Перейти к основному содержанию

2596 просмотров

Хорошие дороги для Казахстана: реальность или утопия?

Через пять лет 95% дорог республики должны стать идеальными

Фото: Shutterstock

Амбициозные планы Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК подкреплены миллиардными проектами, реализуемыми как за счет республиканского бюджета, так и благодаря иностранным инвестициям. Ужесточаются требования к строителям дорог, эксплуатирующим компаниям. Чтобы определить самые сложные участки, все дорожные объекты уже в следующем году оцифруют, будет составлен рейтинг качества автомобильных путей.

Такие разные регионы

По информации специалистов Комитета автомобильных дорог Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в этом году в стране поставлен своеобразный рекорд – отремонтировано и построено 4,4 тыс. км дорог. На эти цели потрачено более 500 млрд тенге. Если каждый год финансирование на эту отрасль будет увеличиваться на 50 млрд тенге, то к 2025 году показатель хорошего качества дорог, по прогнозам, должен увеличиться до 95%.

Самыми хорошими дорогами в стране, судя по данным МИИР, могут похвастаться Мангистауская, Павлодарская, Алматинская области. Восточный Казахстан в этом рейтинге расположился на четвертом месте. Самый высокий процент трасс в неудовлетворительном состоянии приходится на ЗКО, Атырау­скую и Северо-Казахстанскую области. 

Однако если принять во внимание протяженность дорожной сети в разных регионах, можно увидеть колоссальную разницу в нагрузке на бюджет в части ремонта и реконструкции дорог. Например, лидер рейтинга Мангистауская область с показателем дорог в хорошем и удовлетворительном состоянии в 92% имеет протяженность автомобильных артерий всего 2,8 тыс. км. В 2019 году в этой части страны было отремонтировано лишь 218 км. Общая стоимость всех дорожных проектов – более 27 млрд тенге.

Восточный Казахстан хоть и стоит на четвертом месте (81% дорог в удовлетворительном состоянии), но имеет самую большую протяженность в стране – около 12 тыс. км. Из них только 29% относятся к трассам республиканского значения, а 71% – местная сеть, которая финансируется в большинстве своем из областной казны. Так, по данным акима ВКО Даниала Ахметова, на все виды работ по магистралям республиканского и местного значения ВКО в этом году выделено 76,4 млрд тенге (включая дорогостоящий проект по строительству трассы в обход Осиновского перевала). Из них доля областного бюджета – 22,2 млрд тенге. Общая протяженность отремонтированных дорог составила 455 км.

Безымянный_111.png

Всех проверим

В мае этого года все областные дорожные лаборатории были объединены в единую структуру – РГП «Национальный центр качества дорожных активов». Началась масштабная работа по проверке качества строящихся и ремонтируемых дорог с использованием обновленного потенциала региональных представительств.

Согласно данным генерального директора экспертной организации Замира Сагинова, за прошедшие полгода специалистами центра при проверках на дорогах страны взято более 11,5 тыс. образцов асфальта (кернов). Из них каждый третий (4,5 тыс.) не соответствует стандартам.
Наибольший объем работы Наццентра по качеству дорожных активов приходится именно на регионы, где реализуется больше всего проектов. Восточный Казахстан входит в число таких областей, ведь здесь идет строительство таких объектов, как горная дорога в объезд Осиновского перевала, реконструкция трасс республиканского и международного значения Талдыкорган – Усть-Каменогорск, Омск – Майкапшагай.

«С момента создания РГП наш областной филиал совершил 437 выездов на объекты республиканского значения, на них выявлено 564 нарушения. Около 10 тыс. квадратных метров асфальта и асфальтобетона было забраковано, подрядчикам пришлось их заменить», – рассказывает директор филиала центра по ВКО Ержан Аязбаев.

Что касается местной сети дорог, то из 187 взятых проб 56 кернов не соответствовали госстандартам. Заказчикам направлено 55 предписаний. Работа с региональным управлением автомобильных дорог и пассажирского транспорта только начала налаживаться, в следующем году объем проверок будет увеличен. По мнению специалистов центра, сотрудничество акиматов с экспертами дорожных лабораторий выгодно для них не только с экономической точки зрения. Заключение экспертов позволяет заказчикам не осуществлять выплаты до устранения замечаний. А чем лучше будут работать дорожные строители, тем реже бюджету придется выделять средства на обновление дорожного полотна. Это в конечном счете повлияет на качество работ. Более жесткие требования, в свою очередь, заставляют подрядчиков работать лучше.

Главные проблемы

В следующем году Наццентр намерен провести полную цифровую паспортизацию всех автомобильных дорог страны. По словам Замира Сагинова, это позволит понять самые болевые точки в каждом регионе и обратить на них внимание властей.

Говоря о качестве казахстанских дорог, главный дорожный эксперт страны отмечает, что местная дорожная сеть гораздо более изношена, имеет больше дефектов, нежели республиканские трассы. На то есть много разных причин. Во-первых, недостаточное финансирование на эксплуатацию дорог, во-вторых, гарантия от подрядчика на местном уровне почти в два раза короче. В-третьих, различен уровень оснащения подрядных организаций на крупных республиканских и небольших местных объектах. Например, в строительстве некоторых участков международных трасс Талдыкорган – Усть-Каменогорск и Омск – Майкапшагай задействованы китайский консорциум CITIC Construction Ltd, компания из КНР «Синь Син», дочка итальянской Todini Construzioni Generali SPA – ТОО «Тодини Централ Азия».

Местные компании в регионе представлены двумя десятками фирм, однако по объемам оборотного капитала, качеству техники не могут тягаться с иностранцами. Согласно данным руководителя управления пассажирского транспорта и автомобильных дорог ВКО Нуржана Жумадилова, местные дорожно-строительные фирмы сталкиваются с проблемой доставки материала. Возить из других регионов слишком накладно, поэтому чаще всего подрядчики используют ту допустимую марку щебня, которая имеет меньшую прочность, но доступна к покупке на карьерах в пределах области. 

400 просмотров

На чем основан оптимизм алматинских девелоперов торговой недвижимости

Растущая конкуренция на рынке ритейла не останавливает их перед желанием инвестировать в новые проекты и реновацию старых торговых центров

Фото: Офелия Жакаева

Три четверти оборота всей казахстанской электронной коммерции приходится на Алматы – такие данные приводит в отчете «Торговая недвижимость» международная компания Colliers International. Желание жителей южной столицы все больше покупать в интернете не смущает инвесторов в торговую недвижимость и крупных ритейлеров, работающих в традиционном формате, – Алматы остается самым привлекательным рынком и для них.

Битва форматов

Десятки торговых и торгово-развлекательных центров появились в Алматы за последние 20 лет, составив конкуренцию традиционным и многочисленным базарам и рынкам. Большая часть ТЦ до сих пор представляет собой безликие коробки, разбитые на бутики, – такие проекты строили с целью максимально быстрого возврата инвестиций. Эти шопинг-центры не имеют эффективной концепции, профессионального управления, да и о tenant mix (состав арендаторов) здесь никто не задумывается. Как результат, товарный ассортимент подобных ТЦ напоминает барахолку. Но именно на рынки и устаревшие шопинг-центры в Алматы, по данным аналитиков, до сих пор приходится большая часть денежного оборота. 

Всего в Алматы, по данным за I полугодие 2019 года, около 50 крупных объектов торговой недвижимости общей площадью более 1,8 млн кв. м. Больше половины этих объектов было построено или реконструировано за последние несколько лет. Показатель обеспеченности торговыми площадями в южной столице, по оценке Colliers, – 614 кв. м на тысячу жителей. Другие эксперты рынка называют более скромную цифру – 380 кв. м качественных торговых площадей на тысячу горожан. Для сравнения: в Нур-Султане, по данным Colliers, на тысячу жителей приходится 588 кв. м торговых площадей, в Москве, по данным Knight Frank, – 510 кв. м.

Во Франции и Германии этот показатель составляет 1,4–1,5 тыс кв. м, а в США доходит до 2 тыс. кв. м торговых площадей на тысячу жителей.

По расчетам Colliers International, из общего количества торговых площадей меньше трети приходится на профессио­нальные торговые площадки с четкой концепцией, арендаторами – франшизерами известных брендов, акцентом на развлекательную направленность, а также наличием разгрузочных зон, удобных подъездных путей и вместительной парковки. В числе таких ТРЦ – «Мега Алма-Ата», «Апорт», Dostyk Plaza, «Мега Парк», «Есентай Молл», ADK.

Аналитики Scot Holland |CBRE | Казахстан подчеркивают, что на рынке наблюдается нехватка концептуальных торговых центров с хорошим местоположением и привлекательными условиями аренды. 

Требования рынка 

Рынок в лице международных и местных ритейлеров требует увеличения количества качественных торговых центров. Новые крупные торговые сети и бренды рассматривают возможность выхода на казахстанский рынок как самостоятельно, так и через местных партнеров. Этот тренд поддерживает высокий спрос на концептуальные и профессионально управляемые площади – Colliers International говорит о 100%-ной заполняемости у лидеров рынка. 

С другой стороны, за последние 10 лет под влиянием трех девальваций покупательская способность населения скорее снизилась. В конкуренции за клиентов ТРЦ стремятся увеличивать и повышать качество торговых площадей, делать более привлекательными условия аренды для новых брендов и расширять площадь развлекательных зон и фуд-кортов. Так, в 2019 году ТРЦ «Мега Алма-Ата» открыл кинотеатр Chaplin Cinemas и пополнил свой портфель брендами H&M Homme, Women’s secret, Isabel Garcia, SuperDry, Limpopo, OVS. ТРЦ «Dostyk Plaza» открыл сетевой ресторан американской кухни Galitos, зону корейской уличной еды Qkitchen и брендовые магазины Miele, Kiehl’s. В ТРЦ «Мега Парк» появилась автомойка, а также бутик Madame CoCo и хобби-маркет «Леонардо». В молле «Апорт» появились Kinoplexx, Black Star Burger, а линейка магазинов одежды пополнилась брендами H&M, Hummel, Tudors, Funday, Men’s shop, Kelzin, Zero.

По данным аналитиков Scot Holland |CBRE | Казахстан, в Алматы наблюдается устойчивый тренд снижения ведущими ТРЦ арендных ставок в долларовом эквиваленте для своих крупнейших арендаторов. Но это происходит во многом за счет девальвации – арендные ставки в национальной валюте скорее растут. Снижение покупательской способности населения и рост конкуренции в торговле привели к уменьшению товарооборота у ритейлеров, снижению их маржинальности до 10%–15% и, соответственно, росту срока возвратности инвестиций.

Глобальное наступление 

Активное развитие e-commerce пока расценивается казахстанским офлайн-ритейлом скорее как потенциальная проблема. Хотя в мировых масштабах она стала реальностью – The Wall Street Journal пишет о замедлении роста доходов даже у топовых мировых торговых центров из-за активного развития онлайн-торговли. В течение многих лет аналитики считали, что примерно 260 торговых центров высшего уровня защищены от закрытия магазинов и банкротств, которые преследуют торговые центры в менее богатых районах. Но недавние банкротства известных ритейлеров, в числе которых, например, Forever 21 Inc, закрывшая 87 магазинов, пошатнули положение и таких торговых центров. Более того, даже когда торговые центры кажутся заполненными, рост доходов замедляется, так как арендодатели вынуждены снижать арендную плату, чтобы удержать арендаторов. Владельцы крупнейших моллов снижают прогнозы по росту чистой операционной прибыли до 0%–1%. Акции инвестиционных фондов, специализирующихся на торговой недвижимости, также показывают отрицательную динамику: так, акции Taubman и Macerich Co в 2019 году упали примерно на треть, а акции Simon – на 14%. ТРЦ во всем мире ищут новые способы справиться с изменяющимся поведением потребителей в связи со смещением продаж в интернет. Simon, Taubman и другие крупные владельцы вкладывают значительные средства, чтобы придумать варианты развлечений и новые розничные стратегии, которые сочетают онлайн-покупки и розничную торговлю и тратят сотни миллионов долларов на реконструкцию ТЦ и на то, чтобы возвести жилье, офисы или гостиницы поблизости для повышения ценности недвижимости.

В будущее с оптимизмом

В настоящее время в Алматы строятся «Апорт Кульджа» и ТРЦ «Almaty Grand Mall», начато строительство современных торговых центров на территории барахолки, реконструируется ТЦ «Алмалы». Оптимизм алматинских девлоперов опирается на данные о дефиците качественных торговых площадей и сравнительно невысокой, в пределах 3%, доле онлайн-торговли в общем обороте ритейла. Значительная часть казахстанцев все еще предпочитает ходить по бутикам – возможность увидеть товар, потрогать его и примерить в приоритете перед скоростью онлайн-покупок. 

na-chem-osnovan-optimizm-almatinskih-developerov-torgovoj-nedvizhimosti.png

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Биржевой навигатор от Freedom Finance