2894 просмотра

Как пешеходные зоны влияют на стоимость недвижимости вокруг

И почему улицы, свободные от транспорта, автоматически не становятся успешными торговыми коридорами

Фото: Офелия Жакаева

В 2019 году у Алматы сменился аким. Бакытжан Сагинтаев пришел на место Бауыржана Байбека, который без малого четыре года воплощал в Алматы идеи Яна Гейла. В городе появились велодорожки, одностороннее движение в центре, выделенные полосы для общественного транспорта. И пешеходная улица Панфилова – новая достопримечательность южной столицы, опыт трансформации которой дает возможность оценить, как такие зоны влияют на бизнес.

Глобальный тренд

Политика перехода от «автомобильного» города к «пешеходному» на профессиональном языке называется «педестрианизация», объясняет управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова. Ограничение движения автотранспорта должно снизить его воздействие на экологию и повысить безопасность пешеходов. Мировой опыт показывает, что еще один эффект от улучшения пешеходной инфраструктуры – экономический. Одной из первых стран, начавших внедрение пешеходных улиц, была Германия.

К 1980-м годам почти каждый крупный город там сделал центральные улицы пешеходными. Реакция со стороны автомобилистов, владельцев недвижимости и работавших в центре предпринимателей была, мягко говоря, неоднозначной. Однако спустя пять лет пешеходный поток в центре немецких городов вырос на 70%. Исследования выявили, что 80% ритейлеров на пешеходных улицах показали увеличение торговых оборотов.

Пеший трафик в Алматы

Реконструкция Панфилова закончилась осенью 2017 года. Данные, собранные в 2018 году с помощью Big Data телеком-оператором «Кселл» для Центра развития Алматы, показали: в 2018 году рост числа пешеходов на улице Панфилова составил не менее 40%, в основном за счет горожан из других районов. В апреле 2019 года подразделение «Алматыгенплана» совместно с КазГАСА провело исследование проходимости улиц Жибек жолы и Панфилова. Результаты: наибольшая активность гуляющих наблюдается днем и вечером, особенно в выходные, тогда трафик возрастает более чем на 50%. Из-за возросшего пешеходного трафика горожане, проживающие в районе пешеходных улиц и привыкшие к тишине и уединению, стали менять свои прогулочные маршруты.

«По Панфилова я теперь гуляю гораздо реже, из-за того что там очень много людей. Но соседние парки и скверы плохо освещены. Например, в парке 28 панфиловцев вокруг собора светло, а аллеи освещены плоховато. Такое ощущение, что всех заставляют гулять по Панфилова», – посетовал директор ЦСО «Пеликан» Фуат Курмакаев.

Жилье мое

Владельцы выставленных на продажу квартир на Панфилова, узнав о предстоящем преобразовании улицы, решительно повысили цены на свою недвижимость – добавили до трети от первоначальной стоимости. Некоторые и вовсе сняли объекты с продажи «до лучших времен» в уверенности, что наличие пешеходной зоны поднимет рейтинг недвижимости в этом районе, вспоминает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.

С одной стороны, собственники жилья угадали: район действительно стал популярным для променада. Но цены выросли не столь значительно, как надеялись владельцы жилья, и во многом на этот рост повлияло общее оживление на рынке недвижимости.

«Изменения стоимости квадратного метра жилой недвижимости в прилегающих домах происходили согласно тенденциям текущего года», – подтверждает эксперт рынка недвижимости Елена Грива.

Одна из причин, почему ожидания собственников не оправдались, – люди не стремятся покупать квартиры для постоянного проживания в непосредственной близости от пешеходной зоны. Кроме того, с ростом популярности района квартиры здесь все охотнее снимают приезжие арендаторы, и это снова сыграло не на руку продавцам квартир.

«Если в подъезде большинство квартир сдается в аренду, то для покупателей это весомая причина искать другое предложение», – говорит Лариса Степаненко.

А вот собственники, сдающие жилье в аренду, явно выиграли после преобразований: туристы с удовольствием арендуют жилье на пешеходных улицах.

Коммерция на пешеходах

Цены на коммерческую недвижимость в этом районе, по данным экспертов, выросли до 35%. Если в 2015 году офисы на Панфилова продавались по 597 тыс. тенге за квадратный метр, то уже через год, в октябре 2017-го, «квадрат» подскочил на 27%, до 757 тыс. тенге, а в 2019 году превысил 800 тыс. тенге. Магазин, стоивший в 2015 году 670 тыс. за «квадрат», за два года вырос в цене почти на 28%. Такие данные приводит Елена Грива.

Однако дефицит парковок для автотранспорта в центре города делает покупку коммерческих площадей в непосредственной близости от пешеходных зон уже не столь привлекательной.

«Мы наблюдаем долгосрочные продажи некоторых объектов, так как продавцы, уповая на локацию в центре города, хотят получить цену выше, чем им предлагают покупатели. Для покупателя цена складывается из срока окупаемости объекта, и они не собираются переплачивать – предпосылок для роста цен на рынке недвижимости не предвидится», – говорит Лариса Степаненко.

Возможность подъезда к заведению важна для офисов, ресторанов и крупных магазинов. Еще одна сложность – несоответствие выставленных на продажу коммерческих площадей современным требованиям. Увеличение полезной площади для создания больших залов требует перепланировки, а она может повлиять на сейсмобезопасность здания. В результате перестройка либо невозможна, либо требует долгого согласования. В таких условиях преимущественное развитие получают небольшие заведения общепита и ритейла, ориентированные на пешеходов.

По данным Colliers International, реконструкция улиц дала мощный толчок для развития сегмента F&B (Food and Beverage, еда и напитки. – «Курсив»). В 2018 году в Алматы открылось более 50 точек общепита, большинство из которых в квадрате улиц Макатаева, Абая, Наурызбай батыра и Достык. За 11 месяцев 2019 года открылось более 30 ресторанов и кафе, в основном в районе реконструированных пешеходных зон. Здесь же самые высокие арендные ставки для коммерческой недвижимости – в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. тенге за квадратный метр в месяц.

Куда шагает Алматы

Аналитики Colliers International прогнозируют, что дальнейший переход на концепцию «города для пешеходов» продолжит стимулировать развитие рынка стрит-ритейла в Алматы, сопровождаясь появлением новых точек розничной торговли и общепита и ростом арендных ставок.

Развитый сегмент F&B – это еще не весь стрит-ритейл. Мировая практика показывает, что успешный стрит-ритейл возникает там, где соблюдены все факторы для его развития: технические характеристики зданий отвечают запросам успешных игроков рынка, обеспечена транспортная доступность, коммерческие объекты соответствуют точкам притяжения целевой аудитории.

Развитие улицы, ориентированной на бюджетных пешеходов, требует удобного доступа на общественном транспорте, развития общепита и торговли, а также точек притяжения, привлекающих демократичный целевой трафик. Торговые коридоры люксового сегмента требуют удобных путей доступа на личном транспорте, достаточного числа парковок и «магнитов» для притяжения целевой аудитории с высокой платежеспособностью. Тогда на улицы придут торговые точки и рестораны с уникальными авторскими форматами и флагманские магазины ведущих брендов, как это происходит в туристических столицах мира.

Пешеходные торговые коридоры Алматы пока не имеют четкой концепции и создаются преимущественно в центре города со старым жилым фондом и ограничением доступа автотранспорта. Поэтому, похоже, пока они могут претендовать лишь на бюджетный сегмент с обширным общепитом.

kak-peshekhodnye-zony-vliyayut-na-stoimost-nedvizhimosti-vokrug1.PNG

 

banner_wsj.gif

249 просмотров

«Менің Атырауым дәл қазір қырылып жатыр». Зауыттан шыққан жаман иіс коронавирустан да қатерлі ме?

Өңірдегі эпидемиялық ахуал өте нашар

Фото: kursiv.kz

Соңғы бірнеше күнде Атырауды жағымсыз күкірт иісі басып кеткен. Қолқаны қапқан иіс тұрғындардың денсаулығына едәуір зиянын тигізуде. 

Бұл жайында журналист Тәуірбек Бозекенов әлеуметтік желідегі парақшасында жазған. Оның сөзінше, дәл қазір Атыраудың бас ауыртар мәселесі – коронавирус та, пневмония да емес, күкірт болып тұр.

«Мұнай компаниялары ауаға жіберген осы күкірттің кесірінен қаншама адамның ұйқысы қашты, басы ауырып жүр, аллергия, тіпті кейбірі ұйқысынан оянбай қалып жатыр. Ол кісілердің «Жаны жәннат болсын» деп шектелеміз. Амал жоқ! Бірақ біз, қашаманға араға күн салып о дүниелік болған жандардың отбасына көңіл айта береміз, а? Осыны шешіп, «Атыраулықтардың жанын қалай аман сақтап қаламыз?» деген мәселені қазір тірі жан көтеріп жатқан жоқ! Тірі жан! Менің Атырауым дәл қазір қырылып жатыр. Аты жаман аурудың бізде тез таралып жатқанына да осы КҮКІРТ себепші! Халықтың иммунитетін әлсіретіп жатқан да осы КҮКІРТ!» дейді журналист. 

Осы мәселеге орай экология, геология және табиғи ресурстар министрлігі жауап берген. 

«Соңғы кездері Атырау қаласының атмосфералық бассейнінің ластануы жиі орын алып, аталған деректер қала аумағындағы ауа сапасын бақылау станцияларының мәліметтерімен расталуда.
Осы орайда, ағымдағы жылдың 10 шілдесіндегі түнгі уақытта Атырау облысы бойынша экология департаменті Қазгидрометтің Атырау филиалымен және Атырау өңірінің эко-амбассадоры А. Хайруллинмен бірге Атырау қаласының атмосфералық ауасына мониторинг жүргізді. Мониторинг жүргізу барысында қаланың атмосфералық ауасындағы ластаушы заттардың концентрациялары рұқсат етілген шекті шоғырланудан асқан жоқ. Сонымен қатар, департаментпен қала аумағында орналасқан ауа сапасын бақылау станцияларының 2020 жылдың 12 шілдесіндегі мәліметтеріне талдау жүргізілді. Талдау нәтижелері бойынша, ауа құрамындағы күкірт сутегілерінің концентрациялары рұқсат етілген шекті шоғырланудан асуы анықталып, ауаны ластаушы көзі Атырау қаласының сол және оң жақ булану аландары екендігі белгілі болды. Сондай-ақ, Атырау қаласында ауа сапасының нашарлауына байланысты Департаментпен «Атырау мұнау өндеу зауыты» ЖШС-не жоспардан тыс тексеру тағайындалып, қазіргі уақытта құзырлы органға тіркеуге жолданған.Тексеру нәтижелері бойынша қосымша хабарлаймыз» делінген ведомство жауабында. 

Төменде желі қолданушыларының осы мәселеге орай пікірлерін ықшамдап ұсындық. 

Гүлнар Жұмаева: 

«Күкіртсутегі газы ғой шіріген жұмыртқаның иісін шығарып жатқан. Өзге дамыған елдерде мұнайдан шығатын мұндай қосымша газды қондырғылар арқылы сүзіп алып, іске жаратады. Ауаға жібермейді. Тек біздің сорлы Қазақстан білсе де ақша шығарғысы келмей қаншама шикізатты ауаға босқа жіберіп, халқын ауру қылып қырып отыр». 

Диляра Әмірбекова: 

«Атырауда 15 жыл тұрдым. Ақыры шыдамадым. Үнемі басым ауырып оянамын, шашым жылтырап түсіп қалды. Сосын Атыраудан Шымкентке көшіп кеттім». 

Мұратбек Қайыржанұлы: 

«Атыраудың пневмониядан бірінші орынға шығып кетуіне де осы иістің де әсері бар ау деймін. Шынымен ұйықтау мүмкін емес болып кетті түнде. Қышқыл дәм тамақтан кетпейді. Бұл қалада бұрын қалай өмір сүргем? 

Руслан Есқайыров: 

«АНПЗ (Мұнай өңдеу зауыты) түнде выброс жасайды. Тасқалада тұрамыз. Түнгі 1-2 кезінде ауа қатты өзгереді. Терезе аша алмайсың. Шіріген жұмыртқаның иісі таңғы 5-6-ға дейін кетпей тұрып алады. Атырауда екі күннің бірінде жел болған соң шыдап отырмыз. Жел болмаса күкірт иісінен қырылып өліп қалар едік. Мына індеттен құтылған соң бәріміз шұғыл түрде шығып наразылық білдіруіміз керек». 

Жалпы, елімізде үш мұнай өңдеу зауыты (МӨЗ) болса, Атыраудағысы соның бірі. МӨЗ жылына 5 миллион тоннаға жуық шикізатты өңдеп, 973,5 мың тонна автобензин, 1274 тонна дизель отынын, 81 мың тонна реактивті отыр, 19 мың тонна бензол және 89 мың тонна параксиол өндіреді. 

Былтыр Нұрлан Ноғаев облыс әкімі болып тұрған тұста МӨЗ-ге барып көзбен көрген. Бас директор Шухрат Данбайға экология проблемасын шешуді тапсырған. 2019 жылдың сәуір айында МӨЗ «Тазалық» атауымен сарқынды су ағызу қондырғысын модернизациялау жобасын ұсынған. «Ол қоршаған ортаны қорғауға, экологиялық қауіпсіздік деңгейін арттыруға бағытталған» деп жазылған отандық сайттағы мақалада. 

Дәл сол сәуір айында зауытқа экологиялық талаптарды бұзғаны үшін 31,5 млн теңге айыппұл салынды. Облыстық экология департаменті хабарламасында ҚР әкімшілік құқық бұзушылық кодексінің екі бабы – 331 – «Атмосфераға шығарындыларды тазалауға және сарқынды суларды ағызуға арналған жабдықты пайдалану қағидаларын бұзу, сондай-ақ оны пайдаланбау» және 328 – «Экологиялық рұқсатта белгiленген, қоршаған ортаға эмиссиялар нормативтерiнiң асып кетуi не экологиялық рұқсаттың болмауы» бойынша айыпталған. 

Ал былтыр қазан айында зауыттан шыққан қою қара түтін Атырау аспанын торлап алған. Сол кезде оның фото және видео айғақтары желіге тарап та кеткен болатын. Кейін оны зауыт реакторлы-қалпына келтіру блогындағы катализатор айналымының қателігінен деп түсіндірген. 

Зауыт осы жылы 12 шілдеде ауа ластау деңгейін максималды шекті концентрациядан асырған жоқпыз деп мәлімдеді. 

«Зауытта атмосфералық ауа сапасын бақылайтын төрт автоматты станция бар. Олар зауыттың санитарлық-қорғау аймағы шекарасында. Станциялар тәулік бойы ауа ластаушы заттарды, оның ішінде күкіртсутегін де бақылайды. Станция мәліметтері күн сайын зауыт сайтына салынып, «Қазгидромет» үшін қолжетімді болады. Станция дерегінше 8 және 9 шілдеде С33 шекарасында күкіртсутегінің максималды шекті концентрациядан асып кету жағдайы тіркелмеген» деп мәлімдеді зауыт. 

Бұл мәселе желіде жиі талқыланып жатыр. сол себепті, көп ұзамай қоғам белсенділері тәуелсіз экспертиза жасатуы мүмкін. Ондай жағдайда министрлік пен МӨЗ өз деректері мен әрекеттерін қайта қарауы да ықтимал. 

 

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер