Паники не будет

В январе 2011 года 1 доллар США, по данным Нацбанка, стоил в среднем 147,05 тенге, в феврале – 146,45 тенге, а на 10 марта – уже 145,7 тенге. Очевидно, что квартиры, выставленные на продажу в долларах, обесценились на 1% за два месяца. Однако аналитики не склонны переоценивать влияние «долларовой» ситуации на рынок недвижимости.

Учитывая пиковую инфляцию в январе-феврале 2011 года в Казахстане, рост индекса цен вторичного рынка жилья не столь значим, и составил за 2 месяца около 1%, комментирует «Къ» ведущий аналитик отдела исследований и консалтинга NAI Aristan Сергей Гильдт.

Аналитик уверен, что резких колебаний курса доллара не будет. «Нацбанк РК этого не допустит, о чем и заверил Григорий Марченко в начале 2011 года. Мы поддерживаем мнение председателя Нацбанка и в том, что следует ожидать укрепления тенге, а не доллара по отношению к тенге», – говорит аналитик.

Как известно, все индексы недвижимости в Казахстане привязаны к доллару. «Причем сейчас, при укреплении тенге, мы не ожидаем серьезных скачков. Это немного сдержит рост цен недвижимости», – говорит С. Гильдт.

Рост цен на недвижимость под влиянием изменения курса будет происходить лишь при усилении доллара, поясняет аналитик. Ситуация в экономике США и особенно задолженности этой страны будут способствовать снижению курса доллара к другим валютам. «Однако ситуация в нескольких странах Азиатского региона удобна для вступления США в конфликт. История показывает, что экономика США во времена военных конфликтов с их участием улучшается. И это единственная возможность увеличить свой курс по отношению к другим валютам». Но в любом случае позиция Нацбанка РК не позволит резко увеличить курс тенге по отношению к доллару.

К тому же отсутствие стабильности американской экономики корректируется дополнительным поступлением долларов в экономику США. Поэтому в долгосрочной перспективе колебания курса доллара будут иметь незначительное влияние на стоимость вторичного рынка жилья в Казахстане, добавляет директор по развитию Scot Holland | CB Richard Ellis Валерий Пшеничный.

Спрос сдерживает цены
Тем не менее, по данным NAI Aristan, тенденции таковы, что квартиры будут дорожать в 2011 году с динамикой 3-5%. Это происходит в большей степени из-за высокого дефицита жилья (особенно в г. Алматы) и крайне низкого предложения в сегментах «эконом» и «бизнес». В других городах Казахстана тренды вторичного рынка жилья также стабильно растущие, хотя динамика роста в разных городах и различается.

В начале 2011 года, по данным NAI Aristan, наблюдается рост деловой активности, но это не тот экономический бум, который был в 2001-2007 годах. Причем сама по себе деловая активность понимается в данном случае, как бизнес-активность и инвестиционная активность. Поэтому она в первую очередь оказывает влияние на рынки коммерческой недвижимости (офисную, торговую, складскую и гостиничную). «Что касается количества сделок на рынке жилья, то мы наблюдаем очень слабый рост с начала 2010 года, который продолжится примерно с той же динамикой и в 2011 году», – прогнозирует С. Гильдт.

Весьма незначительными колебания курса считает и директор по внешним связям агентства недвижимости «Абсолют» Роман Костенко. Поэтому, по его мнению, с укреплением тенге цена квартир на вторичном рынке в долларах вырастет не более чем на 1%. Такие изменения в среднем по рынку соизмеримы с предполагаемым размером торга, а зачастую даже ниже пределов торга. На курсовой разнице более ощутимые потери несут продавцы дорогих объектов, стоимостью около $400-500 тыс. и выше. При продаже таких объектов продавцы значительно уменьшают размер торга от цены, заявленной на более высоком курсе доллара.

Учитывая ситуацию с объемом реального платежеспособного спроса, резкий взлет цен маловероятен, считает аналитик. Однако на «волне сезонности» в условиях колебания курса доллара можно предположить незначительное увеличение темпов роста среднегородского (г. Алматы) индекса цены предложения, которое затем будет компенсировано снижением роста цены в период летнего затишья.

«Характеризуя ситуацию на рынке вторичного жилья, можно отметить, что за февраль активность поиска очень выросла. Однако, учитывая, что платежеспособность рынка остается невысокой, покупатели просматривают очень большое количество вариантов в поисках объекта под свой бюджет. Но при этом им нужен фактически идеальный объект по бросовой цене. По факту, таких «горящих» вариантов на рынке становится все меньше», – говорит Р. Костенко.

Что и подтверждает официальная статистика: количество совершенных сделок в Алматы в течение последних нескольких месяцев продолжает снижаться. По данным Агентства по статистике РК, в январе была зарегистрирована 1151 сделка купли-продажи жилья. В сентябре этот показатель был 1803.

По данным агентства «Абсолют», индекс цены по городу Алматы на 1 марта составил $1831,6, и вырос на 2,5%, по сравнению с ценой на 1 января.
Директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов также считает, что оснований для резких валютных колебаний нет. Умеренные же колебания курса никак не меняют картины предложения и спроса. А ориентироваться следует, прежде всего, на эту классическую пару. Сейчас их соотношение меняется довольно медленно.

По итогам 2010 года число сделок на рынке Алматы не превысило уровня 2009 года, в Астане же активность выросла более чем наполовину. Данные на отрезке двух месяцев непоказательны (там наблюдается рост более чем на 10%).

По данным О. Алферова, в Алматы и Астане ценовые показатели с начала года фактически не изменились: $1756 за кв. м в Алматы (против $1742 в начале января) и $1403 (против $1399 двумя месяцами ранее) в столице.

По данным Агентства по статистике РК, в январе 2011 было заключено 9 207 сделок купли-продажи жилья по всему Казахстану. При этом количество сделок в Алматы составило 1 151, а в Астане 530, что, по сравнению с декабрем 2010 года меньше на 9,5% и 2,8% соответственно. «Таким образом, увеличение цен на недвижимость в условиях низкого реального спроса неоправданно с точки зрения самого рынка», – резюмирует cтарший аналитик Colliers International Екатерина Ходырева.

Что делать?
В случае гипотетического резкого укрепления тенге собственники будут пытаться фиксировать цены в тенге по прежнему, более высокому курсу доллара США, считает О. Алферов. Так же как в феврале 2009 года они пытались зафиксировать цены исключительно в долларах. «Напомню, что за два года с момента девальвации 2009 года тенге укрепился на 2,4%. Чтобы всерьез вызвать беспокойство продавцов динамика укрепления тенге должна быть многократно выше, но оснований для таких колебаний нет», – говорит О. Алферов. К тому же, даже 25%-ная девальвация нацвалюты в начале 2009-го массового ажиотажа не вызвала, она лишь ускорила падение стоимости квадрата в долларовом исчислении. И, разумеется, это событие послужило фактором неопределенности для части покупателей, ускорив их решение конвертировать сбережения в недвижимость.

Однако О. Алферов добавляет, что если процесс укрепления тенге опередит средний темп роста цен на недвижимость в долларовом исчислении, собственникам, продающим недвижимые активы с целью последующего вывода средств из страны, имеет смысл поторопиться. То же касается потенциальных покупателей недвижимости, которые хранят сбережения в иностранной валюте. Хотя они вольны «переложить» свои средства в тенге.

Наконец, те, кто хранит деньги в тенге, вероятнее всего, имеют полные основания спокойно наблюдать, как растет покупательная способность их вкладов (на их долю приходится сейчас 65% накоплений в депозитных организациях) и им спешить с приобретением недвижимости необязательно. «Повторюсь, это рекомендации на случай, если темпы укрепления тенге будут опережать темпы роста цен», – подчеркивает эксперт.

В настоящий момент, как отмечает Сергей Гильдт, доходность аренды квартир соотносима с доходностью банковских депозитов. Рост цен на квартиры с динамикой 3-5% не столь значим, поэтому большинство инвесторов предпочитает искать более выгодные вложения, часть денег держать в депозитном портфеле.

Р. Костенко также обращает внимание на то, что, как показывает практика, в связи с нестабильным курсом сделки с проведением расчетов между покупателем и продавцом в течение длительного времени (более недели) связаны с определенными рисками, как для продавцов, так и для покупателей. «Главная стратегия в таких условиях: быстрое завершение сделки», – советует Р. Костенко.

Е. Ходырева считает, что существующая стратегия – опираться на курс доллара при установлении цен на недвижимость, является оптимальной и удобной, как для продавцов, так и для покупателей. В условиях колебания курса доллара данная стратегия существенно не изменится, поскольку для многих доллар – это та базовая расчетная единица, которая позволяет определить ценность кв. м жилья, как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Тем более что резких колебаний курса не ожидается.