Мурат Темирханов: «Ипотечная программа «7-20-25» далека от рыночных отношений»

Главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам (без вмешательства государства) обеспечивал необходимые объемы доступного жилья. Такое мнение в интервью «Къ» высказал член правления АО «Halyk Finance» Мурат Темирханов.

— Мурат Рахжанович, как Вы оцениваете новую программу Нацбанка «7-20-25»?

— С точки зрения оценки новой ипотечной программы «7-20-25» надо сразу выделить два момента.

Наличие на рынке доступного жилья – это ключевая проблема населения с низким и средним уровнем дохода в развивающихся странах. Поэтому правительства этих стран активно пытаются решать эту проблему. То, что наши власти уделяют этому большое внимание – это, безусловно, очень хорошо. Однако дальше идет вопрос реализации программы и здесь, по моему мнению, с ней серьезные проблемы.

Главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений на нем так, чтобы со временем частный рынок сам (без вмешательства государства) обеспечивал необходимые объемы доступного жилья. Развитие доступной ипотеки – это очень важная часть усилий правительства и Нацбанка в этом направлении.

По моему мнению, ипотечная программа Нацбанка «7-20-25» далека от развития рыночных отношений и будет очень сложной, с точки зрения её администрирования.

— Почему Вы считаете, что программа не будет помогать рыночному развитию доступной ипотеки в банках?

— Начиная с начала этого года Нацбанк изымает избыточную ликвидность в тенге из банковской системы на сумму более 4 трлн тенге. Практически целиком эта ликвидность может быть направлена на банковское кредитование. Так, общее изъятие ликвидности на конец марта 2018 года составляло 4,8 трлн тенге, что сопоставимо с 36% кредитного портфеля банков.

По нашей оценке, почти 1 трлн этих избыточных денег в банковской системе можно использовать для долгосрочного кредитования, включая ипотеку и долгосрочные инвестиционные кредиты для бизнеса. То есть, у банков есть свои деньги на ипотеку и есть желание выдавать такие кредиты, потому что это гораздо прибыльнее, чем размещать деньги в Нацбанке. Однако, несмотря на это, объем ипотечных кредитов банках не растет. Почему?

Это связано с рядом причин. Прежде всего, у банков достаточно дорогие привлеченные ресурсы (депозиты, облигации и так далее) и процентная ставка на ипотеку, в принципе, не может быть низкой в таких условиях. Также банки не готовы давать ипотеку на очень длительные сроки, они хотят более высокий начальный платеж и так далее. Всё это приводит к тому, что ипотечный кредит в текущих условиях становится неподъёмной ношей для большинства населения. То есть, такая ипотека доступна только для людей с доходами значительно выше среднего.

В такой трудной обстановке появляется государство и говорит, что оно даст дешевые деньги банкам, а они, в свою очередь, обязаны выдавать ипотеку по условиям программы «7-20-25». Это очень трудно назвать подходом, развивающим рыночные отношения в финансовом секторе. А куда банку девать дорогие деньги, привлеченные в виде депозитов и облигаций на рынке?

Также из-за ограничений на максимальную стоимость квартиры из программы по факту исключен средний класс, которому нужны квартиры большего размера и с более высоким качеством. Однако люди со средними доходами уже не пойдут в банки за рыночной ипотекой. Зная, что на рынке есть ипотека по 7% годовых, никто уже не захочет платить банкам ставку в два раза больше.

Таким образом государство поможет небольшой прослойке населения с доходами ниже среднего, при этом убьет рынок ипотеки для других слоев населения. В таких условиях государственная программы «7-20-25» выступает конкурентом банковской системе и не помогает, а мешает долгосрочному развитию ипотеки в стране.

— А откуда Нацбанк возьмет дешевые деньги на эту программу?

— До сих пор это остается непонятным. Однако по той информации, которая доступна финансовому рынку на данный момент уже можно сказать, что здесь тоже не видно никакого развития рыночных механизмов. Давайте внимательно посмотрим на то, как будут финансироваться банки по этой программе. Информация ориентировочная и еще может быть изменена в процессе обсуждения программы.

Упрощенно процесс будет выглядеть так. Банк выдает ипотечный кредит под 7% годовых по условиям программы. Затем он обращается в специальную компанию, открытую Нацбанком (далее «Баспана»). Если ипотека полностью соответствует условиям «7-20-25», то Баспана покупает её у банка по сумме кредита.

При этом сам кредит остается в банке и продолжает обслуживаться в нем. Банк заключит специальный договор и будет выступать доверительным управляющим кредита от имени «Баспаны». Все поступающие деньги по ипотечному кредиту (основная сумма и проценты) он немедленно будет переводить на счета этой компании. За доверительное управление ипотечным кредитом, принадлежащему «Баспане», банк будет получать вознаграждение 4% годовых от остатка основного долга по кредиту.

То есть, по каждому такому кредиту «Баспана» будет получать от заемщика 7% годовых, при этом она будет отдавать 4% банку. Таким образом, чистый доход по каждому ипотечному кредиту «Баспаны» будет 3% годовых, что в два раза ниже инфляции в Казахстане. Здесь сразу же возникает вопрос, кто даст деньги «Баспане» по ставке меньше 3% так, чтобы она не была глубоко убыточной? К сожалению, на этот вопрос пока нет ответа.

Сам Нацбанк в одном из интервью заявлял, что в программе «7-20-25» финансирование планируют привлекать на фондовом рынке за счёт использования рыночного механизма секьюритизации ипотечных займов, в то время как в программе «Нұрлы жер» применяется инструмент субсидирования государством ставки вознаграждения по ипотечным займам.

Интересно, где на фондовом рынке Нацбанк сможет найти деньги по ставке меньше 3%, если его собственная базовая ставка находится на уровне 9,25%?!

— Секьюритизация ипотечных кредитов хорошо работает во всем мире. Разве применение этой практики на поможет развитию рынка ипотеки в Казахстане?

— Использование такой практики в Казахстане обязательно поможет развитию ипотеки, при двух важных условиях: если секьюритизация будет полностью соответствовать мировой практике, и она будет осуществляться на рыночных условиях.

Отвечая на ваш прошлый вопрос, я уже отмечал, что, выдавая ипотеку по ставкам в два раза ниже рыночных, программа «7-20-25», в принципе, не может финансироваться на фондовом рынке по рыночным условиям.

Что касается соответствия данной программы мировой практике, то финансирование ипотечных кредитов по ней, в принципе, не является «секьюритизацией ипотечных кредитов».

Секьюритизация — это финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки, например портфелем ипотечных кредитов. Суть этого процесса заключается в том, что банки выдают ипотечные кредиты, а затем продают их другим организациям, которые в состоянии объединить большое количество ипотек в определённые пулы, и затем под обеспечение этих активов выпускают ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке для заинтересованных инвесторов.

Ключевым моментом секьюритизации является то, что когда банк продает ипотечный кредит компании, наподобие «Баспаны», то он передает ей все риски по кредиту, забывает о нем и занимается новым кредитованием. Риски невозврата ипотечных кредитов несут инвесторы, вложившие свои деньги в ипотечные ценные бумаги.

В программе «7-20-25» этот ключевой принцип секьюритизации не работает. Кредитный риск по ипотечным кредитам как был, так и остаётся у банков. Согласно текущих условий программы, если заемщик по ипотеке, проданной «Баспане», не платит по кредиту более 90 дней, то банк должен выкупить кредит обратно, и сам должен решать остальные проблемы.

То есть, ценные бумаги, выпущенные «Баспаной» на фондовом рынке, будут обеспечены не ипотечными кредитами, а кредитоспособностью банков, выдавших их. Почему Нацбанк называет этот процесс секьюритизацией ипотечных кредитов — непонятно.

Фактически программа будет работать, как и все другие государственные программы кредитования экономики по субсидированным ставкам. По сути, этого процесса (а не по форме) «Баспана» разместит в банке депозит под 3% годовых под выдачу определённого ипотечного кредита. Банк выдаст ипотечный кредит по 7% годовых и из ежемесячных поступлений по данному кредиту будет гасить основную сумму и процент по соответствующему депозиту Баспаны, оставляя себе разницу в 4%.

В случае, если ипотечный кредит стал проблемным и денег по нему не поступает, то по условиям программы банк из своих собственных средств немедленно должен вернуть депозит «Баспане». Это довольно жесткое условие, поскольку из-за требований программы по более низкому залогу и по начальному платежу, кредитный риск по таким кредитам будет выше, чем обычная ипотека по текущим условиям банков.

Остается непонятным зачем Нацбанку нужно было «городить огород» с покупкой и продажей ипотечных кредитов и их секьюритизацией, если это очень сильно усложняет процесс, а его суть остается такой же, как и в других государственных программах кредитования экономики.