Перейти к основному содержанию

5033 просмотра

Как застроить «золотой квадрат» Алматы, чтобы все остались довольны

Мнение управляющего партнера Colliers International Kazakhstan

Графические материалы: INK Architects

За последние 15 лет исторический центр Алматы претерпел значительные изменения. В период строительного бума в 2004–2007 годах по всему городу сносились старые дома и целые кварталы застраивались многоэтажками. «Золотой квадрат» не стал исключением: среди 3-4-этажных строений в стиле сталинского ампира и неоклассицизма появились 20-этажные гиганты, и не все объекты гармонично вписались в архитектурный облик старого центра. Вопрос вернулся на повестку дня после выступления горожан против строительства девятиэтажки на Назарбаева – Кабанбай батыра.

Казахстанские реалии 

26 ноября 2019 года в Алматы прошли общественные слушания, где жители города выразили протест по поводу застройки исторического центра города. Обсуждалось строительство 9-этажного жилого комплекса «Опера» на пересечении проспекта Назарбаева и улицы Кабанбай батыра по соседству с четырех­этажной застройкой. Горожане собрали 1700 подписей в пользу запрета строительства. У компании-застройщика есть все необходимые разрешительные документы и согласования, и тем не менее 29 ноября аким города заявил о запрете на застройку центра города и отозвал выданное ранее разрешение. 

Подобные слушания в Казахстане традиционно проходят на эмоциях, без экспертного обсуждения специфики проекта. У горожан мало доступной информации по планируемым проектам и их влиянию на близлежащие жилые дома. Поэтому часто возникает негативное мнение по поводу любого строительства в центре. Жители опасаются, что новый дом ухудшит их жизнь. 

Девелоперы же в свою очередь при отсутствии прозрачных правил и процедур по застройке города часто действуют на ощупь и могут оказаться в ситуации, когда даже при наличии разрешения на строительство под влиянием общественного мнения принимается решение по отмене проекта. В результате застройщики теряют деньги и время на проектирование и подготовительные работы.

Вот и в этот раз планируемое строительство обсуждалось в обстановке, далекой от цивилизованных способов: крики, возмущение, требования. В результате согласованный ранее проект был отменен.

Нужны ли вообще новые здания в центре? 

Конечно, существуют как преимущества, так и недостатки строительства новых зданий в рамках исторического центра. 

К недостаткам относится, во-первых, возможность нарушения целостности и гармоничности городского центра. Во-вторых, снос одного здания может стать прецедентом для сноса других домов в историческом центре, что приведет к необратимым изменениям сформированного и узнаваемого облика города. Исторический центр – это сердце города, и в ряде случаев современные здания лучше возводить в других районах, которые больше подходят для строительства объектов, отражающих темпы экономического развития города или престижность района. 

Но, с другой стороны, грамотное строительство в центре – это создание современных жилых и офисных пространств премиум-
класса, которые будут эксплуатироваться много лет и могут стать знаковыми объектами, создавая новые интересные и часто контрастные точки притяжения. Новые здания могут привлечь более широкий пул собственников и арендаторов, традиционно не рассматривающих исторический центр в качестве своего местоположения. Они интересны и для инвесторов, готовых вкладывать деньги в экономику города. 

В Алматы насчитывается более 1200 строений, возведенных в период с 1930 по 1960 год. Данные объекты не только устарели физически и морально, но и несут риск для жизнедеятельности людей. Инженерные системы внутри этих зданий также серьезно устарели и требуют замены. 

Мировая практика 

Разногласия между жителями, которые хотят сохранить исторический центр города, и девелоперами, планирующими построить новые, современные здания, возникают в любом городе мира. 

Один из способов избежать подобных разногласий – создание качественного проекта, имеющего собственную дизайн-философию, основанную на окружающей архитектуре. Идеально, если над проектом работает известный архитектор. Важно и проведение грамотных PR-кампаний, в ходе которых девелопер рассказывает о планирующейся застройке, вместо того чтобы отвечать на критику проекта уже после завершения процесса дизайна и проектирования. 

Практически во всех странах Европы существует закон, определяющий нормы городского планирования на национальном уровне. Он задает стандарты и предписания в рамках архитектурного планирования и застройки. Кроме того, есть дополнительный документ, устанавливающий предписания и рекомендации на местном уровне, детализирующий уникальность и особенность застройки исторического центра. Этот документ находится в открытом доступе и используется всеми: жителями, девелоперами, инвесторами, государственными органами, юридическими консультантами. Все изменения и дополнения к данному документу, связанные с новым строительством, тщательно изучаются и рассматриваются публично и открыто на общественных слушаниях, которые проводятся под надзором местных властей. По итогам слушаний публикуется отчет, который рекомендует внести соответствующие изменения и поправки в документ для дальнейшего применения местными властями при строительстве. 

В современных городах, например в Лондоне, исторический центр часто входит в список культурно-исторического наследия или в Listed Buildings – список охраняемых объектов. В этом случае ответственность за принятие решения о застройке ложится на градостроительный комитет, который определяет нормы и дает предписания по строительству. Подобные документы задают детальные параметры для девелоперских проектов: что и где можно строить, как именно здание может быть спроектировано с точки зрения дизайна, архитектуры и т. п.

В том же Лондоне в открытом доступе есть официальный документ, содержащий рекомендации по проектированию, в том числе и для исторических центров, в рамках которых разрешается строительство новых зданий. 

Как улучшить ситуацию в Алматы? 

Предложения общественности можно собирать в электронном формате. Например, выставив планируемые проекты с детальным описанием на специальном сайте, где все желающие могли бы ознакомиться с проектом, задать свои вопросы, проголосовать за или против. При этом вопросы, комментарии и пожелания общественности должны обрабатываться независимыми экспертами, которые могут дать развернутые и обоснованные ответы касательно мощности инженерных сетей, сейсмики, розы ветров и т. д. 

Но прежде всего такие моменты должны регулироваться на законодательном уровне. Стране необходимы прозрачные правила и процедуры по застройке: генплан города в открытом доступе, предписания по плотности и высотности застройки для каждого района, единые стандарты по охраняемым объектам, представляющим историческую, архитектурную или культурную ценность для города, и прочие градостроительные нормы, которые могут повлиять на проект. 
Именно из-за отсутствия четких процедур и правил информирования застройщиков и жителей города городские власти оказываются в ситуации выбора. Принять сторону жителей – значит избежать социального напряжения, но при этом поставить под удар девелоперов и инвесторов и получить отрицательный экономический эффект: город недополучит выгоды в виде новых рабочих мест, налоговых поступлений и т. д. 

События вокруг проекта на пересечении Назарбаева и Кабанбай батыра показали, что необходим открытый и цивилизованный подход к решению подобных вопросов, который учитывал бы интересы девелоперов, населения и городских властей. Необходимо применять современные технологии для проектных и строительных расчетов в рамках генерального плана Алматы, позволяющие изучать взаимное влияние зданий на основе математических и инженерных расчетов. Тогда решение задачи «строить или нет» будет приниматься исходя из обоснованных расчетов и экспертных мнений, а не на базе эмоциональных мнений и опасений жителей города.

Партнер GRATA International, директор практики «Строительство и инфраструктура» Ержан Есимханов, приводит основные нормы, регулирующие городскую застройку:

Наиболее важным является Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 16 июля 2001 года, статья 7 которого закрепляет право граждан на благоприятную среду населенных пунктов.

Среди специальных нормативных актов - СН РК «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов». 

Вопросы уровня шума при строительства регулируются «Гигиеническими нормативами к физическим факторам, оказывающим воздействие на человека», утвержденными приказом Министра национальной экономики в 2015 году в соответствии с Кодексом РК «О здоровье народа и системе здравоохранения».

Вопросы обустройства строительной площадки регулируются, среди прочего, «Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям труда и бытового обслуживания при строительстве, реконструкции, ремонте и вводе, эксплуатации объектов строительства», утвержденными в 2015 году.

banner_wsj.gif

7126 просмотров

Фоторепортаж: как Западный Казахстан переживает карантин

Режим изоляции спровоцировали всего двое заражённых

Дом в Уральске, где проживала заболевшая COVID-19 девушка. 30.03.2020

Карантин в ЗКО называют одним из самых строгих в Казахстане: выходить из дома можно не дальше, чем на два километра, перемещаться в области на личном авто можно только по разрешению акимата. А ещё провинциальных горожан беспокоит начало дачного сезона – выехать на участки и вернуться можно только в субботу и воскресенье.

И пришел Бука

Сообщение о том, что в Уральске появился зараженный коронавирусной инфекцией, появилось в сети 29 марта и почти на три часа опередило официальные данные. Рассылка, распространяемая в мессенджерах, содержала не только имя и фамилию заболевшей, но и подробный адрес проживания. Эту же информацию подхватили несколько городских пабликов. Примерно то же самое происходило и в городе Аксае: местные сообщества во всю «трубили» о заболевшей. 

К тому моменту, как с обращением к жителям выступил главный санврач области, уже почти все знали, что коронавирус в ЗКО «завезли»: заболевшая в Уральске – внештатный сотрудник одной из региональных СМИ и вернулась из Атырауской области, куда ездила по работе, а заболевшая в Аксае сотрудница нефтедобывающей компании КПО б.в. вернулась с отдыха из Москвы через приграничную к ЗКО Саратовскую область. Дома, где проживали заболевшие, оцепили и стали выявлять контактных.

Также заболевшая из Уральска сообщила СМИ, что обратится в прокуратуру и накажет виновных в утечке ее персональных данных.

«Уже к обеду мне стали звонить родные, друзья, коллеги, клиенты. Все были в курсе моей болезни, а потом прислали эту рассылку с адресом, именем и прочим. Кто это сделал? Я не преступник! У меня вирус, который гуляет по всему миру! Теперь меня клеймят», — рассказала девушка.

В полиции подтвердили, что начали досудебное расследование по факту неправомерного распространения личных данных.

Уже через день, 31 марта, оцепление дома в Уральске сняли. 

«В ходе эпидрасследования были определены близкие контактные, которые помещены в карантин. Проведено лабораторное исследование лиц, контактировавших с больными, результаты экспертизы отрицательные. По результатам экспертизы решено снять дом с карантина», – сообщили в Департаменте качества и безопасности товаров и услуг в ЗКО.

Осторожно, двери закрываются!

P1090719.jpg
Автобусы обязали проводить дезинфекцию после каждого круга. 

С формулировкой «В связи с выявлением случаев заражения коронавирусом, чтобы обезопасить граждан» власти ЗКО вводят запрет на передвижение по городу и области. В прямом эфире выступал санитарный врач, который произносил долгую речь, но в итоге всё свелось к пяти крупным «нельзя»:

  • жители могут ходить в магазин и аптеку не дальше, чем за два километра от дома (а выгуливать животных – не дальше, чем за 500 метров и не дольше 30 минут);
  • нельзя собираться на улице группами более трёх человек, если только вы не члены одной семьи;
  • нельзя ездить на своих личных машинах по городу без справки с места работы (а тем, кто передвигается по области, выдавали ограниченное количество спецпропусков в акимате). Сюда же относится и то, что количество автобусов сократили наполовину, они ездят только в черте городов Уральск и Аксай с 06.00 до 19.00, а из такси осталось только четыре официальных перевозчика. 

P1090513.jpgОдин из официальных такси. Перед выездом на линию и после схода с нее водителей проверяет врач. Внутри машины обязательно должны быть антисептики и санитайзеры, и после каждого рейса водитель должен делать санобработку машины.

Изначально постановление Арыспаева должно было вступить в силу с 00.00 31 марта, но власти решили дать жителям пару дней на завершение дел, приведение в порядок документов и получение пропусков. В области разрешения на работу обещали выдать только компаниям, деятельность которых жизненно необходима. Их одобрением занималась специальная рабочая группа. Многие фирмы на время карантина переквалифицировали свою деятельность: так ателье стали шить многоразовые маски, а аптека №1, которая производит лекарственные порошки, объединилась с ТОО «Топан» и фирмой ТОО «Талап» для изготовления антисептика. 

P1090501.jpg
Производство антисептика. В день компании обещали изготавливать более 600 литров. Приобрести его можно в городских аптеках. Пятилитровая бутыль противомикробной жидкости обойдется уральцам в 13 000 тенге.

Убирать дворы и обрабатывать подъезды обязали местные КСК, но больше половины ничего не обрабатывают. Дезинфицировать подъезды в Уральске власти собирались за счёт собственников квартир.

«В первую очередь это в интересах жильцов. Поэтому, если КСК будет обеспечивать надлежащую дезинфекцию, то сбор будет с собственников квартир», — пояснил заместитель руководителя отдела ЖКХ при акимате Уральска Канат Умралиев.  

Однако жители в социальных сетях продолжают сообщать, что КСК не предлагали им сдавать деньги на дезинфекцию.

Средства на закупку химрастворов для обработки улиц и скверов выделены из городского бюджета. 

«Выделено 94 млн тенге из резервного бюджета города. На эти деньги в первую очередь были закуплены маски, антисептики и спецодежда для полиции и других служб. Ещё для дезинфекции были закуплены химреагенты. Ими обрабатывают места скопления людей и автобусы», — рассказал аким города Абат Шыныбеков.

P1090730.jpg
Сотрудники ДЭПа проводят санобработку улиц Уральска.

P1090754.jpgБлокпосты в Уральске установлены на каждом выезде из города.

Имбирный бум

Пока дачники Уральска переживают, что им позволили проезжать через блокпосты только в субботу и воскресенье, и только по спискам, которые предоставляет Ассоциация садоводов, другие уральцы переживают о подорожании имбиря, лимона и чеснока.

P1090649.jpgТеперь закупать продукты в бакалее Центрального рынка могут только те, кто живет в радиусе двух километров от него.

Стоимость на эти продукты выросла в десятки раз. К примеру, килограмм имбиря в розницу в городе стоил около 3500 тенге за килограмм. Сейчас стоимость продукта варьируется от 20 000-33 000 тенге за килограмм. Лимоны с 600-800 тенге выросли до 3000 тенге за килограмм. В социальных сетях горожане пишут, что отдельные магазины позволяют себе продавать лимоны по 1000 тенге за штуку. Ситуацию спровоцировали массовые фейковые рассылки о том, что эти продукты помогают в борьбе с коронавирусом. Но факт остаётся фактом: цены на продукты, содержащие витамин С, выросли в разы. В Управлении предпринимательства ЗКО данную ситуацию никак не комментируют, а за необоснованное повышение цен никто не был наказан.

P1090654.jpg
Стоимость имбиря в одном из городских супермаркетов.

P1090639.jpg
Вход в молочный павильон на рынке «Мирлан» в Уральске.

P1090646.jpg
Ряд хлебных ларьков внутри Центрального рынка.

P1090722.jpg
В супермаркеты (в зависимости от площади) не пускают более чем 5-10 человек сразу. В очереди на улице люди предпочитают держаться на расстоянии друг от друга.

P1090677.jpg
 
Количество открытых отделений банков в городе также сократили вдвое. В некоторых, чтобы взрослым было легче ожидать своей очереди, на улицу вынесли стулья.

Режим самоизоляции

Несмотря на все предостережения и усилия врачей и властей, добиться результатов в борьбе с коронавирусом можно только благодаря здравому смыслу, гигиене и самоизоляции, и в Уральске с последним пунктом всё не так плохо. Людей на улице очень мало. В выходные шума машин практически нет, а по улицам ездят лишь патрульные машины. В рупор людей призывают оставаться дома и соблюдать режим личной гигиены. А также предупреждают о штрафах до 10 МРП (26 510 тенге) и лишении свободы до 15 суток за нарушение режима карантина. 

P1090609.jpg

Прохожие встречаются редко, но все – в масках.

P1090724.jpg
 
Проспект им. Назарбаева, суббота 4 апреля. 

P1090738.jpg
Патрульные останавливали прохожих и предупреждали, что, выходя на улицу, необходимо надевать перчатки и маску.

Торговые площадки и рынки ЗКО закрыли ещё 19 марта, чем вызвали возмущение продавцов, готовых проводить санобработку чаще. В настоящее время на территориях рынков функционируют только места продажи продуктов. После выявления двух случаев заражения 29 марта в области усилили карантин. Состояние пациенток с COVID-19 врачи оценивают как удовлетворительное. В настоящее время новых случаев заражения не выявлено. В стационарах области под наблюдением остаются 100 человек.

banner_wsj.gif

drweb_ESS_kursiv.gif