Перейти к основному содержанию

2293 просмотра

Как пешеходные зоны влияют на стоимость недвижимости вокруг

И почему улицы, свободные от транспорта, автоматически не становятся успешными торговыми коридорами

Фото: Офелия Жакаева

В 2019 году у Алматы сменился аким. Бакытжан Сагинтаев пришел на место Бауыржана Байбека, который без малого четыре года воплощал в Алматы идеи Яна Гейла. В городе появились велодорожки, одностороннее движение в центре, выделенные полосы для общественного транспорта. И пешеходная улица Панфилова – новая достопримечательность южной столицы, опыт трансформации которой дает возможность оценить, как такие зоны влияют на бизнес.

Глобальный тренд

Политика перехода от «автомобильного» города к «пешеходному» на профессиональном языке называется «педестрианизация», объясняет управляющий партнер Colliers International Kazakhstan Баян Куатова. Ограничение движения автотранспорта должно снизить его воздействие на экологию и повысить безопасность пешеходов. Мировой опыт показывает, что еще один эффект от улучшения пешеходной инфраструктуры – экономический. Одной из первых стран, начавших внедрение пешеходных улиц, была Германия.

К 1980-м годам почти каждый крупный город там сделал центральные улицы пешеходными. Реакция со стороны автомобилистов, владельцев недвижимости и работавших в центре предпринимателей была, мягко говоря, неоднозначной. Однако спустя пять лет пешеходный поток в центре немецких городов вырос на 70%. Исследования выявили, что 80% ритейлеров на пешеходных улицах показали увеличение торговых оборотов.

Пеший трафик в Алматы

Реконструкция Панфилова закончилась осенью 2017 года. Данные, собранные в 2018 году с помощью Big Data телеком-оператором «Кселл» для Центра развития Алматы, показали: в 2018 году рост числа пешеходов на улице Панфилова составил не менее 40%, в основном за счет горожан из других районов. В апреле 2019 года подразделение «Алматыгенплана» совместно с КазГАСА провело исследование проходимости улиц Жибек жолы и Панфилова. Результаты: наибольшая активность гуляющих наблюдается днем и вечером, особенно в выходные, тогда трафик возрастает более чем на 50%. Из-за возросшего пешеходного трафика горожане, проживающие в районе пешеходных улиц и привыкшие к тишине и уединению, стали менять свои прогулочные маршруты.

«По Панфилова я теперь гуляю гораздо реже, из-за того что там очень много людей. Но соседние парки и скверы плохо освещены. Например, в парке 28 панфиловцев вокруг собора светло, а аллеи освещены плоховато. Такое ощущение, что всех заставляют гулять по Панфилова», – посетовал директор ЦСО «Пеликан» Фуат Курмакаев.

Жилье мое

Владельцы выставленных на продажу квартир на Панфилова, узнав о предстоящем преобразовании улицы, решительно повысили цены на свою недвижимость – добавили до трети от первоначальной стоимости. Некоторые и вовсе сняли объекты с продажи «до лучших времен» в уверенности, что наличие пешеходной зоны поднимет рейтинг недвижимости в этом районе, вспоминает президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.

С одной стороны, собственники жилья угадали: район действительно стал популярным для променада. Но цены выросли не столь значительно, как надеялись владельцы жилья, и во многом на этот рост повлияло общее оживление на рынке недвижимости.

«Изменения стоимости квадратного метра жилой недвижимости в прилегающих домах происходили согласно тенденциям текущего года», – подтверждает эксперт рынка недвижимости Елена Грива.

Одна из причин, почему ожидания собственников не оправдались, – люди не стремятся покупать квартиры для постоянного проживания в непосредственной близости от пешеходной зоны. Кроме того, с ростом популярности района квартиры здесь все охотнее снимают приезжие арендаторы, и это снова сыграло не на руку продавцам квартир.

«Если в подъезде большинство квартир сдается в аренду, то для покупателей это весомая причина искать другое предложение», – говорит Лариса Степаненко.

А вот собственники, сдающие жилье в аренду, явно выиграли после преобразований: туристы с удовольствием арендуют жилье на пешеходных улицах.

Коммерция на пешеходах

Цены на коммерческую недвижимость в этом районе, по данным экспертов, выросли до 35%. Если в 2015 году офисы на Панфилова продавались по 597 тыс. тенге за квадратный метр, то уже через год, в октябре 2017-го, «квадрат» подскочил на 27%, до 757 тыс. тенге, а в 2019 году превысил 800 тыс. тенге. Магазин, стоивший в 2015 году 670 тыс. за «квадрат», за два года вырос в цене почти на 28%. Такие данные приводит Елена Грива.

Однако дефицит парковок для автотранспорта в центре города делает покупку коммерческих площадей в непосредственной близости от пешеходных зон уже не столь привлекательной.

«Мы наблюдаем долгосрочные продажи некоторых объектов, так как продавцы, уповая на локацию в центре города, хотят получить цену выше, чем им предлагают покупатели. Для покупателя цена складывается из срока окупаемости объекта, и они не собираются переплачивать – предпосылок для роста цен на рынке недвижимости не предвидится», – говорит Лариса Степаненко.

Возможность подъезда к заведению важна для офисов, ресторанов и крупных магазинов. Еще одна сложность – несоответствие выставленных на продажу коммерческих площадей современным требованиям. Увеличение полезной площади для создания больших залов требует перепланировки, а она может повлиять на сейсмобезопасность здания. В результате перестройка либо невозможна, либо требует долгого согласования. В таких условиях преимущественное развитие получают небольшие заведения общепита и ритейла, ориентированные на пешеходов.

По данным Colliers International, реконструкция улиц дала мощный толчок для развития сегмента F&B (Food and Beverage, еда и напитки. – «Курсив»). В 2018 году в Алматы открылось более 50 точек общепита, большинство из которых в квадрате улиц Макатаева, Абая, Наурызбай батыра и Достык. За 11 месяцев 2019 года открылось более 30 ресторанов и кафе, в основном в районе реконструированных пешеходных зон. Здесь же самые высокие арендные ставки для коммерческой недвижимости – в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. тенге за квадратный метр в месяц.

Куда шагает Алматы

Аналитики Colliers International прогнозируют, что дальнейший переход на концепцию «города для пешеходов» продолжит стимулировать развитие рынка стрит-ритейла в Алматы, сопровождаясь появлением новых точек розничной торговли и общепита и ростом арендных ставок.

Развитый сегмент F&B – это еще не весь стрит-ритейл. Мировая практика показывает, что успешный стрит-ритейл возникает там, где соблюдены все факторы для его развития: технические характеристики зданий отвечают запросам успешных игроков рынка, обеспечена транспортная доступность, коммерческие объекты соответствуют точкам притяжения целевой аудитории.

Развитие улицы, ориентированной на бюджетных пешеходов, требует удобного доступа на общественном транспорте, развития общепита и торговли, а также точек притяжения, привлекающих демократичный целевой трафик. Торговые коридоры люксового сегмента требуют удобных путей доступа на личном транспорте, достаточного числа парковок и «магнитов» для притяжения целевой аудитории с высокой платежеспособностью. Тогда на улицы придут торговые точки и рестораны с уникальными авторскими форматами и флагманские магазины ведущих брендов, как это происходит в туристических столицах мира.

Пешеходные торговые коридоры Алматы пока не имеют четкой концепции и создаются преимущественно в центре города со старым жилым фондом и ограничением доступа автотранспорта. Поэтому, похоже, пока они могут претендовать лишь на бюджетный сегмент с обширным общепитом.

kak-peshekhodnye-zony-vliyayut-na-stoimost-nedvizhimosti-vokrug1.PNG

 

3127 просмотров

В Казахстане ужесточены требования к иностранным работникам

Основная причина – квалификация экспатов часто не соответствует заявленной

Фото: Shutterstock/Vitalliy

В Казахстане на 40% сокращена квота на привлечение иностранной рабочей силы (ИРС) – с 49 тысяч в 2019 году до 29 тысяч в 2020-м. В Министерстве труда и социальной защиты населения РК считают, что «принятие квоты позволит защитить внутренний рынок труда от неквалифицированной иностранной рабочей силы, трудоустроить больше казахстанских кадров».

В конце прошлого года Минтруда и Генеральная прокуратура РК проверили предприятия, привлекающие иностранную рабочую силу: соблюдают ли те трудовое и миграционное законодательство. Результат инс­пекции за месяц – 930 фактов нарушений в 95 компаниях. 

«Среди них значительную часть составили нарушения касательно выполнения иностранными сотрудниками работы, не соответствующей выданному разрешению, и расхождения полученного образования с занимаемой должностью», – сообщил президент Казахстана Касым-Жомарт Токаев на декабрьском заседании Нацио­нального совета общественного доверия.

Сокращение квоты на привлечение рабочей силы не единственное изменение, предложенное Минтруда. Теперь предприятия численностью персонала свыше 250 человек, где работает более 30 иностранцев, будут регулярно проверяться, а инспекторы по труду смогут оперативно реагировать на любые нарушения, в том числе диспропорции в оплате труда и социально-бытовых условиях.

Конфликт из-за зарплаты

За последние три года проверки выявили 474 факта диспропорции в оплате труда иностранных и казахстанских работников – эти данные были озвучены в ноябре прошлого года на заседании правительства по вопросам регулирования трудовых отношений. Тогда же на пресс-конференции в правительстве министр труда и социальной защиты населения Биржан Нурымбетов сообщил, что в мажилисе находится законопроект, в соответствии с которым дополнительно налагается обязанность и ответственность на работодателей по созданию равных бытовых условий для работников.

Неравные условия стали причиной крупного трудового конфликта в июне 2019 года на месторождении Тенгиз. Речь идет о столкновении иностранных и казахстанских работников компании Consolidated Contracting Engineering&Procurement S.A.L. Offshore (CCEP). Это подрядная организация ТОО «Тенгизшевройл» (ТШО), которая вела строительно-монтажные работы на проекте будущего расширения (ПБР).

Позже Нурлан Ногаев (на тот момент – аким Атырауской области, сейчас министр энергетики РК. – «Курсив») на совещании с руководителями крупных неф­тяных компаний региона и их подрядчиками сообщил, что причиной инцидента стали неравные условия труда; на предприятиях нарушаются сроки выплаты заработной платы, оплаты за привлечение работников к сверхурочным работам. «Не может в одном коллективе за одну и ту же работу кто-то получать $300, а кто-то – $3000. Люди все видят», – сказал тогда Ногаев. Он также подчеркнул, что если работодатели не хотят добровольно изменить ситуацию, то у власти «хватит сил и средств, чтобы привести все в соответствие с законом».

Где больше иностранцев?

Именно в нефтегазовых проектах, реализуемых иностранными недропользователями, задействовано большинство экспатов. В июле 2019 года на совещании по развитию нефтегазового машиностроения теперь уже экс-министр энергетики РК Канат Бозумбаев сообщил, что только на реализацию ПБР на Тенгизе привлечено 5 тыс. иностранных специалистов. Для сравнения: всего на проекте трудятся 53 тыс. человек.

Помимо этого на основном производстве занято около 4,9 тыс. работников, из них около 600 – иностранные кадры.

На Кашаганском проекте, в «Норт Каспиан Оперейтинг Компани Н.В.» и ее подрядных организациях занято свыше 10,2 тыс. человек, из которых около 800 – привлеченные из-за границы работники.

На освоении Карачаганакского месторождения, то есть в «Карачаганак Петролиум Оперейтинг Б. В.» и ее подрядных предприятиях, работают более 18,4 тыс. человек, почти 2 тыс. из них – иностранные работники.

Во всем Казахстане, по данным Минтруда на 1 ноября 2019 года, более 2,2 тыс. работодателей получили около 21 тыс. разрешений на привлечение иностранной рабочей силы. 816 разрешений выдано по первой категории, то есть на позиции руководителей и их заместителей, 4,6 тыс. – по второй категории, для руководителей структурных подразделений. Большая часть разрешений была выдана по категориям «специалисты» и «квалифицированные рабочие».

Самое большое число экспатов прибыло из Китая – 4,4 тыс. человек. Наемных сотрудников из Узбекистана – 2,3 тыс., Индии – 1,8 тыс., Турции – 1,8 тыс., Великобритании – 1,4 тыс.

11_19.png

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Биржевой навигатор от Freedom Finance