384 просмотра

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

3492 просмотра

Как иранские молочники осваивают рынок Казахстана

Молоко иранской Kalleh появилось на прилавках крупных торговых сетей в Алматы

Фото: Офелия Жакаева

Иран – региональный лидер в производстве молока. Ассоциация молочной промышленности Ирана сообщает, что ежегодно в стране производится 7 миллионов тонн молока. Государственная политика направлена на поддержку экспорта через субсидии. В 2019 году за границу было отправлено 450 тысяч тонн на сумму около $770 миллионов. На 2020 год было запланировано продать молока на
$1 миллиард. 

Kalleh – второй по величине производитель молока в Иране. На долю компании в 2017 году приходилось 16% иранского рынка. 

Молочный союз Казахстана оценивает ввозимый из Ирана объем молока как близкий к статистической погрешности.

В республику, в целом, завозят незначительное количество питьевого молока, по статистике за прошлый год этим продуктом наша страна обеспечивает себя на 96%.

Как новое молоко находит своего покупателя

Импортом иранского молока в Казахстан занимается казахстанско-иранское СП Mehkaz. Директор отдела логистики компании Теймур Фараджов рассказал, что первые партии завезли в начале 2019 года. Иранское молоко для нашего рынка товар незнакомый, поэтому сначала завозили мелкими партиями, не более 4 т в месяц. Сейчас, говорит Теймур Фараджов, разовые поставки увеличились до 60 т.

Главным оптовым покупателем долгое время были мелкие магазины и кофейни. Компания устраивали для них «слепые» дегустации и даже отдавала небольшие партии бесплатно. 

Сейчас иранское молоко можно купить в нескольких алматинских супермаркетах и в магазинах Шымкента. Оно имеет непривычный для нашего рынка показатель жирности – 3%. Оптовая цена литра молока составляет 340 тенге, цена розничной продажи 350–360 тенге. 

Может ли иранский продукт конкурировать с казахстанским 

Эксперт Молочного союза Казахстана Динмухамед Айсаутов охарактеризовал текущий объем импорта иранского молока как малозначительный, на уровне статистической погрешности. Однако высказал мнение, что молочным компаниям страны не следует оставлять без внимания появление на рынке нового игрока. 

По словам эксперта, главная сложность рынка питьевого молока в Казахстане – крайне низкая маржинальность этого продукта для производителя. Но это важный социальный продукт, присутствие которого на рынке поддерживается государственными субсидиями. Эта поддержка, а также переработка молока-сырья в более дорогие продукты помогают бизнесу «размазать» убытки молочного производства по всей линейке выпускаемых товаров.

Динмухамед Айсаутов обратил внимание на явно заниженную цену иранского молока в Казахстане, сопоставимую с оптовой ценой казахстанских производителей. Возможно, это следствие демпинга импортера, который таким образом закрепляется на новом рынке сбыта.

«Если они продолжат экспансию, то займут какое-то место на рынке, но вряд ли это будет серьезная доля», – считает эксперт Молочного союза. 

Айсаутов характеризует молочный рынок Казахстана как «живой и очень подвижный», быстро меняющийся вслед за глобальными потребительскими трендами. Например, сейчас в крупных городах страны сформировался сильный спрос на растительное молоко, хотя оно гораздо дороже коровьего. 

Молочный импорт также подвержен изменениям. Например, в 2014 году главными импортерами питьевого молока в Казахстан были Россия (60% всего импорта), Украина (13%), Беларусь (10%), Кыргызстан (8%), а также по 3% поставляли Франция, Литва и Польша. Начиная с 2018 года в лидеры вышла Беларусь (55%), Россия сократила свою долю до 24%, Кыргыз­стан – до 4%, Украина – до 7%. Евросоюз сохранил долю на уровне 9%. 1% приходится на «иных поставщиков», в числе которых пока и иранские производители. При этом доля питьевого молока в общем импорте молочной продукции составляет 5%. 

Иранская молочная промышленность преодолевает препятствия

Молочное хозяйство Ирана имеет природные ограничения: дефицит воды и кормов, что продиктовано в целом суровым климатом. Министерство сельского хозяйства страны оценивает молочное поголовье почти в 9 млн коров, средний надой – более 10 тыс. литров в год, жирность молока – 3,1–3,2%. Иранское молоко поставляется на рынки Ближнего Востока, Центральной Азии. Главные покупатели – Ирак и Афганистан. Одним из основных торговых партнеров с 2016 года стала Россия. 

По данным Министерства сельского хозяйства Ирана, 90% молока в стране обеспечивают десять крупнейших государственных молочных компаний, Kalleh – одна из них. В стране принята госпрограмма повышения качества молока до европейского стандарта, для чего перерабатывающие заводы активно модернизируются. Одна из проблем иранских производителей – слабая известность местных торговых марок за пределами страны.

Экспортеры молока поддерживаются субсидиями. Заходя на рынки других стран, иранские экспортеры часто устанавливают отпускную цену ниже, чем могут позволить себе местные производители. Часто желание во что бы то ни стало нарастить экспорт приводит к обратным последствия. Например, в 2016 году иранские сухие сливки с ходу заняли 10% рынка сырья для производства сливочного масла в России. Но из-за маленького опыта транспортировки большого объема груза иранцы не смогли обеспечить стабильное качество поставляемого сырья, и рынок от него отказался.

Программа поддержки молочного экспорта Ирана усилилась на фоне пандемии коронавируса. Однако ситуация на молочном рынке страны сложилась непростая: в апреле склады переработчиков молока оказались затоварены. Поставщики сырой продукции не могли продать товар и купить новые корма. Ассоциация молочной промышленности Ирана в конце апреля сообщила, что вместе с Министерством сельского хозяйства страны ищет способ удержать на привычном уровне внутренние цены на питьевое молоко, а также поддержать планы заработать на внешних рынках $1 млрд.

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg