Мухит Азирбаев: «Пройти кризис успешно смогут только стабильные компании»

Строительная компания Global за короткий промежуток времени стала одним из крупнейших игроков на казахстанском рынке недвижимости и лидером на рынке Алматы. За шесть лет компанией было построено порядка 15% всего введенного жилья в Алматы, составив на сегодня более 30% всего первичного предложения квартир в Алматы. О том, как себя чувствует отрасль и рынок недвижимости в целом, что значит быть прозрачной компанией и как достроить начатые проекты во время кризиса в эксклюзивном интервью «Къ» рассказал председатель Наблюдательного совета компании Мухит Азирбаев.

– Мухит Бакытович, в наше время появилось большое количество «экспертов» по экономике. И специалисты, и неспециалисты, в том числе в соцсетях, дают свои оценки ситуации на рынке недвижимости. Вопрос к вам, как участнику рынка и специалисту, довольно банальный и общий – есть ли кризис в вашей отрасли?

– Сразу же отвлеку вас небольшой справкой. Как известно, наша отрасль очень большая, в ней (об этом докладывают наши аналитики и это подтверждается официальной статистикой) трудится порядка 670 тыс. человек. А это около 8% от общего числа трудоустроенного населения страны. А если взять и смежные с отраслью сектора, подрядные организации и прочее, то, по нашей оценке, в отрасли задействовано более 1 млн человек. И когда мы наблюдаем сжатие в экономике, и не только в стране, но и во всем мире, говорить, что в такой огромной отрасли кризиса нет, по меньшей мере, несерьезно.

О кризисе мы говорили еще в прошлом году – тогда уже были предпосылки. Это и вопросы с кадрами, и вопросы нормативно-правовой базы, механизмов регулирования, и вопросы финансирования и многое другое. А этот год, конечно же, лучше не стал – произошла девальвация и другие процессы в экономике, которые, несомненно, отразились на динамике рынка недвижимости. Но это касательно отрасли в целом.
Если посмотреть по сегментам ситуация несколько иная. В портфеле нашей компании не более 10% – это коммерческая недвижимость, а остальное – жилье в сегментах комфорт, бизнес и премиум. В этих сегментах мы не наблюдаем каких-либо кризисных явлений, по крайней мере, в своей компании.

Напротив, количество сделок у нас неуклонно растет и, более того, эмоциональный фон с августа месяца, сразу после девальвации, подстегнул людей к покупке жилья. И это логично – как только скачет валютный курс, сразу повышается интерес к недвижимости, так как именно недвижимость сегодня является наиболее надежным и привлекательным, в отсутствии других, инструментом для инвестирования. Особенно, если застройщик смог зафиксировать цены в тенге еще до девальвации. Мы четко ощущаем приток инвестиций в недвижимость, по крайней мере, на примере нашей компании.

– И люди, как вы отметили, хотят не просто покупать, а инвестировать. И, соответственно, очень не хотят снижения ее цены…

– Совершенно верно. И я думаю, что наши проекты, наше жилье в этом плане попадают в эту категорию – в категорию инвестиционного жилья. Последние три года мы сделали упор на качество – качество проектирования и технических решений, непосредственный контроль в процессе производства работ, на комфорт и удобство проживания людей. Очень много внимания уделяем проектам с точки зрения благоустройства и функционального назначения. Ну и конечно, последняя миля – это сервисное обслуживание: соблюдение чистоты, безопасности, работоспособности всех механизмов и инженерии, которые сегодня достаточно сложны. А не делать упор на сервис, тем более во время кризиса, – это самое худшее для девелопера, тем более к нам приковано особое внимание рынка – ведь мы занимаем довольно большую долю.
Эти составляющие – качество, продуманность, сервис – и есть залог инвестиционной привлекательности наших домов. Они всегда будут в цене, их всегда можно будет сдать в аренду или хорошо продать.

– А какова ваша доля на рынке?

– К сожалению, официальной статистики нет, но, по нашей оценке, доля варьируется от 30 до 35%. Речь, конечно, идет о сегменте первичной недвижимости Алматы.

– Вы позиционируете себя как девелоперская компания…

– Именно так. Есть строительные компании, а есть девелоперы. Мы разрабатываем свои проекты с нуля и ведем их вплоть до постсервисного обслуживания, но мы не строим их сами, а привлекаем компании на генподряд. Но, к сожалению, термин «девелопмент» пока не получил широкого распространения в нашей стране.

– Какова структура портфеля вашей компании с точки зрения объектов, и на какой они стадии?

– Структура, в нашем случае, это довольно условное разделение на бизнес-класс, комфортное и элитное жилье. И мы достаточно диверсифицированы и присутствуем во всех сегментах: доля премиальных объектов 11%, бизнес- 34%, 55% – это комфортное жилье.
Комфортное жилье – это наши жилые комплексы в районе озера Сайран, бизнес-класс – это AFD Plaza, который был сдан в 2014 году и «Шахристан», который мы сдаем в этом году. Два проекта премиум-класса – это Miras Park и Dostyk Residence. Мы их начинали в разное время. По Miras Park проект уже на стадии завершения – сдача в четвертом квартале этого года, остались работы по благоустройству. Dostyk Residence мы завершаем в третьем квартале следующего года.

– Это значит, что у вас нет проблем с финансированием?

– Проблем с финансированием нет. И если мы уверенно говорим, что у нас будет финансирование, это не потому, что мы решаем за банк. Наша уверенность достигается за счет наших понятных и прозрачных взаимоотношений. Мы показываем банку всю хронологию строительного процесса, начиная от концепта, проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации. Мы – одна из первых компаний, которая внедрила практику использования независимого инжиниринга. Это значит, что на наших объектах всегда присутствуют специалисты от банка, которые владеют техническими навыками и которые дают банку объективную оценку. Соответственно, банк владеет полной информацией о проекте, знает сколько, куда и зачем идут деньги: на поставку оборудования, приобретение строительных материалов, услуг и так далее. В совокупности это дает нам и банку возможность видеть экономику проекта. Понятно, что ситуация на рынке может меняться, а финансовая модель проекта корректироваться, но эта схема, по крайней мере, понятна, прозрачна, и она работает. Соответственно, мы честны перед партнерами, и нам комфортно от такой системы взаимоотношений.

– Кстати, какова цена денег?

– Ставки разные – в нашем случае от 10 до 14%, в зависимости от этапов строительства, от самого проекта, от стратегии компании и рыночности проекта. Но здесь стоит отметить, что разные проекты имеют разную вовлеченность банка, и ставка не зависит от того, какой продукт мы выдаем.

– Имея стратегического партнера в вопросах фондирования, вы можете привлекать средства из других источников?

– Сегодня на внешних рынках довольно сложно привлекать деньги. Что касается внутренних источников, то поскольку сам товар не экспортируемый, локальный, имеет ограничения по перемещению, мы можем иметь несколько источников финансирования: БВУ, инвесторы и собственные деньги.

– Какова доля ипотечных сделок?

– Ипотека возвращается, конечно, не такими быстрыми темпами, но все же. Доля ипотеки в наших продажах достигает 15%. А ведь когда-то было 50%. Нам хотелось бы, чтобы доля ипотеки составляла 30% – это нужно для сбалансирования финансирования.

– Какие финансовые программы вы предлагаете своим клиентам?

– С октября нами запущен уникальный для рынка продукт – рассрочка на квартиры сроком на пять и 10 лет. Предложений, подобных нашему, пока нет ни у одного другого застройщика, и даже банка. Мы предлагаем очень привлекательные условия – 30% первоначальный взнос, процентная ставка составляет 10% годовых. При этом, компания фиксирует цену на квартиру в тенге на весь срок, мы не требуем подтверждения дохода и не взымаем дополнительных комиссий. Мы считаем, что этот продукт востребован рынком, и мы рады, что смогли дать его потребителю.

– С недавних пор на рынке активно участвует государство. Речь, конечно, идет о холдинге «Байтерек». Может ли это обстоятельство как-то повлиять на рынок?

– У «Байтерека» четкая целевая аудитория, и работает он в сегменте доступного жилья. Как известно, спрос там стабильный, и очередь не уменьшается, а, наоборот, прирастает. Эта программа, пока может обеспечить не более 10-15% объема. Но программа подразумевает длинные сроки возврата денег. Поэтому ее развитие будет зависеть от позиции правительства.

Но с нашей точки зрения, эта программа в некотором смысле выпускает пар. Если бы не было этой программы, то какое-то количество людей, наверное, обращалось в сторону коммерческого жилья, и под разным соусом эта группа населения приобретала бы такое жилье. К примеру, в рассрочку, ипотеку и так далее. Но надо понимать, что не обеспеченный финансами сегмент все равно когда-нибудь может привести к коллапсу.
Поэтому сегмент доступного жилья был сфокусирован на госпрограммы, в том числе «Байтерека», «Фонда недвижимости «Самрук-Казына». И это очень здорово.

Здорово и с точки зрения всей отрасли, потому что и «Байтерек», и «Самрук-Казына» позиционируют себя как девелоперы, заказчики. А это значит, что появляется еще один заказчик в лице государства, в проектах которого могут активно участвовать отечественные застройщики.

– Государство строит жилье, у него длинные и дешевые деньги, и себестоимость квадратного метра соответственно может быть низкой. Эта минимальная цена может ли быть для вас неким флюгером, бенчмарком?

– Скорее всего, ведь цена присутствует на рынке, но это бенчмарк на рынке самого дешевого жилья. С другой стороны, на этом рынке спрос превышает предложение, и чтобы получить его, нужно, как вы знаете, соответствовать определенным критериям, становиться в очередь и… ждать. Если бы это жилье продавалось свободно, то тогда оно могло бы повлиять на рынок.

В нашем же случае, мы находимся в свободном рынке, мы предлагаем разный товар и ищем покупателя, ищем спрос. У нашего клиента есть выбор в зависимости от бюджета, доходов и, обязательно, от желаний – амбиции ведь никто не отменял. Ну и повторюсь, наши цены формируют качественный сервис, который мы предоставляем и, конечно же, имидж, за который стоим горой.

– Но на голом энтузиазме отвечать довольно сложно…

– Согласен. У нас есть партнер, Казкоммерцбанк, с которым работаем практически с первых дней нашей деятельности. Без финансового рычага строить жилье, тем более такие комплексы, как наши, осваивая большие территории, невозможно. Это очень капиталоемкие проекты, и имея 20-30% от объема финансирования, браться за дело по принципу «остальное-война-план-покажет» нельзя. В таких случаях обычно приходится только продавать и продавать по себестоимости или ниже, а все деньги вкладывать в стройку. Если спрос начинает падать, строительство может и вовсе остановиться, что в свою очередь может повлечь волнения со стороны покупателей, которые станут требовать свои деньги назад. Все это может привести к социальной напряженности и проблемам, схожим с теми, что рынок Алматы испытал в 2007-2009 годах.
Такая пирамидальная схема для нас неприемлема, поэтому мы всегда финансируем проект практически на 100%.

– Кстати, какова структура фондирования?

– Мы строим за деньги банка. И, в первую очередь, средства необходимы для возведения железобетонного каркаса – это порядка 40% от общего объема финансирования проекта. После его возведения возможны поступления средств от наших клиентов. Ведь, согласитесь, если нет каркаса, люди очень осторожны в принятии решения о заключении сделки. И это правильно.
И к тому же, мы с банком едины в одном очень важном вопросе – если мы начали строить, то мы должны закончить. Иначе пострадаем все – и мы, и банк. Ведь любой простой сразу же аукнется на нашем финансовом состоянии и, что хуже всего, на имидже. Если мы сказали, что этот дом будет построен – мы его простроим. И к счастью, за шесть лет мы ни разу не дали повод в этом усомниться.
Поэтому структура нашего фондирования такая, что строительство обеспечивается средствами банка, а возвратность обеспечивается продажами.

– Ряд крупных игроков на девелоперском рынке являются также одними из крупных господрядчиков. С чем это связано? Это некая современная формула, что на господрядах можно обеспечить себе потоки и рентабельность?

– Работать с государством на его проектах – это возможность диверсифицировать свой портфель, как строительной компании, так как там заказчиком является государство. Конечно, это дает определенный поток.

– В вашем портфеле есть госзаказ?

– Нет, мы пока не работаем, но обсуждение есть.

– Вопрос в связи с созданием ЕАЭС. Как может измениться рынок? Ведь могут прийти крупные игроки из других стран.

– В девелопменте мы пока не видим каких-либо крупных игроков, которые бы заявляли о своих проектах. Как строительные компании, возможно, присутствуют. Я слышал, что были какие-то контакты, встречи, переговоры, но о том, что это вылилось во что-то конкретное, я не осведомлен.
И до создания ЕАЭС в страну приглашались отдельные бригады инженеров, других специалистов, но только не сами девелоперы. Российские и другие девелоперы скорее заняты своими локальными проектами, нежели экспортом своих услуг.

– Если брать те девальвационные процессы, которые были в России, то там девелоперы выдвигали критерии, как работать и планировать в таких условиях, и даже ранжировать критерии в зависимости строят ли они массовое жилье или премиальное, и на какой стадии находятся тот или иной проект. Кроме того, планировали в каком сегменте легче, быстрее, комфортнее будет строить планы и прогнозы. Есть ли некие комфортные формулы от вас, в том числе по вашим проектам и в целом по рынку?

– Я думаю, что критерии по комфортности здесь очень сложно назвать. Критерии по завершенности – да. То есть в текущий момент объекты с объемом завершенности до 50% будут испытывать больше проблем.

– Вы считаете, что их лучше заморозить?

– Не совсем. Нужно пристально и детально работать по проекту и находить решения – если есть возможность оптимизировать себестоимость, то, конечно, надо этим заниматься.

Объекты же степенью завершенности больше 50% – это объекты, в которых очень сложно что-то менять. И независимо премиальный ли или другой сегмент, такие проекты лучше завершить, потому что консервация такого проекта обойдется в разы дороже.

Что касается методов работы в кризисных условиях, то если взять нашу компанию, мы начали бизнес в 2009 году – в самый разгар кризиса. В 2013-2014 годах мы зашли в коммерческие проекты. Сегодня – опять кризис. И скажу, что все эти шесть лет мы работаем в таком антикризисном режиме, в стрессовой ситуации.
А наша формула очень простая – нужно постоянно контролировать операционную деятельность и все процессы. Нужно вырабатывать стратегию работы со всеми – будь то инвесторы или финансирующая организация, покупатели, подрядчики или поставщики. С каждым из них нужно выстраивать взаимоотношения с позиции высокой степени доверия. Это позволяет в любой ситуации очень быстро пересчитать проект, и, если ожидания ухудшаются, иметь возможность влиять на процесс.

– А есть ли у вас объекты завершенностью ниже 50%?

– У нас самый минимальный объем завершения строительства – это 62%. Это жилой комплекс Dostyk Residence.

– Какой из ваших проектов вы можете выделить по рейтингу с точки зрения девелопмента, объемов продаж? Чем вы можете гордиться?

– Все наши проекты уникальны. Для того, чтобы выделить отдельно какой-то из них, нужно определять критерии – по чему именно лучше тот или иной проект.

– Но все же?

– К примеру, по степени доступности – это, конечно, комплекс «Сайран». С точки зрения географического расположения – это AFD Plaza. С точки зрения продуманности и комфортности проживания – все комплексы хорошие. Самый семейный – это «Шахристан», а самый спокойный и имеющий в решениях большие зоны релаксации, где много рекреационных зон, много зелени – это Miras Park. Мы очень гордимся этим проектом, и, несмотря на кризис, мы будем достраивать его в том объеме и виде, каким обещали рынку.
Ну, а с точки зрения комфортности, доступа к основным бизнес-центрам, к офисам крупных компаний, к банкам – это Dostyk Residence, который находится в пяти минутах от финансового центра и в 10 минутах от акимата города.
У каждого проекта своя ниша, свое позиционирование. Можно намолотить множество одинаковых квартир и выстроить их в одну линию, но продавать будет очень сложно. Поэтому у каждого комплекса свое преимущество, своя ниша, свой портрет клиента.
Мы очень тщательно разрабатываем свои проекты, подробно изучая потребности потенциальных покупателей, применяя опыт, полученный на предыдущих проектах и опыт зарубежных коллег. И могу с уверенностью сказать, что наша команда одна из сильнейших на рынке и проекты, возводимые Global сегодня одни из самых продуманных и качественных.

– Вы сказали, что занимаете около 30% рынка. А какие планы? Есть ли в планах расширение доли?

– Хороший вопрос. Сразу скажу, что до конца года мы не будем входить в новые проекты. Но отмечу, что существует, по крайней мере, у нас, так называемых два этапа вхождения в проект.
Первый этап – это расчет проекта. И речь не идет о том, что мы ждем, когда нам дадут посчитать какой-то проект. Нет ни одного дня, чтобы мы что-то не просчитывали. Мы смотрим какие-то земельные участки, обращаем внимание на какие-то незавершенные проекты – ведь у нас большой опыт реализации незавершенных проектов – мы с этого и начинали.
Второй этап – это негоциация (конечно, уже имея конкретные расчеты по проектам) с финансирующими организациями, с со-инвесторами и другими партнерами, которые могут войти в проект.
Поэтому, говоря, что мы не будем входить в новые проекты – я имею в виду второй этап.
Интерес есть, рынок живой и уверен будет развиваться и дальше. В ближайших планах – это завершить начатое. А планами на среднесрочную перспективу мы поделимся в следующем году…

– Благодарим вас за обстоятельную беседу и желаем успехов!