Перейти к основному содержанию

672 просмотра

Склады в Казахстане: реалии и перспективы

Более половины таких помещений относятся к высшему классу А

Фото: Shutterstock

Именно такие склады востребованы основным клиентом – ритейлом. Но лидерами станут только те из них, кто сможет предложить лучшую автоматизацию услуг.

Баян Куатова, управляющий партнер Colliers International Kazakhstan

Рынок складской недвижимости в Казахстане является своего рода отражением ритейл-рынка – основного клиента логистического сектора.

Активное развитие складской недвижимости началось в стране в конце 1990-х с выходом на рынок международных ритейлеров. Морально устаревшие склады советского типа не могли удовлетворить возникший спрос. С ростом потребности в качественных складах на рынок вышли новые сильные игроки, которые вкупе сформировали больше половины всего рыночного предложения в классе А.

Главным отличием складских объектов класса А являются не только технические характеристики самих помещений (высота потолков не менее 10 метров, регулируемый температурный режим, антипылевые полы и т. п.), но и предоставление качественных логистических услуг: от таможенного оформления, разгрузки и сортировки до маркировки и распределения товара по точкам продаж. Но сегодня на рынке лишь малая доля компаний в этой сфере готовы в полной мере предоставлять данный спектр услуг. Именно поэтому актуальным остается развитие рынка в направлении Third Party Logistics – 3PL – комплекс услуг по хранению, перевозке, обработке и управлению грузами.

Относительно малую долю рынка составляют склады класса B. Чаще всего в данную категорию попадают объекты, которые по каким-то критериям не могут полноценно соответствовать требованиям более высокого уровня, класса А, при этом предоставляя достаточный уровень качества помещений и услуг.

Советский фонд складской недвижимости в классах C и D преимущественно составляют морально и физически устаревшие холодные склады ангарного и контейнерного типов. Это открытые площадки и старые здания, зачастую применяющиеся не по прямому назначению и преобразованные в примитивные складские пространства.

Общий объем предложения складских площадей в Алматы составляет более 1 млн квад­ратных метров, что говорит о достаточно насыщенном рынке. Основные арендаторы логистических центров класса А – компании, работающие в сфере продуктового ритейла, FMCG и фармацевтические компании, что связано с высокими стандартами и требованиями к условиям хранения скоропортящихся продуктов и товаров медицинского назначения.

Склады классом ниже, как правило, заняты строительными и промышленными компаниями, для которых более важны пространство и ставки аренды, чем возможность регулирования температуры, вентиляционные и прочие особые условия.

Ставки аренды являются одним из наиболее важных критериев выбора помещения для складирования и хранения. Так, средняя ставка по рынку составляет около 1600 тенге за квадратный метр в месяц. При этом стартовые ставки на примитивные площади начинаются от 700 тенге за «квадрат» и доходят до 4500 тенге в современных и технологически насыщенных центрах. Важно учесть, что, несмотря на более высокие ставки аренды в складах класса А, эффективность каждого арендованного метра здесь значительно выше за счет палетной системы хранения грузов.

Сегодня рынок складских и логистических услуг оценивается более чем в 22 млрд тенге. Потенциал роста данного объема достаточно велик. По мере увеличения уровня потребления в стране потребность в складах также возрастает, требуя все больше качественного пространства для хранения и управления грузами и товарами.

В вопросе о спектре логистических услуг в рамках комплексного подхода к работе с арендатором важным остается максимальная цифровизация услуг и исключение ручного труда там, где это эффективно скажется на скорости и качестве оказания услуг. Мы уверенно шагаем в эру цифровых технологий, где хранение, таможенное оформление, управление грузами происходят с минимальным вмешательством арендатора или заказчика услуг. Объекты, способные обеспечить максимально автоматизированный подход к работе с арендатором, имеют высокие шансы на успех на местном рынке.

 

j6y6j5tjn5rjk.png

692 просмотра

E-commerce вызвала бум на рынке складских помещений в Нью-Йорке

В 2019 году сделки в сфере складской недвижимости достигли объема $1,7 млрд

Фото: David ‘Dee’ Delgado For The Wall Street Journal

Склады становятся наиболее популярным видом недвижимости в Нью-Йорке, и темпы роста числа сделок по продаже этих центров дистрибьюции для сегмента e-commerce в 2019 году превышают темпы продаж офисов и многоквартирных домов.

На фоне спада активности на рынке недвижимости Нью-Йорка продажи складских помещений за первые девять месяцев текущего года достигли почти $1,7 млрд. По данным инвестиционной брокерской компании B6 Real Estate Advisors (В6), этот показатель более чем в 2 раза выше аналогичного за 2016 год.

Основная причина бума – растущее число компаний, стремящихся ускорить процесс доставки онлайн-заказов городским клиентам.

«Технологии и желание бизнеса решить проблему «последней мили» повлияли на рост интереса к этим зданиям самым радикальным образом», – говорит исполнительный директор компании B6 Пол Мэсси.

скачок роста.jpg

Еще 10 лет назад складские помещения ценились в основном за то, что их можно было трансформировать во что-то другое. По словам Мэсси, покупатели часто перестраивали эти промышленные объекты под жилые дома или здания смешанного назначения, например одновременно под офис и торговый зал.

Для обеспечения возможности расширения жилой застройки целевое назначение многих городских районов было пересмотрено, что позволило девелоперам реконструировать объекты промышленной недвижимости или снести их совсем с целью более выгодного использования.

В последнее время рост сегмента e-commerce сделал использование складов в качестве центров дистрибьюции более выгодным. В III квартале текущего года средняя цена складской недвижимости составила $414 за квадратный фут (около $4500 за квадратный метр. – «Курсив»). Для сравнения: в аналогичном периоде 2016 года цена была на уровне $281. Согласно отчету за истекший квартал, сделки такого рода происходили главным образом в таких районах Бруклина, как Флэтбуш и Бедфорд-Стайвесант.

По оценкам B6, средний размер сделки с недвижимостью на Манхэттене, в Бронксе, Бруклине и Куинсе составил по меньшей мере $1 млн.
Рост стоимости складских помещений и усилившаяся конкуренция между инвесторами за эти объекты в Нью-Йорке отражают рост объема инвестиций, а также спроса как в США, так и в мире в целом.

В октябре крупный игрок на рынке складской недвижимости компания Prologis Inc. объявила о сделке по приобретению за $12,6 млрд компании-конкурента Liberty Property Trust, которая владеет 107 млн квадратных футов (около 10 млн квадратных метров. – «Курсив») логистической недвижимости. Кроме того, в текущем году фонды группы компаний Blackstone Group Inc. заключили сделки по приобретению складской недвижимости в США и Канаде на сумму не менее $25 млрд.

В то же время объем инвестиций в офисную недвижимость в первые три квартала 2019 года сократился до $7,9 млрд, что на 58% меньше, чем было за аналогичный период 2016 года ($18,9 млрд). В сегменте розничной торговли, где офлайн-магазины переживают не лучшие времена, объем продаж зданий к сентябрю текущего года упал с $2,2 млрд в 2016 году до $1,1 млрд.

Также снизились продажи зданий со сдаваемыми в аренду квартирами, которые когда-то были популярным сегментом рынка. Это связано с тем, что инвесторов отпугнули новые правила аренды жилья (послабления для арендаторов по выплате арендной платы, введенные с 14.07.2019. – «Курсив»). Объем продаж обычных жилых зданий при этом сократился более чем вдвое и составил $4,9 млрд.

Перевод с английского языка осуществлен редакцией Kursiv.kz

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

 

kursiv_akulyata.gif

 

Спецпроекты

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Банк Хоум Кредит

Home Credit Bank

Вы - главная инвест-идея

Home Credit Bank


Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций