 тенге, а дизеля – 4,41 злотых или 477,5 тенге. 

Снижается стоимость автомобильного топлива и в Молдове. В беседе с «Курсивом» бывший постоянный представитель Республики Молдова в ООН и в Совете Европы Алексей Тулбуре заметил, что с начала марта на наиболее популярные марки бензина в стране Regular (АИ-92) и Super (АИ-92) цены упали в среднем на один молдавский лей (приблизительно 25 тенге). «Поставщики говорят, что у них еще недели на три дорогого топлива, а потом поступит подешевевшее в связи с падением цен на нефть», - рассказал «Курсиву» политик из Молдовы. В доказательство своих слов он привел выписку цен различных АЗС Кишинева - во вторник 31 марта у различных сетей автозаправочных станций в столице Молдовы в стоимость бензина и дизтоплива не отличалась друг от друга. АИ-95 шел по 16,72 молдавских лей (412 тенге) за литр, а дизель 14,67 молдавских лей, что эквивалентно 361 тенге. 

Азиатский пример 

Правительство Гонконга, в отличие от большинства стран мира, не стало вводить карантин из-за SARS-CoV-2. Тем не менее, существенное снижение цен на автомобильное топливо в специальном административном районе Китая во многом связывают в первую очередь именно с распространением уханьского коронавируса и лишь затем - с общемировым падением цен на нефть. В настоящий момент, по информации живущей в Гонконге Ольги Корж, литр бензина марки Gold (аналог АИ-98) продается по цене 17,04 гонконгских долларов, что эквивалентно 984,73 тенге, а дизельное топливо со специальной скидкой - по 11,95 гонконгских долларов или 690,58 тенге. Ожидается, что уже в начале апреля цены на автомобильное топливо упадут еще на 30%. Стоит сделать ремарку - на протяжении многих лет автомобильное топливо в Гонконге считается самым дорогим в мире. 

На далеком континенте

В Австралии живет Ирина Юровская, до середины 90-х годов прошлого столетия - спецкор алматинского телеканала «ТВ-М». По словам обитательницы Сиднея, наибольшим спросом с стране пользуется аналог бензина марки АИ-91. За минувшие 7 дней неэтилированный 91-й упал с 1,29 до 1,21 австралийских долларов за литр. Если перевести в тенге, то получается, что неделю назад за литр 91-го просили около 356 тенге, а в последний день марта – почти 334 тенге. В то же время с начала текущей недели наметился небольшой рост цен на другие марки бензина и дизтопливо. По данным популярного в Австралии специализированного правительственного портала Fuel Check, литр этилированного бензина марки E10 (аналог АИ-94) за 2 минувших дня подорожал на 0,02, а дизель – на 0,01 австралийских долларов.

banner_wsj.gif

drweb_ESS_kursiv.gif