Централизация квартирных цен

Количество сделок купли-продажи жилья за первое полугодие 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 годаувеличилось в Казахстане на 12%. На рынке наблюдается низкий платежеспособный спрос и ограниченное финансирование со стороны банков – как по части ипотеки, так и по части строительных кредитов.

В январе-июне 2011 года объемы ввода жилья в Казахстане оказались несколько ниже, чем в аналогичный период 2010 года, снизившись приблизительно на 1,2%. Согласно официальным статистическим данным, наибольший удельный вес в объеме введенных в республике в период января-июня 2011 года жилых домов занимают Астана (23,8%), Алматы (12,2%) и Алматинская область (15,3%). Отмечая тот факт, что Казахстан еще не достиг уровня, когда полностью покрывался бы спрос на жилье, в республике планируется, что в целом в 2011 году будет построено около 6 млн кв. м жилых площадей.

Общий объем жилых площадей, введенных в эксплуатацию в Алматы в период с января по июнь 2011 года, составил 325 269 кв.м, что на 21,5%меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно информации Агентства РК по статистике, количество сделок купли-продажи жилья за январь-июнь 2011 года увеличилось в Казахстане на 12%. При этом показатель Алматы за II квартал 2010 года является самым высоким по Казахстану, приблизительно на 30% превышая показатели I квартала текущего года.

Как пояснил «Къ» директор департамента исследований и консалтинга компании Nai AristanИван Торшин, наиболее высокий платежеспособный спрос наблюдается в крупных городах западного Казахстана, а именно – в Атырау и Актау. Спрос поддерживает высокий уровень цен для этого региона, как на жилье, так и на коммерческую недвижимость. Уже сейчас там наблюдается увеличение девелоперской активности.
По словам менеджера по развитию компании ScotHolland Валерия Пшеничного, хронологический анализ количества регистрируемых сделок купли-продажи, а также аренды жилья свидетельствует о сезонном характере активности рынка Алматы. Цены на новое и вторичное жилье, запрашиваемые продавцами в II квартале 2011 года, охарактеризовались сначала небольшими колебаниями, а в последнем месяце квартала оставались практически неизменными.

«Что касается продаж, то рынок жилой недвижимости по-прежнему находится в стадии стагнации, несмотря на то, что в последнее время наблюдается существенный рост поступающих заявок на куплю/продажу как квартир/домов, так и земельных участков. Собственники по-прежнему устанавливают завышенные цены, что ни в коей мере не способствует оживлению рынка, а потенциальные покупатели по-прежнему не могут позволить себе покупку жилья по относительно высоким ценам и находятся в ожидании дальнейшего падения цен», – поясняет г-н Пшеничный.
По данным компании Nai Aristan, в июне-июле 2011 года цены снизились. По мнению эксперта, тот уровень цен, который сложился на сегодняшний момент, довольно высок. «По нашим оценкам, средний индекс в 2 раза выше обоснованной цены жилья эконом- класса, самого массового и самого востребованного. Другими словами, у нас наблюдается низкий платежеспособный спрос и ограниченное финансирование со стороны банков – как по части ипотеки, так и по части строительных кредитов», – поясняет он.

Что касается конъюнктуры рынка жилья в Алматы, то эксперт отметил, что на фоне сокращения ввода начался процесс централизации цен, в данном случае, происходит сокращение диапазона цен в зависимости от района:рост цен в районах с дешевым жильем (Турксибский, Жетысуский, Алатауский) и стагнация цен в районах с дорогим жильем (Медеуский, Бостандыкский, Алмалинский). Дальнейшее длительное ограничение ввода, причем строительство в разных районах, в среднесрочной перспективе может привести к ускорению роста цен.
Изменения происходят и на рынке недвижимости Астаны. По словам менеджера по развитию компании ScotHolland, средние цены на первичном рынке столицы в целом ниже средних цен на вторичном рынке. Аналитик объясняет эточастичной утратой доверия покупателей недвижимости к первичному рынку, особенно к «объектам долевого строительства».

«В результате сегодня население предпочитает покупать квартиры лишь в полностью достроенных и введенных в эксплуатацию новых зданиях, либо в существующих жилых зданиях более старой постройки, но хорошего качества. Таким образом, цены на вторичном рынке поддерживаются на более высоком уровне», – пояснил «Къ» Валерий Пшеничный.
На начало 2011 года количество незавершенных объектов долевого строительства в Астане составляло 25 (5 944 дольщиков), все онидолжны быть завершены в июле текущего года.
По словам Валерия Пшеничного, во II квартале 2011 годацены на рынке первичной и вторичной недвижимости Астаны изменились лишь незначительно. Несмотря на оптимистичные заявления, темпы работ на многих стройплощадках не очень высоки.
«Вместе с тем, некий платежеспособный спрос в столице есть, но покупатели этой категории предпочитают тщательный анализ имеющихся предложений и активно пытаются добиться наиболее выгодных условий при покупке», — поясняет аналитик.

Иные данные – у компании BIGroup. Как пояснил «Къ» управляющий директор по маркетингу компании BIGroupТасбулат Абдулин,в Астане увеличение цены можно зафиксировать на уровне 15%: если в начале года цена 1 кв. метра жилья составляла $1174, то сейчас эта цифра достигла $1400 за кв. метр. «Это связано, в первую очередь, с сокращением предложения на рынкеготового жилья, улучшением экономической ситуации, а также изменениями на рынке кредитования. Сегодня мы можем наблюдать снижение процентных ставок кредитования и снижение величины первоначального взноса», – говорит г-н Абдулин.

Однако Валерий Пшеничный считает, что на рынке ипотечного кредитования ситуация практически не изменились. Объемы выдаваемых кредитов продолжают оставаться на низком уровне, так как большинство ипотечных программ либо закрыты, либо продолжают действовать на условиях, которые для большинства потенциальных покупателей недвижимостинеприемлемы, или нецелесообразны с финансовой точки зрения.
В ближайшее время аналитики не ожидают ни значительного роста, либо снижения цен, как и серьезного роста девелоперской активности. Главным игроком является государство – со строительством инфраструктурных проектов и социального жилья. «Главными тенденциями мы считаем появление градообразующих проектов, укрупнение проектов коммерческой недвижимости и многофункциональной направленности», – резюмировал Иван Торшин.