Как застроить «золотой квадрат» Алматы, чтобы все остались довольны

Мнение управляющего партнера Colliers International Kazakhstan

Графические материалы: INK Architects

За последние 15 лет исторический центр Алматы претерпел значительные изменения. В период строительного бума в 2004–2007 годах по всему городу сносились старые дома и целые кварталы застраивались многоэтажками. «Золотой квадрат» не стал исключением: среди 3-4-этажных строений в стиле сталинского ампира и неоклассицизма появились 20-этажные гиганты, и не все объекты гармонично вписались в архитектурный облик старого центра. Вопрос вернулся на повестку дня после выступления горожан против строительства девятиэтажки на Назарбаева – Кабанбай батыра.

Казахстанские реалии 

26 ноября 2019 года в Алматы прошли общественные слушания, где жители города выразили протест по поводу застройки исторического центра города. Обсуждалось строительство 9-этажного жилого комплекса «Опера» на пересечении проспекта Назарбаева и улицы Кабанбай батыра по соседству с четырех­этажной застройкой. Горожане собрали 1700 подписей в пользу запрета строительства. У компании-застройщика есть все необходимые разрешительные документы и согласования, и тем не менее 29 ноября аким города заявил о запрете на застройку центра города и отозвал выданное ранее разрешение. 

Подобные слушания в Казахстане традиционно проходят на эмоциях, без экспертного обсуждения специфики проекта. У горожан мало доступной информации по планируемым проектам и их влиянию на близлежащие жилые дома. Поэтому часто возникает негативное мнение по поводу любого строительства в центре. Жители опасаются, что новый дом ухудшит их жизнь. 

Девелоперы же в свою очередь при отсутствии прозрачных правил и процедур по застройке города часто действуют на ощупь и могут оказаться в ситуации, когда даже при наличии разрешения на строительство под влиянием общественного мнения принимается решение по отмене проекта. В результате застройщики теряют деньги и время на проектирование и подготовительные работы.

Вот и в этот раз планируемое строительство обсуждалось в обстановке, далекой от цивилизованных способов: крики, возмущение, требования. В результате согласованный ранее проект был отменен.

Нужны ли вообще новые здания в центре? 

Конечно, существуют как преимущества, так и недостатки строительства новых зданий в рамках исторического центра. 

К недостаткам относится, во-первых, возможность нарушения целостности и гармоничности городского центра. Во-вторых, снос одного здания может стать прецедентом для сноса других домов в историческом центре, что приведет к необратимым изменениям сформированного и узнаваемого облика города. Исторический центр – это сердце города, и в ряде случаев современные здания лучше возводить в других районах, которые больше подходят для строительства объектов, отражающих темпы экономического развития города или престижность района. 

Но, с другой стороны, грамотное строительство в центре – это создание современных жилых и офисных пространств премиум-
класса, которые будут эксплуатироваться много лет и могут стать знаковыми объектами, создавая новые интересные и часто контрастные точки притяжения. Новые здания могут привлечь более широкий пул собственников и арендаторов, традиционно не рассматривающих исторический центр в качестве своего местоположения. Они интересны и для инвесторов, готовых вкладывать деньги в экономику города. 

В Алматы насчитывается более 1200 строений, возведенных в период с 1930 по 1960 год. Данные объекты не только устарели физически и морально, но и несут риск для жизнедеятельности людей. Инженерные системы внутри этих зданий также серьезно устарели и требуют замены. 

Мировая практика 

Разногласия между жителями, которые хотят сохранить исторический центр города, и девелоперами, планирующими построить новые, современные здания, возникают в любом городе мира. 

Один из способов избежать подобных разногласий – создание качественного проекта, имеющего собственную дизайн-философию, основанную на окружающей архитектуре. Идеально, если над проектом работает известный архитектор. Важно и проведение грамотных PR-кампаний, в ходе которых девелопер рассказывает о планирующейся застройке, вместо того чтобы отвечать на критику проекта уже после завершения процесса дизайна и проектирования. 

Практически во всех странах Европы существует закон, определяющий нормы городского планирования на национальном уровне. Он задает стандарты и предписания в рамках архитектурного планирования и застройки. Кроме того, есть дополнительный документ, устанавливающий предписания и рекомендации на местном уровне, детализирующий уникальность и особенность застройки исторического центра. Этот документ находится в открытом доступе и используется всеми: жителями, девелоперами, инвесторами, государственными органами, юридическими консультантами. Все изменения и дополнения к данному документу, связанные с новым строительством, тщательно изучаются и рассматриваются публично и открыто на общественных слушаниях, которые проводятся под надзором местных властей. По итогам слушаний публикуется отчет, который рекомендует внести соответствующие изменения и поправки в документ для дальнейшего применения местными властями при строительстве. 

В современных городах, например в Лондоне, исторический центр часто входит в список культурно-исторического наследия или в Listed Buildings – список охраняемых объектов. В этом случае ответственность за принятие решения о застройке ложится на градостроительный комитет, который определяет нормы и дает предписания по строительству. Подобные документы задают детальные параметры для девелоперских проектов: что и где можно строить, как именно здание может быть спроектировано с точки зрения дизайна, архитектуры и т. п.

В том же Лондоне в открытом доступе есть официальный документ, содержащий рекомендации по проектированию, в том числе и для исторических центров, в рамках которых разрешается строительство новых зданий. 

Как улучшить ситуацию в Алматы? 

Предложения общественности можно собирать в электронном формате. Например, выставив планируемые проекты с детальным описанием на специальном сайте, где все желающие могли бы ознакомиться с проектом, задать свои вопросы, проголосовать за или против. При этом вопросы, комментарии и пожелания общественности должны обрабатываться независимыми экспертами, которые могут дать развернутые и обоснованные ответы касательно мощности инженерных сетей, сейсмики, розы ветров и т. д. 

Но прежде всего такие моменты должны регулироваться на законодательном уровне. Стране необходимы прозрачные правила и процедуры по застройке: генплан города в открытом доступе, предписания по плотности и высотности застройки для каждого района, единые стандарты по охраняемым объектам, представляющим историческую, архитектурную или культурную ценность для города, и прочие градостроительные нормы, которые могут повлиять на проект. 
Именно из-за отсутствия четких процедур и правил информирования застройщиков и жителей города городские власти оказываются в ситуации выбора. Принять сторону жителей – значит избежать социального напряжения, но при этом поставить под удар девелоперов и инвесторов и получить отрицательный экономический эффект: город недополучит выгоды в виде новых рабочих мест, налоговых поступлений и т. д. 

События вокруг проекта на пересечении Назарбаева и Кабанбай батыра показали, что необходим открытый и цивилизованный подход к решению подобных вопросов, который учитывал бы интересы девелоперов, населения и городских властей. Необходимо применять современные технологии для проектных и строительных расчетов в рамках генерального плана Алматы, позволяющие изучать взаимное влияние зданий на основе математических и инженерных расчетов. Тогда решение задачи «строить или нет» будет приниматься исходя из обоснованных расчетов и экспертных мнений, а не на базе эмоциональных мнений и опасений жителей города.

Партнер GRATA International, директор практики «Строительство и инфраструктура» Ержан Есимханов, приводит основные нормы, регулирующие городскую застройку:

Наиболее важным является Закон Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» от 16 июля 2001 года, статья 7 которого закрепляет право граждан на благоприятную среду населенных пунктов.

Среди специальных нормативных актов - СН РК «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов». 

Вопросы уровня шума при строительства регулируются «Гигиеническими нормативами к физическим факторам, оказывающим воздействие на человека», утвержденными приказом Министра национальной экономики в 2015 году в соответствии с Кодексом РК «О здоровье народа и системе здравоохранения».

Вопросы обустройства строительной площадки регулируются, среди прочего, «Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям труда и бытового обслуживания при строительстве, реконструкции, ремонте и вводе, эксплуатации объектов строительства», утвержденными в 2015 году.

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

Нур-Султан, Алматы и Шымкент – города для пешеходов

Как развивается это направление урбанистики в трех миллионниках РК

Фото: Мадияр Таншолпан

В эру COVID-19 политика «город для пешеходов» получила новый всплеск по всему миру. Как развивается это направление в трех миллионниках РК – читайте в обзоре «Курсива».

Из-за пандемии улицы городов от Парижа до Боготы стали частично или полностью пешеходными и велосипедными, чтобы обеспечить социальное дистанцирование среди населения. Эти меры планировались как временные, но сейчас преобразования становятся постоянными и даже получили свое название – Slow street (Медленная улица). Новое веяние не обошло стороной и Алматы – аким города Бакытжан Сагинтаев еще месяц назад сообщил о пилотном проекте по созданию в Алматы временных пешеходных зон в период пандемии. Но только после стабилизации эпидемиологической обстановки. 

Журналисты «Курсива» прогулялись по улицам Нур-Султана, Алматы и Шымкента и посмотрели, какие планы прошлых лет по организации пешеходных улиц удалось реализовать градоначальникам.

Нур-Султан

Столицу от других казахстанских мегаполисов отличает суровый климат, возможно, именно по этой причине в Нур-Султане пока лишь одна пешеходная улица – бульвар Нурлы жол от Дома министерств до Парка влюбленных, расположенного напротив торгового центра «Хан Шатыр». Но год назад в Нур-Султане разработали программу благоустройства на пять лет, включающую развитие пяти полицентров: в районе старой площади (1,6 га); в районе улицы Бейбитшилик (2 км) и проспекта Богенбай батыра (2,1 км); в районе ТЦ «Евразия» (15 км); улицы Косшыгулулы (1,65 км); в районе улиц Азербаева, Кошкарбаева и Жургенова (4,1 км). Общая протяженность пешеходных улиц на первом этапе благоустройства составит 27 км. Во сколько обойдутся преобразования столичному бюджету, в акимате сказать затруднились, сославшись на отсутствие проектно-сметной документации (ПСД).

Что касается ближайших преобразований, то они затронут улицу Ж. Омарова от проспекта Республики до Казахского музыкально-драматического театра имени К. Куанышбаева. В этом году благоустроят участок от дворца «Жастар» до улицы Ауэзова и реконструируют существующий фонтан – улица уже перегорожена для ремонтных работ.

IMG_8424.JPGФото: Аскар Ахметуллин

В следующем году займутся отрезком от улицы Ауэзова до улицы Бейбитшилик. Если все пойдет по плану, в 2021 году около дворца «Жастар» появится городское пространство для пешеходов без доступа автотранспорта. Вокруг монумента «Дружба народов» сделают фонтанный комплекс, от которого будет течь ручей, замыкающийся сухим фонтаном. Вдоль ручья расположат водные аттракционы. Еще один сухой фонтан сделают возле Казахского музыкально-драматического театра имени К. Куанышбаева. Кроме фонтанов пространство обустроят малыми архитектурными формами и инсталляциями. Здесь появится велодорожка, теневые навесы, игровые зоны, детские площадки и общественный туалет. На реконструкцию улицы Омарова выделено 3,8 млрд тенге. 

Алматы

Самым пешеходным городом в стране остается Алматы, хотя целостной концепции пока не получилось – пешеходные зоны фрагментарно раскиданы по историческому центру города. 

Масштабная реконструкция улиц по проекту Яна Гейла началась в южной столице в 2017 году. За 2017–2018 годы из местного бюджета, согласно отчету управления строительства города Алматы, было потрачено 16,3 млрд тенге. 

Преобразование в прогулочный бульвар улицы Панфилова от Жибек жолы до Кабанбай батыра обошлось бюджету в 2,1 млрд тенге. Здесь сделали освещение, установили сухие фонтаны, скамейки, скульптуры и детские площадки. Еще 1,9 млрд тенге потратили на модернизацию пешеходного отрезка улицы Жибек жолы. Около 1,3 млрд тенге ушло на фонтаны, скамейки и зеленые насаждения в районе площади Астана. А на преобразование в «полупешеходные» Кабанбай батыра и Гоголя – еще по 1,1 млрд тенге. На освещение, тротуарную плитку, арыки, новые указатели и озеленение проспекта Назарбаева в 2018 году потратили 4,9 млрд тенге, но пешеходным он не стал. Остальные деньги ушли на реконструкцию променадной части проспекта Абая: здесь улучшили прогулочные зоны, расширили арыки и установили фонтаны разных типов.

Жибек жолы между Сейфуллина и Желтоксан_2.jpgФото: Офелия Жакаева

В 2019 году городская администрация задумала соединить существующие и планируемые пешеходные зоны вокруг исторического центра города малым пешеходным кольцом длиной 18 км. Маршрут должен был пройти по Абая, набережной реки Есентай, Толе би и Достык. Кроме этого планировали сделать прогулочной набережную реки Есентай выше Аль-Фараби, набережную Малой Алматинки, продлить пешеходную Жибек жолы до Сейфуллина, преобразовать улицу К. Байсеитовой в районе Главпочтамта и переоборудовать площадь перед Центральным парком культуры и отдыха.

Прогулявшись в минувшие выходные по центру города, мы убедились, что пешеходное кольцо пока так и осталось в планах, как и променад вдоль Малой Алматинки. 

Набережную реки Есентай реконструировали лишь выше Аль-Фараби – здесь на отрезке 2 км установили габионы, мосты и спуски к реке, сделали прогулочную дорожку с лавочками, урнами, беседками и детскими площадками. 

Жибек жолы, действительно, удлинили до Сейфуллина. Но часть улицы от Абылай хана до проспекта Желтоксан пешеходной так и не стала, там по-прежнему автопарковка.
 
Улицу Байсеитовой между Богенбай батыра и Кабанбай батыра реконструировали – сейчас там уютное тенистое место для прогулок с детской и спортивной площадками.

На площади перед Центральным парком культуры и отдыха появился сухой фонтан – им заменили фонтан-чашу, установленный 15 лет назад и уже начавший крошиться. 

О дальнейших планах в акимате и управлении городского планирования и урбанистики не рассказали, сообщив лишь, что «все вопросы отложены до конца карантина».

Шымкент

Шымкент стал пешеходным в 2018 году. За год в городе реконструировали для пешеходов три улицы – Бекет батыра, Бейбитшилик и набережную реки Кошкар-ата. 

Самую первую пешеходную зону протяженностью в один километр открыли в мае 2018 года на улице Бекет батыра. На местном «Арбате» установили скамейки, освещение, высадили 700 саженцев и 1 тыс. роз. Деньги в размере 800 млн тенге выделили из бюджета города на содержание парков, и какая доля из них ушла на реконструкцию улицы – выяснить не удалось.

В том же году, спустя пару месяцев, открыли второй променад – вдоль набережной реки Кошкар-ата. Правда, набережная никогда и не была автомобильной – сюда выходят задние дворы частного сектора, и раньше местные жители просто сваливали здесь мусор. 

Следующие четыре месяца ушли на реконструкцию улицы Бейбитшилик – к 1 декабря 2018 года она стала полностью пешеходной, проезд для автомобилей закрыли. На ее преобразование из бюджета ушло почти 600 млн тенге. За эти деньги на улице длиной 430 метров и шириной 35 метров установили семь фонтанов, 90 скамеек, 12 архитектурных форм и около 100 крупных и малых светильников, да еще разместили над головами пешеходов 12 светящихся по вечерам ангелов. Улица быстро стала популярной среди горожан – сюда приезжают погулять местные жители со всех районов города и привозят гостей. Недовольны остались только некоторые владельцы квартир на шымкентском «Арбате» – по их мнению, по вечерам там стало слишком светло и шумно.

В том же 2018 году были озвучены планы о преобразовании в пешеходную улицы Аскарова, параллельной променаду по Бейбитшилик. Но проект четвертого «Арбата» в Шымкенте пока так и не реализован. В новых планах акимата – организовать этнотуристический центр по улице Айтеке би от площади Ордабасы до старого автовокзала. Преобразования подразумевают снос жилых и коммерческих объектов, но проектно-сметная документация пока не разработана и, соответственно, о стоимости задумки говорить рано.

Читайте "Курсив" там, где вам удобно. Самые актуальные новости из делового мира в Facebook, Telegram и Яндекс.Дзен

banner_wsj.gif

 

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

qazexpocongresskz.jpg