Перейти к основному содержанию

b1_lexus.jpg


1017 просмотров

Чем запомнился уходящий год на рынке недвижимости?

Специалисты рассказали «Къ» об особенностях продажи и аренды жилья в 2018 году и о том, как влияют на отрасль новые ипотечные программы

Фото: shutterstock.com

Стабильность, рост сделок, программа «7-20-25» – именно этим запомнится уходящий год для рынка недвижимости Казахстана. Специалисты рассказали об особенностях продажи и аренды жилья в 2018 году и о том, как влияют на отрасль новые ипотечные программы.

Лариса Степаненко, президент ОЮЛ «Объединенная Ассоциация риэлторов Казахстана» (ОАРК)

– Несмотря на то, что одни игроки в конце 2017 года предвещали резкое снижение, а другие надеялись на какое-то повышение рынка, 2018 год был более-менее стабильным. Необходимо понимать, что большая часть игроков рынка – это продавцы, они не могут отойти от курса доллара и в своих сделках с недвижимостью все-таки ориентируются на него, отсюда у них вырастает либо снижается цена на их объекты. Но в принципе мы предвидели, что 2018 год принесет определенное количество сделок на вторичном рынке, то есть здесь сегмент остался стабильным, и наши ожидания, в принципе, оправдались, большое количество, а именно порядка 45% сделок, приходится на этот сегмент.

На первичном рынке прогресс наблюдался за счет новых программ. Я бы не сказала, что этот объем занимает львиную долю, но тем не менее именно сделки на первичном рынке определяют стабильность количества сделок купли/продажи. Стоит отметить, что после вступления в силу программы «7-20-25» выяснилось, что на первичном рынке недостаточно жилых квадратных метров для осуществления купли-продажи, только 30-ая часть заявок была удовлетворена. Проблема состояла в том, что не все новостройки проходили по требованиям этой программы, то есть себестоимость за квадратный метр превышала требования по программе и квадратура квартир не позволяла втиснуться в установленный программой бюджет. Я думаю, что именно эта ситуация определила тенденцию на 2019 год как для покупателей, так и для застройщиков. То есть для застройщиков показательно, какие площади строить, чтобы они подпадали для клиентов по программе «7-20-25», и можно было очень гармонично предоставлять покупателям услуги по купле-продаже. На этом фоне также очень значимо появление программы «Баспана Хит», по которой можно приобретать вторичное жилье, поскольку большое количество покупателей на рынке с эконом-бюджетом. 

В целом, если проанализировать количество сделок по данным на конец года, то по сравнению с 2017 годом у нас прирост по общему количеству сделок находится в пределах 15%.

Отдельно стоит отметить рынок аренды, в этом году он как никогда за последние годы оставался долгое время стабильным. Мы знаем, что где-то в конце июля – августе, на фоне массового заезда студентов, начинается повышение цен. Они вырастают, и обычно к концу сентября уравновешиваются. Так вот, 2018 год показал небывалую стабильность за последние годы. Если проанализировать запросы, которые поступали в агентства недвижимости, то в первую очередь это, конечно, студенты, во вторую, что примечательно, это очень много специалистов, приглашенных по контракту. По моему мнению, это свидетельствует о том, что многие компании, которые зашли на рынок Алматы, приглашают специалистов и подают заявки на проживание на длительный срок, не менее года и трех лет, это дает основания полагать, что эти факторы спроса обеспечивают стабильность цен на высоком уровне. Начиная с конца июля, август, сентябрь, октябрь и практически весь ноябрь мы видели стабильно стойкие высокие цены на арендное жилье. Насчет аренды добавлю, что порядка 60–70% приходится на эконом-класс, остальное – бизнес и комфорт. Элитного класса очень мало, как по сделкам купли-продажи, так и по аренде, они дают небольшой процент за год.

Жигер Каиргельдин, директор агентства недвижимости ALEM

– В целом это был неплохой год, и он запомнится нам ростом сделок на рынке недвижимости. По сравнению с прошлым годом мы видим положительную динамику на вторичном рынке. Если в прошлом году лидировал первичный рынок, то в этом году вторичный набрал обороты, и мы зафиксировали большее количество сделок. Практически во всех регионах Казахстана наблюдался рост цен на жилье с января по октябрь 2018 года. Больше всего цены на жилье с января 2018 года выросли в Шымкенте – более чем на 10%. На втором месте – Усть-Каменогорск. На третьем – Алматы, где цена за квадратный метр увеличилась на 5,1%, с 342 до 360 тыс. тенге. Цены на жилье и должны колебаться – это же рынок. Естественно, имеет некое влияние курс доллара.

Особенно хотелось бы отметить позитивный момент — казахстанцы все чаще отказываются от доллара, фиксируют цены на недвижимость и договариваются по цене в национальной валюте. Я уверен, если мы перестанем привязываться к курсу доллара и перейдем полностью к денежным операциям в национальной валюте, ситуация на рынке недвижимости будет более стабильной, нежели сегодня. Банки активно разрабатывают привлекательные ипотечные программы, что позволит нам помочь многим покупателям приобрести жилье на выгодных для них условиях, в том числе по программе «7-20-25». Социальные жилищные программы, с одной стороны, признак заботы государства, с другой, показатель того, что существующие банковская и рыночная системы не могут обеспечить казахстанцев доступной ипотекой.

Нурлан Алыбаев, директор агентства недвижимости «Риэлторская группа «КВАДРАТ»

– В начале года на рынке недвижимости Казахстана наблюдалась стабильность. Спрос на жилье по-прежнему остается устойчивым. Стоимость квадратного метра в новостройках в течение всего года колебалась в узком коридоре с привязкой к курсу доллара США. При этом средняя цена «квадрата» в алматинских новостройках на конец года составила около 375 тыс. тенге. Согласно данным Комитета по статистике РК, за год цены на жилье на вторичном рынке Астаны увеличились на 11,3 %. При этом в Алматы недвижимость подорожала только на 1,2 %.

В сегодняшних реалиях рынка повысить цены для покупателей у застройщиков не получится. Пришла другая экономическая реальность, и если в прежние годы жилье постоянно высоко дорожало, причем не только в Алматы, но фактически по всей стране, и цены росли порой в разы, сейчас мы видим, что в лучшем случае они стагнируют, либо имеется незначительный процент в удорожании. Сильнее всего цены упали там, где они были больше раздуты. Прежде всего, это Алматы.

Аналитики Krisha.kz

– Ключевым событием для рынка жилья в 2018 году стала новая госпрограмма жилищного кредитования «7-20-25», оживившая рынок ипотеки. Напомним, также были запущены коммерческие программы ипотечных организаций со ставками ниже средних рыночных. Несмотря на некоторые трудности (платежеспособный контингент ограничен, а подходящего под условия программы жилья пока недостаточно), проект можно считать вполне перспективным.

В частности, он способен повлиять на планы застройщиков, в том числе за счет финансовой стимуляции отрасли.

Существенных ценовых изменений «7-20-25» не спровоцировала. Этого не стоит ждать и в дальнейшем. Нельзя забывать, что в РК сформирован отложенный спрос, который будет реализован только при стабилизации экономики и улучшении уровня жизни и платежеспособности населения в целом.

В 2018 году на рынке жилья РК наблюдалась небольшая, но устойчивая положительная динамика.

По предварительным данным, цены предложений в РК относительно января 2018 года выросли в среднем на 3,8%.

Что касается арендных ставок, то традиционно наблюдалась незначительная сезонная коррекция в периоды наибольшего спроса. В целом на протяжении 2018 года цены на рынке найма жилья не изменились.


1778 просмотров

Ресторан - бизнес «не про еду»

Развитие рынка общепита сдерживает кадровый голод и жадность рестораторов, считают эксперты

Фото: shutterstock.com

Почему в Казахстане одни рестораторы годами выходят на самоокупаемость, а другие буквально за полгода - год вырастают в несколько раз? В чем секрет такого роста и с какими сложностями он сопряжен, рассказали основатель сети китайских ресторанов-лапшичных Lanzhou Гульбану Майгарина и директор по развитию сети Андрей Чекмарев.

– Как считаете, почему за год сеть смогла вырасти в несколько раз? Крупные инвестиции?

А. Ч. – Мы удачно угадали с концепцией и выстроили маркетинг и скоро намерены масштабировать казахстанский бренд на российский рынок и рынки СНГ. Сегодня тенденция такова, что нужна понятная, недорогая и здоровая еда.  В условиях кризиса рынок требует качественный продукт по невысокой цене. Этим рост бренда и обусловлен. Все смелые ожидания, заложенные год назад, превзошли себя. Планировалось в течение года открыть ресторан, отработать за это время все процессы. Но сеть выстрелила круто – мы смогли из оборотных денег, без привлечения инвестиций и кредитов,ю, за год открыть 4 точки. По нашей финансовой модели, срок окупаемости 6-8 месяцев, в зависимости от площади и трафика. 

Г. М. – Идея зародилась очень давно. Первый раз эту еду я попробовала в Китае. Оттуда мы и привезли рецепт лапши. Когда проект начинала, то никто не понимал его и не верил в него. Казалось фантастикой, чтобы 500 человек в день зашли. Но сейчас у нас приходят ежедневно более тысячи человек. Изначально объем финансирования составил около 200 миллионов тенге. Формат новый, не присущий нашему рынку. Быстрое приготовление, как в фаст-фуде, но полезная и вкусная еда. Для себя мы определились, как лапшичная, семейный китайский ресторан быстрого питания. Поэтому столь быстрый рост. Мы уверены во франшизе, поэтому и идем на другие рынки.

Гульбану Майгарина_1.jpg

Фото: Офелия Жакаева

Если сравнивать ваш ценник с традиционными китайскими ресторанами в Алматы, то он меньше в десятки раз… за счет чего?

А.Ч. – Как раз еда у нас китайская, все свежее, «из-под ножа». А ценник других ресторанов обусловлен, скорее всего, жадностью других рестораторов. Мы работаем на поток и хотим накормить много гостей. Другие рестораторы хотят получать сверхприбыль с каждого клиента. У каждого свои цели. Мы хотим быстро масштабироваться и оцениваем свой бизнес, как масс-продукт. Главная цель, когда закладывался бизнес, помимо прибыли, познакомить большое количество алматинцев с продуктом. Если бы мы хотели лишь зарабатывать максимальное количество прибыли, то продавали бы и алкоголь. Но сегодня мы не продаем даже пиво.

То есть, если бы бизнес «не жадничал», то мог бы также быстро зарабатывать?

А. Ч. – Рецепт успеха не только в правильном понимании бизнеса, но и в концепции, отношению к бизнесу и команде, грамотному распределению финансов, учету, маркетингу. Ресторанный бизнес – сложный и живой механизм, который должен работать слаженно, как с командой, так и с потребителем. Мы должны предвосхищать и удовлетворять ожидания, ведь ресторанный бизнес – это бизнес эмоций. Это уже давно бизнес «не про еду». Если к ресторанному бизнесу подходить только с позиции куплю продукт, приготовлю еду и продам ее со сверхприбылью, то, как правило, такой ресторан обречен.

– Насколько было тяжело выйти на рынок?

Г.М. – Было тяжело с поварами. Изначально они отказывались из Китая приезжать к нам, поэтому учиться мы ездили туда. Я сама лично училась, стояла на кухне. Только после этого решили запускаться. Для китайских поваров Казахстан – малознакомая и неперспективная страна. Так что, сложность была в том, кому работать. У нас вначале было всего 2-3 специалиста, набирали учеников и обучали уже на месте. К тому же у нас произошел неожиданно быстрый рост: к цифре 500 посетителей в день мы пришли через 3 недели и не были к этому готовы, ожидали ее достичь лишь через 3-4 месяца после старта. Гости нас сами «подогнали» - спрос пошел, и мы стали усиленно наращивать обороты. Концепт изначально был – самообслуживание. Но мы увидели, что гостям нужно полное обслуживание, так и менялись постепенно, подстраиваясь под потребности. В итоге, в операционный ноль вышли буквально на третьей неделе. Для общепита – это очень быстро. Через 5 месяцев открыли второй полноценный ресторан с оборотных средств. У нас стояли бешеные очереди, были нарекания. Несмотря на то, что сейчас работает уже 4 точки, очереди все еще есть, но процессы налажены за счет работы специалистов. Усиленно занимаемся развитием – в Алматы до конца года откроем еще 2-3 ресторана, не считая тех, которые ремонтируем, подписаны франшизы в Астане, Атырау, на стадии подписания в Актобе и Шымкенте. Плюс еще в Павлодар зайдем.

А.Ч. – Физически в других городах Казахстана мы присутствовать сами не сможем, поэтому и упаковываемся в формат франшизы. В России тоже будет франшиза, но первый ресторан в Москве откроем сами. Мы выступили на выставке «Бай бренд» в сентябре. Сейчас у нас очередь покупателей на франшизу, но мы пока не готовы к продаже, потому что хотим сами изучить российский рынок, внести корректировки, чтобы уберечь от ошибок будущих партнеров. Срок окупаемости по франшизе – около 8 месяцев. Цены на нее от 5 до 10 миллионов тенге, в зависимости от формата. У нас вообще три формата – ресторан, фут-корт и стрит-фут. Последний еще пока не запускали, но с ними и выступали на выставке в Москве. Опробовали как модель, выстроили, но как действующий бизнес пока не обсчитали. Как только дойдем – откроемся в этом формате, но уже сейчас понимаем, что он жизнеспособный.

–​​​​​​​ Какие еще были сложности?

А.Ч. – Кадровый голод. Те кадры, которые не можем найти, замещаем сотрудниками из других стран. Бизнес международный - удаленные сотрудники-топы из России, что касается технологий, то из Китая уже приезжают специалисты и подсказывают нам по рецептуре, приправам, технологиям. Основной штат – казахстанцы. Но кадровый голод ощущаем во всех направлениях. Недостаточно даже официантов и посудомойщиков.

Андрей Чекмарев_3.jpg

Фото: Офелия Жакаева

– Почему с техническим персоналом такие сложности?

А.Ч. – Большой поток гостей. Хотя мы находимся в рынке по заработным платам на нормальном уровне, люди не слишком хотят работать, да и что уж таить – ленятся. У нас вообще около 300 сотрудников – из них более 200 на постоянной основе, оставшаяся часть не является постоянным штатом.

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Вопрос дня

Архив опросов

Из Казахстана продолжает уезжать большое количество людей. Как Вы думаете, в чем главная причина?

Варианты

Цифра дня

Более 14 тысяч
ДТП
зарегистрировано в Казахстане за 2018 год, в них пострадало более 20,2 тысяч человек

Цитата дня

Судьями хотят многие (стать - ред.), кто в правоохранительных органах не нашел себе достойного места. Вот какая плохая тенденция. Поэтому я уверен, что придут достойные. Пусть меньше – зато качество будет гораздо выше и будут люди, которые будут в состоянии нести это высокое звание судьи...

Жакип Асанов
председатель Верховного суда РК

Спецпроекты

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций

Home Credit Bank

Home Credit Bank