«Нурлы жер»: в Казахстане идет постепенная смена приоритетов

Освоение средств, выделенных в рамках государственной программы «Нурлы жер» идет полным ходом. Вместе с тем, с точки зрения экспертов «Къ», любая льготная ипотека, в том числе и предлагаемая в рамках госпрограммы «Нурлы жер», интересна как для строительных компаний и банкам, так и для простых казахстанцев.

В стране в 2018 году в рамках госпрограммы «Нурлы жер» планируется возведение 20 многоквартирных домов арендного и кредитного жилья. По итогам 10 месяцев 2017 года за счет разных источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 8,8 млн кв. метров. По словам председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию РК Мархабата Жайымбетова, это около 77 тыс. жилищ, что составило 87% от годового плана программы «Нурлы жер» и на 9,5% превысило показатели аналогичного периода 2016 года.

«При плане 99 тыс. квартир, уже сданы порядка 77 тыс. единиц жилья, то есть 78%», — уточнил председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мархабат Жайымбетов.

Интерес к строительству жилья в крупных городах и отдаленных регионах страны очевиден. По словам эксперта, на сегодняшний день, в трех областях страны все еще сильно ощущается потребность в жилье. Выступая на пресс-конференции в Службе центральных коммуникаций Мархабат Жайымбетов подчеркнул, что, по данным на 1 сентября текущего года, количество граждан, состоящих на учете в акиматах на получение жилья, уже составило 458,4 человек. «Наибольшая доля нуждающихся в жилье очередников наблюдается в акиматах ЮКО (11,8%), г. Астана (10,3%), а также в Алматинской, Карагандинской и Восточно-Казахстанской областях (8,3%-6,8%), — сообщил Мархабат Жайымбетов.

В тоже время, по его информации, темп роста ввода жилья наблюдается в 15 регионах, из них в Мангистауской (464,2 тыс.кв.м), Алматинской (387,3 тыс.кв.м), Кызылординской (381,3 тыс.кв.м) и Атырауской (373,6 тыс.кв.м) областях преобладает ввод индивидуального жилья.

Для увеличения строительства кредитного жилья акиматам перенаправляются ранее выделенные субъектам квазигосударственного сектора средства (277 млрд тенге). «Средства будут использоваться повторно, каждые 2 года «по револьверному принципу». В результате реализации данного направления ожидается снизить количество очередников в акиматах, а также будут обеспечены жильем вкладчики Жилстройсбанка, количество которых уже приближается к 1 млн человек (или 988,2 тыс. тенге), и часть которых являются очередниками», — отметил г-н Жайымбетов.

В целом, предполагается, что по итогам реализации программы «Нурлы жер» будет построено более 1,5 млн жилищ, из них на 2017-19 годы приходится возведение 274 тыс. жилищ.

Основной целью данной программы является концентрация программы всех ресурсов в сфере жилищного строительства. Еще в 2016 году, говорилось о том, что в программе «Нурлы жер» заложены сразу несколько приоритетных направлений:

— поддержка ипотечного кредитования через субсидирование ипотечных займов;

— стимулирование частных застройщиков путем покрытия части вознаграждения займов для строительных компаний;

— увеличение объемов строительства кредитного жилья по принципу «револьверности» для вкладчиков Жилстройсбербанка и очередников акиматов;

— создание регионального фонда арендного жилья без выкупа для наиболее социально-уязвимых слоев населения;

— развитие индивидуального жилищного строительства путем подведения необходимой инфраструктуры.

Такой подход, с точки зрения директора ОФ «Financial Freedom» Расула Рысмамбетова, необходим для Казахстана. «Государственная программа «Нурлы Жер» – то есть льготная ипотека – интересна как строительным компаниям, так и банкам. После кризиса, который для нас начался в 2008 году, в Казахстане сначала было наблюдался застой строительства – многие стройки заморозились, а новые не начинались. Ипотечные займы перестали быть интересными для коммерческих банков. Однако спрос на жилье пока не снижается. Несмотря на падение реальных доходов населения, большинство семей без жилья все же планируют покупку квартиры или дома. Поэтому любые программы, которые облегчают покупку жилья, будут еще востребованы в Казахстане ближайшие 5-7 лет», — отметил эксперт.

«По программе Нурлы жер государство готово субсидировать процентную ставку по ипотеке. Данный ход интересен, в первую очередь, строительным компаниям, потому что обеспечит им стабильный спрос. Во вторую очередь программа интересна банкам – потому что они смогут продавать кредитный ипотечный продукт и получать гарантированную ликвидность от государства. Казахстанским семьям программа «Нурлы жер» может быть интересна еще и потому что решает их проблему высокой арендной платы за жилье», — добавил в комментариях «Къ» г-н Рысмамбетов.

Аналогичной точки зрения придерживается и председатель правления «Даму» Абай Саркулов: «Одно из направлений программы «Нурлы жер» – стимулирование строительства жилья частными застройщиками, которое предусматривает субсидирование ставки вознаграждения по кредитам банков второго уровня. Это позволит снизить стоимость квадратных метров для конечных потребителей».

Напомним, в июне 2017 года «Даму» выдал первую субсидию строительной компании по программе «Нурлы жер». Как сообщила тогда пресс-служба фонда, строительная компания «ТОО «Соллерс» получила субсидирование процентной ставки по программе «Нурлы жер». Напомним, в жилищно-строительную программу «Нурлы жер» включено субсидирование кредитов застройщиков, оформленных в банках второго уровня. Государство взяло на себя обязательство по погашению ставок до 7%. В конечном результате кредит строительным компаниям должен выдаваться под 10%. Срок кредитования и срок субсидирования при этом не должен превышать трех лет. Финансовым агентом в данном направлении выступает АО «Фонд развития предпринимательства «Даму».

Таким образом, строительная компания получила займ, по ставке вознаграждения — 14% годовых, из которых 7% субсидирует АО «Фонд развития предпринимательства «Даму». Оставшиеся 9% годовых оплачивает застройщик. Кредитная линия была открыта в ДБ АО «Сбербанк». Сумма займа составила – 400 миллионов тенге, сроком на три года. Собственное участие компании – 102 миллиона тенге, общая сумма проекта – 502 миллиона тенге. На выделенные средства застройщиком планировалось возведение девятиэтажного жилого комплекса общей площадью 3 771 квадратный метр (54 квартиры) в городе Актобе. Согласно условиям программы «Нурлы жер» и договору о сотрудничестве между ДБ АО «Сбербанк» и АО «Жилстройсбербанк Казахстана», 27 квартир жилого комплекса предназначены для вкладчиков ЖССБК по фиксированным ценам. Таким образом, после завершения строительства вкладчики ЖССБК могли получить жилье по цене 140 тысяч тенге за квадратный метр.

Кстати, по словам Расула Рысмамбетова, несмотря на большой процент позитива у программы льготной ипотеки есть и свои риски. Впрочем, некоторые из них тоже имеют свои положительные эффекты. «Первый риск – ипотека заставляет семью жить на одном месте хотя бы 7-10 лет. Ранее председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства МИР РК Мархабат Жайымбетов сказал СМИ, что именно 7-10 лет хватит, чтобы рассчитаться за купленную квартиру в 50 квадратных метров. То есть 7-10 лет на одном месте — может потенциально сдержать трудовую миграцию», — отмечает Расул Рысмамбетов.

Второй риск, по его словам, заключается в снижении интереса к ипотечному продукту со стороны банков в случае инфляции выше 7-8%. Третий риск – перенасыщение рынка жилья при смене приоритетов средней казахстанской семьи. «В Казахстане идет постепенная смена приоритетов, когда молодые семьи больше заинтересованы в интересной работе, чем в постоянном жилье. При зарплате в 300-400 тысяч тенге – фактор жилья уже не так важен. Поэтому потенциально, уже через 3-5 лет спрос на жилье может снизиться. Вместе с тем, существует еще один фактор риска низкого спроса на жилье. При сохранении низких цен на жилье, вполне вероятно дальнейшее снижение его качества. Строительные компании, в гонке за маржинальностью, попытаются упростить процесс строительства, закупать материалы дешевле и упрощать инфраструктуру. Потенциально, уже в течение 2-3 лет можно ожидать скандалы вокруг качества застройки городских кварталов и качества квартир. Непрозрачный процесс оценки качества строительства который мы видим сейчас вероятно приведет к скептическому отношению к дешевому жилью. Есть еще риск – если государство возьмется за развитие сельских территорий, то жилье в городах становится менее интересным, если семья будет жить в поселках городского типа и в аулах. Однако пока аулы предоставлены сами себе, а у государства другие приоритеты – аулы не представляют интереса для казахстанцев», — считает Расул Рысмамбетов.

Впрочем, очевидно, что ключевой вопрос программы жилищного строительства выполняет три главные задачи: делает жилье более доступным для основной массы населения, дает толчок развитию строительной и смежных с ней отраслей и тем самым вносит свой вклад в рост экономики страны.

С точки зрения Айдына Кульсеитова, на тот момент занимавшего пост главы АО «Казахстанский институт развития индустрии» (КИРИ), ныне заведующего Центром стратегических разработок и анализа Администрации президента РК, во избежание рисков нужен комплекс мер, которые бы выходили за рамки строительного сектора.

Программа «Нурлы жер», по мнению эксперта, может дать экономике гораздо больший эффект нежели программа «Нурлы жол», при условии, если госсредства будут влиты в экономику страны в виде недорогих кредитов. «Конечная ставка кредитования в 7% годовых как застройщиков, так и населения в виде ипотечных займов (это предусмотрено проектом программы «Нурлы жер», при этом 7% планируется субсидировать за счет госсредств), не есть доступное финансирование», — считает он. — «Давать кредиты в тенге под 7-8% годовых на 3-5 лет — это не решит проблему, а загонит наш банковский сектор и производственников в долговую кабалу. Поэтому нужно сконцентрироваться на том, чтобы найти источник дешевых денег – это 1-2% на 10-15 лет. Такие источники есть, но вопрос стоит в политике Нацбанка». Эксперт уверен, что программа «Нурлы жер» может стать идеальным проводником денежной массы для того, чтобы экономика была простимулирована и стала бы элементом контрцикличной политики. Он отметил, что выделение госсредств на субсидирование процентной ставки по кредитам бизнесу и ипотечным займам это, прежде всего, помощь банкам второго уровня.

Подводя итог, напомним, что на самом деле источники финансирования строительства жилья могут быть абсолютно разными. Во-первых, как говорилось выше, застройщики могут обратиться за субсидиями, могут использовать средства, выделенные через выпуск облигаций акиматов на кредитное жилье, также получить субсидированный кредит в банках второго уровня для строительства домов, а может осуществлять строительство домов самостоятельно исключительно за счет собственных средств.

Правда, по информации предстателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию РК Мархабата Жайымбетова, все эти процессы должны проходить через тендер в акиматах. «Для строительства жилья через выпуск облигаций, акиматы сначала дают нам заявку, затем мы выделяем облигационные деньги. В этом году сумма таких средства составляет 44,1 млрд тенге. Для получения субсидированного кредита застройщик сначала обращается в банк, после одобрения банком и региональным координационным советом, через АО «Даму» выделяются субсидии», — говорит спикер.

По его сведениям, на 1 ноября текущего года в банки второго уровня на рассмотрение от стройкомпаний поступило 35 заявок по возведению объектов стоимостью 57 миллиардов тенге. В итоге было одобрено 18 проектов на общую сумму кредитования в 24 миллиарда тенге.