DTZ не прогнозирует спрос
К 2010 — 2012 гг. в Алматы планируется ввести в эксплуатацию до 200 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что составит около 50% предложений на рынке коммерческой недвижимости. При этом спрос отстает от предложения в 7-10 раз, и эксперты пророчат продолжение рецессии.
Общий объем офисных помещений г. Алматы на конец 2008 года составил 4,6 млн кв. м, 300-460 тыс. кв. м из которых составляют офисы классов А и В. За последние несколько лет на офисном рынке появились объекты, более или менее отвечающие международным стандартам, и их можно условно отнести к классу А, отмечает в своем отчете компания DTZ. Однако на рынке до сих пор нет стандартов классификации зданий, что затрудняет работу в офисном сегменте.
К 2010-2012 гг. в Алматы планируется ввести в эксплуатацию до 200 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что составит около 50% предложений на рынке коммерческой недвижимости. Они будут представлены такими объектами, как Алматинский Финансовый Департамент (на данный момент введено в эксплуатацию 4 здания, в проекте их 54) и вторая фаза офисного комплекса «Есентай».
Запрашиваемые базовые ставки по аренде офисных площадей класса А1 (по пр. Аль-Фараби и в Центральном Деловом Районе — преимущественно по пр. Достык, в старом центре города Алматы) составляют в среднем $35-65 кв. м в месяц. Однако на рынке также представлены офисные площади класса А, собственники которых предлагают свои офисные помещения по докризисным расценкам, составляющим порядка $100 кв. м в месяц. Средние расценки на качественные помещения в ЦДР находятся в пределах $30-65 кв. м в месяц, в зависимости от класса здания и его расположения. Стоимость квадратного метра офисных площадей класса B Алматы варьирует в пределах $ 27-55 кв. м в месяц. По классу С этот показатель составляет $10-16 за кв. м в месяц.
В 2008 году стоимость квадратного метра продажи офисных помещений класса А в Алматы доходила до $10 000-14 000 за кв. м, а по классу B — до $ 2 500-3 500. Доля свободных помещений на рынке на сегодняшний день составляет 15-20%, доля свободных площадей в сегменте класса А — около 10-20% в уже имеющихся помещениях.
В течение 2008 года цены на продажу офисной недвижимости снижались: в зависимости от местонахождения предлагаемого объекта дисконт составил в среднем 30-40%. Ставки по аренде уменьшились в среднем на 35-45%. На сегодняшний день цены продолжают снижаться. Необходимо отметить, что ряд предложений, в силу своей эксклюзивности, сохраняет практически стабильными расценки и на продажу, и на аренду. Эксплуатационные расходы для арендуемых помещений в бизнес-центрах классов А и В, как правило, составляют в среднем $ 5-8 кв. м в месяц в соответствии с предоставляемыми услугами (уборка помещений общего пользования, техническое обслуживание систем жизнеобеспечения здания, общая охрана и т.д.)
Ограниченное предложение качественных офисных площадей, дефицит которых очевиден в длительной перспективе, является причиной предварительной аренды площадей класса А и появления предварительных договоров между арендатором и арендодателем. При этом необходимо отметить тот факт, что на офисном рынке также присутствуют введенные в эксплуатацию пустующие офисные площади.
Эксперт DTZ Kazakhstan Анастасия Лапс в комментарии «Къ» указывает, что предложение на рынке офисной недвижимости превышает спрос в среднем (в зависимости от соотношения спроса и предложения в разных сегментах рынка происходит его расслоение) в 7-10 раз. Тенденция спада активности, по ее прогнозам, будет оставаться в силе еще минимум полтора года.
«Продажи, возможно, будут находиться на уровне практически нулевого количества транзакций. Аренда в среднем снизит активность на 20% в течение года по сравнению с началом 2009 г.», — говорит Анастасия Лапс. Однако активен довольно популярный сегмент офисов — с низкой стоимостью.
DTZ — ведущий международный консультант в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций, объединяющий более 12, 5 тыс. профессионалов в 162 городах и 45 странах мира. Компания DTZ существует в Казахстане с начала 2008 г.
