Перейти к основному содержанию

2916 просмотров

Что происходит на рынке аренды коммерческой недвижимости Атырау

«Курсив» подготовил краткий обзор

Фото: Shutterstock

Спрос на аренду коммерческих помещений в Атырау превышает предложение, что сказывается на стоимости и качестве сдаваемых квадратных метров. Что кроется за нюансами рынка аренды нефтяной столицы Казахстана, выяснял «Курсив».

Как отмечают предприниматели, цена на недвижимость в Атырау так высока, что не только начинающие, но и довольно крепко стоящие на ногах бизнесмены не могут себе позволить накопить или изъять из оборота нужную для покупки собственного помещения сумму. Поэтому вопрос аренды коммерческих помещений для МСБ весьма актуален. 

Когда спрос не рождает предложение

Общие критерии, по которым предприниматели выбирают помещение, – это расположение в деловом центре города, удобный подъездной путь, парковка, адекватная цена. 

По мнению директора риелторского агентства Regul Atyrau Алины Маккензи, для одних приоритетом является безопасность, другие смотрят на цену. Если бюджет позволяет, то предприниматели чаще выбирают европейскую часть города, где сегодня располагается большая часть офисов. МСБ в Атырау, по мнению г-жи Маккензи, сложно найти офис, поскольку в областном центре много больших помещений, которые строятся специально для последующей сдачи в аренду крупным компаниям. Иметь и сдавать небольшие по площади офисы не так выгодно. 

Впрочем, альтернатива есть всегда – многие офисы сдаются небольшими кабинетами. Но за небольшую сумму в престижном районе их не найти, уверена руководитель риелторского агентства.

С точки зрения директора риелторского агентства «Экспресс-Атырау» Андрея Бурова, подобная ситуация обусловлена тем, что предложений на рынке аренды коммерческих помещений меньше, чем того требует постоянно растущий спрос. А стремление арендодателей сдать все здание целиком или хотя бы целый этаж одному клиенту и вовсе сводит шансы малого бизнеса арендовать кабинет в престижном месте к нулю. 
Компании, конечно же, выгодно сдавать всю площадь целиком одному арендатору, так как это избавляет от проблем со сбором оплаты от разных лиц. Поэтому они отказывают мелким арендаторам – ждут крупного клиента.

«Ждать могут годами. По их мнению, пустующее здание держать более выгодно, чем делать ремонт после череды мелких клиентов», – делится своими наблюдениями с «Курсивом» Андрей Буров.

Стоимость аренды помещения под бизнес площадью 100 кв. м на первом этаже в жилых домах, расположенных в деловом районе Атырау, колеблется от 250 тыс. до 400 тыс. тенге в месяц. 

Цена диктует условия

Офисы класса «А», построенные и оборудованные в соответствии с международными стандартами, которые отличает выгодное расположение, наличие системы кондиционирования, автоматизированных систем жизнеобеспечения, нескольких высокоскоростных лифтов, собственной службы охраны, системы контроля доступа в здание и просторная парковка, в Атырау редкость. Они пользуются повышенным спросом у крупных компаний, несмотря на высокую стоимость аренды. В среднем 1 кв. м в бизнес-центрах такого класса обходится арендаторам в 8–10 тыс. тенге и дороже. В некоторых случаях к стоимости аренды помещения добавляется коэффициент за пользование общим коридором, коферумом.

Несмотря на высокую стоимость, там никогда не бывает свободных площадей. Клиентов привлекает входная группа здания с автоматизированной пропускной системой и ресепшен, в обязанности которого входит встреча гостей и клиентов, надежная охрана зданий.
Если подобная цена не устраивает клиента, но ему, тем не менее, хотелось бы иметь представительный офис, риелторы могут предложить офисные помещения в бизнес-центрах класса «Б». По многим характеристикам они близки к помещениям класса «А», но обычно не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг скромнее. Аренда офиса класса «B» в среднем обходится в пределах 4–6 тыс. тенге за квадратный метр. В эту стоимость входят НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы, хороший ремонт, видеонаблюдение, парковка, круглосуточная охрана. 

Подводные камни договоров

Андрей Буров настоятельно рекомендует арендаторам внимательно читать договор аренды перед подписанием.

«Владельцы помещений в стандартный договор часто включают условие, что арендатор должен проплатить им вперед за первый и последний месяцы аренды. Вторая сумма идет в качестве залога на тот случай, если вдруг в процессе аренды клиенты испортят какое-то имущество арендодателя. И, как правило, арендодатели благополучно забывают вернуть ее», – делится своими наблюдениями руководитель риелторского агентства.

По его словам, бывают случаи, когда арендаторы могут при выезде захватить с собой не принадлежащую им офисную технику. Во избежание таких проблем риелторы досконально фиксируют и описывают все имущество до и после окончания аренды. 

Также в договоре может быть хитрый пункт, согласно которому если хозяин помещения просит арендатора покинуть помещение, то последний месяц аренды не оплачивается. В случае расторжения договора по инициа­тиве арендатора он должен оплатить арендодателю плату за месяц, следующий после его выезда. 

В практике одного из риелторских агентств был случай, когда арендатор снял помещение, открыл в нем детский сад, бизнес развивался весьма успешно. Через некоторое время хозяин помещения расторг договор и сам продолжил заниматься детским садом, переманив к себе всех клиентов арендатора.

3380 просмотров

Почему для строительства сети 5G в Казахстане нужен консорциум

По пути шеринга при строительстве нового стандарта уже пошли несколько стран

Фото: Shutterstock.com

Государственная программа «Цифровой Казахстан» предполагает разворачивание в стране мобильной сети 5G в ближайшие несколько лет. Проекты по разворачиванию сетей нового поколения, как правило, в одиночку не реализуются нигде в мире: «kursiv.kz» постарался выяснить, как действующие телекоммуникационные операторы могут решить эту дорогостоящую и технологически сложную задачу оперативно. 

Две основные сложности, связанные с внедрением любого нового продукта на телекоммуникационном рынке – это наличие инфраструктуры для его внедрения, а также стоимость этого внедрения. Беспроводной стандарт широкополосного доступа 5G также требует наличия земной инфраструктуры: сигнал до базовых станций в населенных пунктах республики все равно будет доставляться по проводам. Причем на данный момент сигнал нужного качества, бесперебойности и с необходимой для стандарта пятого поколения скоростью может обеспечить только волоконно-оптическая связь.

Чтобы было понятнее, насколько технически разнятся существующие и новый стандарт, можно сопоставить всего одну характеристику: скорость передачи данных, которая при использовании стандарта 5G должна быть как минимум в 20 раз выше, чем при использовании 4G. Если у последнего пропускная способность составляет 1 Гбит/с, то у сети пятого поколения она вырастает до 20–30 Гбит/с, при этом задержка сигнала не должна быть больше 0,004 секунды. Таким образом, браться за масштабирование нового стандарта в стране может только компания, обладающая необходимой инфраструктурой и финансовыми возможностями. 

Или пул компаний, синергия которых позволит решить все финансовые и инфраструктурные проблемы этого проекта. Собственно, по этому пути – по пути выстраивания шерингового рынка (от англ. «to share» - делиться) намерены пойти при построении сети пятого поколения такие страны, как США, Япония, Южная Корея, а также Китай, где лицензии на построение и эксплуатацию сетей 5G получили сразу три мобильных оператора. Идея шеринга проста: каждый из участников рынка входит в общий проект своими возможностями, закрывая свой участок работы по построению такой сети, а потом дает доступ к этим возможностям другим участникам такого консорциума в обмен на аналогичный доступ с их стороны. 

Построение сети 5G консорциумом компаний для Казахстана привлекательно еще и ввиду стоимости такого проекта – по оценке экспертов компании PwС, проводимых в России, стоимость развертывания готовой к использованию сети 5G, при условии, что волоконно-оптические транзитные линии рентабельны, может составить от $6,8 млн в небольшом городе до $55,5 млн в мегаполисе с высокой плотностью населения. Эти цифры актуальны и для Казахстана, с одной небольшой поправкой: при гораздо меньшей численности населения и при меньшем объеме экономики внедрение нового стандарта обойдется республике дороже: эксперты уже сейчас говорят о том, что затраты на разворачивание сети пятого поколения будут как минимум в пять раз больше, чем при работе над созданием сети 4G. 

А это значит, что дороже, в конечном счете, проект будет обходиться и конечному потребителю услуг 5G, при этом оперативно развернуть сеть покрытия по все стране без консолидации и согласованных действий не удастся: поодиночке компании будут покрывать территорию Казахстана лоскутно – и пока одни регионы будут оставаться вне зоны покрытия, в других операторы будут дублировать друг друга. В результате доходность этого проекта будет падать, а покрытие издержек на него будет ложиться, в конечном счете, на плечи потребителей. Наконец, для того, чтобы сети 5G эффективно работали, нужны принципиально новые масштабы: в частности, покрытие сети должно превысить нынешние ее возможности в шесть раз. Обеспечить такое покрытие поодиночке сейчас не в состоянии ни один из участников рынка. 

Участники казахстанского рынка это понимают: в ноябре прошлого года, в рамках Казахстанско-нидерландского бизнес-форума в Гааге главный исполнительный директор компании «Beeline Казахстан» Евгений Настрадин заявил, что наиболее перспективным вариантом внедрения в Казахстане пятого поколения мобильной связи является совместное строительство. 

«Как показал опыт внедрения 4G, только объединившись, мы сможем развернуть 5G-сеть максимально быстро и с наименьшими затратами. В противном случае внедрение этой дорогой технологии ляжет на плечи государства и, соответственно, налогоплательщиков. А приоритет в распределении частот в пользу одного из операторов, во-первых, создаст дисбаланс на рынке и, во-вторых, оставит без доступа к технологии миллионы абонентов на неопределенный период времени», - считает глава «Beeline Казахстан». 

Абонентская база «Beeline Казахстан» к концу прошлого года исчислялась 10 млн человек, и игнорировать такой сегмент рынка при построении новой сети было бы неразумно. Наземная проводная инфраструктура в стране сейчас сосредоточена в руках двух компаний: АО «Казахтелеком» и АО «Транстелеком». «Казахтелеком» выстроил в свое время Национальную информационную супермагистраль которая включает в себя волоконно-оптические линии связи общей протяженностью более 11 тыс. 500 км и соединяет между собой областные центры республики, а также города Алматы и Нур-Султан. К концу текущего года, после реализации проекта строительства линий ВОЛС в сельских населенных пунктах, самый крупный игрок рынка нарастит протяженность линий ВОЛС еще на 14 тыс. км. 

Но даже после этого «Казахтелеком» не станет монополистом в сфере наземной инфраструктуры: АО «Транстелеком» к 2017 году нарастил протяженность своих волоконно-оптических сетей до 15 тыс. км. При этом если ВОЛС «Казахтелекома» предназначены в первую очередь для обслуживания физических и юридических лиц, дислоцирующихся в населенных пунктах страны, то «Транстелеком» заточен на обслуживание промышленных потребителей. Которые являются первоочередными потребителями нового стандарта в силу масштабного использования проектов IoT (интернет вещей) и больших данных (Big Data). И для которых, в конечном счете, проект внедрения сети пятого поколения в Казахстане и предназначен в первую очередь. 

«С ростом скорости передачи данных инфраструктура, которая обеспечивает сети, растет в цене – и если раньше с этой инфраструктурой каждый оператор мог справиться сам, то сейчас обеспечивать это собственными средствами уже проблематично, - говорит заместитель председателя правления по развитию и инновациям АО «Транстелеком» Кайсар Аманбаев. – Поэтому либо операторы должны как-то взаимодействовать между собой, либо все они будут обращаться за помощью государства для выстраивания своих сегментов сети нового стандарта. Но если государство кого-то начнет поддерживать в построении такой сети, то логично будет, чтобы это оказывалось либо через государственного оператора, который получит средства от государства, но взамен должен будет обеспечивать равномерное развитие сети по все территории страны, либо через консорциум операторов», - добавляет он.

К помощи государства при строительстве новой сети, по мнению эксперта, операторы будут прибегать неизбежно: в силу распределения населения по территории страны коммерческая выгода от проекта будет концентрироваться в крупных городах, что изначально ставит в неравные условия различные регионы. А цифровизация экономики, ради которой и затевается разворачивание нового стандарта, должна идти равномерно повсюду, охватывая не только города, но и сельское хозяйство, и автомобильные трассы, и железные дороги. И только в консорциуме операторы смогут закрыть все эти потребности равномерно и оперативно. 

Ну, и, наконец, есть еще один момент, который говорит о необходимости появления консорциума операторов при построении новой сети уже сейчас: стандарт 5G – далеко не конечный пункт развития мобильного интернета, в будущем появятся сети шестого и седьмого поколения – еще более дорогостоящие, чем нынешний проект. И тогда операторам казахстанского рынка все равно придется объединять свои усилия – но это будет сделать гораздо проще на базе уже обкатанного на внедрении 5G и работающего при ее эксплуатации объединения.

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

drweb_ESS_kursiv.gif