Перейти к основному содержанию

bavaria_x6_1200x120.gif


176 просмотров

2018 жыл жылжымайтын мүлік нарығында несімен есте қалды?

Сала мамандары «Курсивке» өткен жылдағы жылмайтын мүлікті сату мен жалға алудың ерекшеліктері туралы, сонымен қатар жаңа ипотекалық бағдарламаның нарыққа қалай әсер еткені жайында айтып берді

Фото: shutterstock.com

Тұрақтылық, келісім-шарттардың артуы, «7-20-25» бағдарламасының қабылдануы – осының барлығы жылжымайтын мүлік нарығында есте қалар оқиғалар. Мамандар жылжымайтын мүлікті сату мен жалға алудың 2018 жылғы ерекшеліктері мен жаңа ипотекалық бағдарламаның нарыққа қалай әсер еткенін айтып берді.  

Лариса Степаненко, «Қазақстан риэлторлары біріккен қауымдастығы» ЗТБ президенті:  

– Кейбір ойыншылар 2017 жылдың аяғында тоқырау болады деп болжап, ал өзгелері нарық өсім көрсетеді деп үміттенгеніне қарамастан, 2018 жыл азды-көпті тұрақтылық байқатты. Нарықтағы ойыншылардың басым көпшілігі – сатушылар, олардың доллар бағамынан алшақ кете алмай, жылжымайтын мүлік бойынша жасалған келісімде міндетті түрде курс көрсеткішіне бейімделетінін түсіну керек, соның салдарынан сатылатын нысанның бағасы бірде арзандап, бірде қымбаттап тұрады. Негізінде, біз 2018 жылы қайталама нарықта мәміле қатарының артатынын күні бұрын білгенміз, яғни, бұл бағытта тұрақтылық сақталды, жалпы алғанда біздің үмітіміз ақталғандай. Атап айтсақ, жасалған келісім-шарттардың 45 пайызы қайталама нарық еншісінде.  

Қабылданған жаңа бағдарламалар есебінен бастапқы нарықтың дамуы байқалды. Оның үлессалмағы қомақты деп айтпас едім, дегенмен дәл осы келісімдер бастапқы нарықтағы сату-сатып алу мәлімелелер санының тұрақтылығын айқындайды. Айта кету керек, «7-20-25» бағдарламасы өз күшіне енген соң ғана, бастапқы нарықта оның талаптарына сай келетін тұрғын үйлер аз екені анықталды, өтінімдердің тек 30-дан бір бөлігі қанағаттандырылған. Мәселе мынада, жаңа тұрғын үйлердің кез-келгені бағдарлама талабына сай келе бермейтіні анықталды, шаршыметрдің бағасы бағдарламада бекітілген шектен жоғары немесе үйлердің шаршыметр ауданы бағдарламада бекітілген қаржыға сай болмай жатты. 

Дәл осы жағдай сатып алушыларға да, құрылыс компанияларына да 2019 жылдың негізгі бағытын айқындап берді деген ойдамын. Яғни, құрылыс компанияларының клиенттері «7-20-25» бағдарламасына емін-еркін қатысып, сату-сатып алу туралы шарт жасауы үшін тұрғын үй ауданы қандай болу керектігін көрсетті.  

Осы орайда, қайталама нарықтан үй алуға мүмкіндік беретін «Баспана-Хит» бағдарламасының іске қосылғаны көңіл аударарлық жайт, өйткені, арзандау үй алғысы келетін сатып алушылардың қарасы қалың. Жалпы, жасалған келісім-шарттар бойынша жыл соңындағы мәліметтерді талдасақ, 2017 жылмен салыстырғанда, бұл келісім-шарттардың қатары 15 пайызға артқан.   

Жалға алу нарығын да ерекше атап өткен жөн, өйткені, ол 2018 жылы соғы жылдары бұрын-соңғы байқалмаған ұзақмерзімді тұрақтылық көрсетті.  Студенттердің қалаға қайтар шағында, шілде-тамыз айларында бағаның тұрақты түрде өсетінін білеміз. Біраз қымбаттап барып, қыркүйектің ортасына таман өз қалпына келетін. Жылжымайтын мүлік агенттігіне түскен өтінімдерді талдасақ, әрине, бірінші кезекте студенттер тұрғаны даусыз, екінші орынға келісім-шарт бойынша шақырылған мамандардың жайғасқаны көңіл аударарлық. Меніңше, Алматы нарығына кірген көптеген компаниялар сырттан маман шақырып, солар кемінде 1-3 жыл тұратын жылжымайтын мүлікке өтінім  тастайды, мұндай сұраныс факторлары бағаның жоғары деңгейде тұрақтануына ықпал етеді. Шілденің соңы, тамыз, қыркүйек, қазан, қараша айларында жалдамалы тұрғын үй құны тұрақты түрде жоғары болды. Тағы қоса кететін жайт, олардың 60-70 пайызы эконом-кластың үлесінде, қалғаны бизнес және комфорт санатындағы үйлер. Элиталық үйлердің саны сату-сатып алу бойынша да, жалға алу бойынша да аз, жылдық пайыздық үлесі де шағын.  

Жігер Қайыргелдин, ALEM жылжымайтын мүлік агенттінің директоры:  

– Жалпы алғанда, жыл жаман болған жоқ, ол жылжымайтын мүлік нарығында жасалған келісім-шарттардың артуымен есте қалады. Егер алдыңғы жылы қайталама нарық алдыңғы сапта болса, 2018-де қайталама нарық қарқын алып, аталмыш нарықта жасалған мәміле саны артты. Қазақстанның барлық аймақтарында дерлік, қаңтар-қазан айларында тұрғын үй бағасы қымбаттады. 2018 жылдың қатар айыннан, бәрінен бұрын Шымкетте тұрғын үй бағасы қатты көтерілді – 10 пайыздан артық. Екінші орында – Өскемен қаласы. Шаршы метрі 342 мыңнан 360 мыңға қымбаттап, 5,1 пайыз өсім көрсеткен Алматы қаласы – үшінші орында. Нарық болғандықтан, тұрғын үй бағасы да құбылып тұруы тиіс. Әрине, оған доллар бағамы да әсер ететіні анық.  

Қазақстандықтар доллардан жиі бас тартып, жылжымайтын мүлік бағасын теңгемен белгілеп, ұлттық валютада есеп айырысуға көшкенін айтып өткім келеді. Доллар бағамына байланбай, қаржылық есеп айырысудың барлығын ұлттық валютада жасасақ, жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай қазіргіден де тұрақты болатынына сенімдімін. «7-20-25» бағдарламасын қоса алғанда, сатып алушыларға тиімді шарттармен тұрғын үй алуына мүмкіндік беретін тартымды ипотекалық бағдарламалар белсенді түрде жетілдіріліп жатыр. Әлеуметтік тұрғын үй бағдарламалары – бір жағынан, мемлекет қамқорлығының белгісі болса, екінші жағынан, елдегі банктер мен нарықтық жүйе қазақстандықтарды қалта көтеретін қолжетімді ипотекалық бағдарламамен қамтамасыз ете алмай отырғанының көрінісі.  

Нұрлан Әлібаев, «КВАДРАТ» Риэлторлар тобы» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры:  

– Жыл басында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында тұрақтылық байқалды. Тұрғын үйге деген сұраныс әлі де жоғары. Жаңа үйлердегі шаршыметр бағасы жыл бойына АҚШ долларының айырбас бағамына байланысты шектеулі  ауқымда құбылып тұрды.  Сонымен қатар, Алматының жаңа үйлеріндегі «шаршыметрдің» орташа құны, жыл соңында шамамен 375 мың теңгені құрады. Қазақстан Республикасы Статистика комитетінің мәліметі бойынша, Астана қаласының қайталама нарығында тұрғын үй бағасы бір жыл ішінде 11,3% -ға қымбаттаған. Ал Алматыдағы жылжымайтын мүлік бағасы тек 1,2%  өсті. Құрылыс компаниялары нарықтың дәл осы жағдайында үй бағасын көтере алмайды. Қазір экономикалық жағдай басқа, егер алдыңғы жылдары тек Алматы емес, бүкіл ел бойынша тұрғын үй тұрақты түрде қымбаттаса,  қазір біз оның тоқырауға ұшырағанын, ары кетсе сәл-пәл қымбаттағанын көріп отырмыз. Баға ең алдымен қатты көтерілген аймақтарда түсіп жатыр. Ең бірінші – Алматы қаласы. 

Krisha.kz сарапшылары 

– 2018 жылдың тұрғын үй нарығы үшін басты оқиға – ипотека нарығының бойына қан жүгірткен «7-20-25» тұрғын үй несиелеу мемлекеттік бағдарламасы. Сонымен қатар, ипотекалық ұйымдардың пайыздық мөлшерлемесі нарықтық бағадан төмен коммерциялық бағдарламалары да іске қосылғанын айта кетейік. Кейбір қиындықтарға қарамастан (халықтың төлем қабілетінің төмендігі, бағдарлама талаптарына сай келетін тұрғын үйлердің аздығы) жобаның болашағы бар деп ойлаймыз.  

Атап айтқанда, саланы қаржылық қолдаудың есебінен, ол құрылыс компанияларының жоспарына әсер етуі мүмкін. 

«7-20-25» бағдарламасы нарықтағы бағаға еш әсер еткен жоқ. Алдағы уақытта да баға өзгереді деп күтудің қажеті шамалы. Қазақстанда экономика тұрақтанып, халықтың тұрмысы түзеліп, тұтынушылық қабілеті артқан кезде ғана жүзеге асатын, кейінге қалдырылған сұраныс қалыптасып отырғанын естен шығармаған жөн.   

2018 жылы Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында шағын, дегенмен тұрақты оң динамика байқалды.  

Қолда бар деректерге сүйенсек, Қазақстан тұрғын үй нарығындағы ұсыныс бағасы орта есеппен 3,8 пайызға өскен.  

Ал жалға алу құнына келер болсақ, сұраныс артатын кезеңде тұрақты маусымдық баға өсімі ғана байқалды. Жалып алғанда, 2018 жыл бойы жалға алу бағасы өзгермеді.  
 


2443 просмотра

Большие против маленьких: выживут ли «магазины у дома»?

«Курсив» поинтересовался у участников рынка, насколько жизнеспособен формат сетей магазинов у дома и каковы шансы превращения разрозненных частных дукенов в цивилизованные сети?

Фото: shutterstock.com

Во время 10-го Международного съезда ритейлеров и поставщиков «Курсив» поинтересовался у участников рынка, насколько жизнеспособен формат сетей магазинов у дома и каковы шансы превращения разрозненных частных дукенов в цивилизованные сети? 

Алмаз Тультаев, основатель торговых сетей «Вкусная Корзинка» и «Ромашка» (семь супермаркетов и 14 магазинов у дома, Тараз) отмечает, что магазины у дома хотя и приносят более скромную прибыль, все же менее подвержены рискам конкуренции – люди привыкли покупать ежедневные товары в определенных локациях, в шаговой доступности, и даже открытие гипермаркета не перетянет на себя уже сформированный трафик. «Супермаркеты за счет большого чека могут генерить большие объемы продаж, при этом сокращается затратная часть в процентном соотношении и там можно зарабатывать деньги, но они больше подвержены конкуренции. Например, открытие гипермаркета заберет достаточно ощутимую долю у крупного магазина. К тому же, если прогадали с локацией, то супермаркет дорого и перенести на новое место», – говорит он.

Управляющий компании «Вкус Маркет» (фирменные магазины компании «Эмиль», производителя молочных продуктов, 40 магазинов в Усть-Каменогорске и ВКО, в планах расширение сети в городах Караганда, Астана, Алматы) Артур Янушевский уверен, что ритейлерам и производителям не стоит забывать о покупателях, потому что именно они «ногами и кошельком голосуют, где и что покупать». Для 60–70% покупателей сейчас главное – цена, но этот тренд будет меняться, люди станут обращать внимание не только на цены, но и на удобство, комфорт и качество.

«Я думаю, сети магазинов сменят традиционные разрозненные магазины у дома не так быстро. Пока четких и равных правил игры для всех нет. Проблема сети в том, что тяжело быть рентабельным и бороться с маленькими магазинами, которые используют всевозможные способы, чтобы зарабатывать как можно больше, при этом не инвестируя ни в оборудование, ни в магазин», – отмечает он.

По мнению совладельца сети мини-маркетов «Наш Маркет» (семь магазинов в Астане), бизнес-консультанта по вопросам розничной торговли Анны Пацюк, отечественные инвесторы считают, что инвестировать в ритейл неинтересно.

«Возможно, в Европе это и неинтересно, поскольку рынок насыщен, но в Казахстане абсолютно отсутствует системный игрок на уровне магазинов у дома. Весь рынок стихийный, огромные обороты идут через калькулятор – если все систематизировать и завязать на общую систему, то это очень выгодные инвестиции», – уверена она.

Также г-жа Пацюк считает, что пока отечественные инвесторы не рассматривают ритейл как интересный и перспективный рынок для инвестиций, соседи могут завоевать этот «кусок», а «через пару лет забрать эту долю станет очень сложно – все будет занято».

«Мы работаем как управляющая компания – все магазины сети «Наш Маркет» принадлежат частным лицам, владелец недвижимости инвестирует в оснащение, которое мы и делаем, все принадлежит ему, мы же берем в управление и в определенных пропорциях, выгодных для нашего партнера, распределяем операционную прибыль. Такой формат привлечения частных инвестиций сложен. Крупные региональные российские сети уже дважды предлагали купить наш бизнес, но мы пока отказываемся – нам хочется, чтобы развивался казахстанский продукт. Мы хотим трансформировать разрозненные магазины в домах в системные. Магазины сети входят в закупочный союз при ассоциации мини-маркетов, и мы вместе консолидируем закупочную силу, чтобы получать более качественные, хорошие условия от поставщиков, в том числе и в цене, и в условиях оплаты. Так мы можем предоставлять покупателю более выигрышные условия и конкурировать с большими игроками», – пояснила Анна Пацюк.

«Казахстанский рынок инертен, и вообще у нас есть какая-то социальная инертность. Димаш Кудайбеген – яркий пример. Его Казахстан не принял, и ему пришлось ехать в Китай и завоевывать там авторитет. Весь мир его принял, и только после этого казахстанцы обратили на него внимание. В торговле у нас то же самое сейчас происходит. Нужна кооперация производителей, небольших магазинов и сетей. Сегодня производители не могут достучаться даже до магазинов у дома – недостаточно производственных мощностей», – уверен основатель торговой сети «Наш Маркет» Бауыржан Нуркенов.

Андрей Подданец, учредитель торговой сети INMART (15 магазинов в Павлодаре и три – в районных центрах) уверен, что существующая емкость рынка позволяет любому формату жить, процветать и зарабатывать.

«Мы представляем российский ритейл (Омская компания «Низкоцен» – порядка 80 магазинов по РФ), на его базе развиваем сеть магазинов в Казахстане. За год с небольшим открываем уже 15-й магазин в Павлодаре, три магазина – в районных центрах. Я думаю, что формат магазинов у дома – успешен. Емкость рынка позволяет, в планах у нас открытие 200 магазинов по Казахстану. На казахстанский рынок иностранные компании приходят потому, что есть свободная ниша и возможность развивать данный формат. Это естественный бизнес-процесс», – уверен он.

Еще один иностранный игрок – белорусская сеть магазинов у дома Kvetka, недавно пришедшая на рынок Казахстана.

«На рынке нам нравится. Мы органически развиваемся, уже открыли девятый магазин, рассматриваем еще концепцию открытия в павильонах торговых центров, где уже присутствуют национальные сети гипер- и супермаркетов. Много интереса у казахстанских национальных и региональных сетей на предмет поставки уже полюбившегося покупателям ассортимента», – отмечает директор сети Кирилл Кирилаш.

Сеть расширяет линейку товаров с коротким сроком хранения, таких как сметана, творог, ряженка.

«Сейчас мы прорабатываем вопрос уникального ассортимента, вплоть до того, чтобы возить сюда из Минска самолетом партии по 500 килограммов регулярно. Условно говоря, это больше имиджевые вещи – еще вчера товар был произведен, а сегодня вечером он уже на полке. Понятно, что стоимость логистики будет отображена в себестоимости и конечной цене для покупателя, но, так или иначе, то, что продукция с коротким сроком доставляется в фирменную розницу, используя авиасообщение, поддержит интерес», – поделился он.

Директор системы универсамов «Бегемот» (60 магазинов в России, Кемерово) Сергей Вилков отметил, что интересны казахстанские производители овощей и фруктов и эксклюзивных товаров, не представленных российскими производителями.

«Как рынок для выхода сети мы Казахстан не рассматриваем, рынок нам не знаком. Видим допускаемые ошибки небольших сетей и понимаем, что это Россия пяти-семилетней давности, но есть и крупные игроки. В РФ рынок жесткий, у крупных сетей есть мощная стратегия доминирования и региональным сетям приходится сложно. Мы стараемся работать с региональными производителями – есть такая тенденция, люди любят потреблять продукты, произведенные в радиусе 200 километров от места проживания, кроме того, чтобы не пересекаться по ассортименту с федеральными сетями, завозим интересные, эксклюзивные продукты», – рассказал он.

Владелец консалтинговой компании Retail-K (Казахстан, Россия), советник по развитию мультиформатной розничной сети «Фрунзе» (Кыргызстан) Евгений Ишин уверен, что формат «магазинов у дома» в Казахстане не слишком активно развивается потому, что это не слишком выгодно.

«Доходной части почти нет – магазины у дома позволяют получать доход только для той семьи, которая занимается этим магазином. Для создания сети, на развитие практически невозможно заработать денег. Нашим магазинам у дома, если они будут развиваться, необходимо достичь определенного уровня объема, чтобы можно было получить хорошие цены от поставщика или хорошие условия, но таких магазинов нет. Доходная часть, которую можно получить от гипер- и супермаркетов, гораздо выше, чем от магазинов у дома, а открывать сеть магазинов у дома намного сложнее, чем один крупный», – пояснил эксперт.

По его мнению, казахстанский рынок еще недостаточно насыщен супермаркетами и гипермаркетами, и этот формат, есть сохранятся существующие темпы, продолжит развиваться в ближайшие три года.

«Потом начнется каннибализм – поглощение слабых сильными, и будет то же, что происходит в России – сетка, заходя в регион, выкупает местную сеть, которая не может «выдерживать удары», и тем самым расширяет свои площади», – отмечает он.

Что касается иностранных сетей магазинов у дома, то они не будут активно заходить на рынок.

«К нам будут приходить «гиперы» и «суперы», магазины у дома сюда приходить не будут – это утопия, либо им нужно иметь много «бесплатных денег», либо им нужны большие склады на границе с Казахстаном, но это маловероятно», – заключил спикер.
 

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Вопрос дня

Архив опросов

Министр образования и науки Куляш Шамшидинова считает, что выпускные вечера школьников не должны выходить за территории школ и уж тем более, превращаться в состязания дорогих нарядов и пышных застолий. Согласны ли вы с ее мнением?

Варианты

Цифра дня

158-е
место
занял Казахстан в рейтинге свободы прессы из возможных 180

Цитата дня

Мой вывод – мы идем правильным курсом. Наш мудрый народ един, государство, как высшая ценность нашей независимости, незыблемо. Поэтому твердо считаю, что досрочные выборы главы государства абсолютно необходимы. Для того, чтобы обеспечить общественно-политическое согласие, уверенно двигаться вперед, решать задачи социально-экономического развития, необходимо снять любую неопределенность.

Касым-Жомарт Токаев
президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций

Home Credit Bank

Home Credit Bank