948 просмотров

Как брендовые отели Казахстана возвращаются к обычной жизни

По оценке Cushman & Wakefield, на восстановление индустрии гостеприимства уйдет от трех до пяти лет

Фото: Olya Adamovich / Pixabay

Закрытые границы заставили большинство отелей приостановить свою деятельность – селиться в них было некому. Некоторые гостиницы разместили у себя иногородний персонал тех предприятий, которые работали в режиме ЧП. Сейчас и те, и другие готовятся к приему своего стандартного контингента – туристов. «Курсив» расспросил, как брендовые отели выходят из карантина.

Карантинные будни

Новый Sheraton Nur-Sultan Hotel в комплексе «Абу-Даби Плаза» открылся 16 марта 2020 года. Отель успел принять самых первых посетителей, но уже через несколько дней закрылся из-за пандемии, персонал был отправлен в отпуска. Сейчас Sheraton в Нур-Султане готовится к повторному открытию. Первым здесь начнет работу ресторан международной кухни Emiliya с летней террасой – его запуск намечен на следующую неделю.

отели-04.jpg

The Ritz-Carlton в Алматы в период карантина впервые в истории отеля организовал доставку еды. Через Glovo и «Яндекс.Еда» можно заказать пиццу, бургеры и напитки из летнего меню. Но есть и специальное меню от шеф-повара Исмаила Алчая, куда входят лучшие блюда ресторана SEVEN Bar and Restaurant, например, тартар из камчатского краба с черной икрой. Их повара The Ritz-Carlton готовят по индивидуальному заказу. Алматинский The Ritz-Carlton был вновь открыт для гостей 25 мая. Началу его работы предшествовали многочисленные тренинги персонала – компания Marriott International, под контролем которой находится бренд The Ritz-Carlton, совместно с ECOLAB (производитель моющих средств и профессиональной химии) разработала новый протокол очистки и дезинфекции рабочих и гостевых зон.

 

Пятизвездочный Hilton Astana стал одним из первых карантинных госпиталей. Людей, возвращавшихся в Казахстан из отпусков, командировок, с учебы рейсами из Москвы, Минска, Стамбула, Лондона и Токио помещали на карантин именно сюда. Постояльцы могли покинуть отель только после того, как получили отрицательный тест на коронавирус.

отели-03.jpg

С 23 марта Hilton Astana принял около 500 человек, в том числе 44 семьи с детьми. Когда репатриационные рейсы прекратились, отель на полтора месяца стал местом проживания 320 столичных медиков, работавших с заразившимися коронавирусом пациентами. 16 мая медики покинули отель, и персонал начал готовить гостевые комнаты, рестораны и общественные места к приему гостей по стандарту чистоты Hilton Clean Stay, разработанному во время карантина совместно с компанией Reckitt Benckiser и ее брендом домашней дезинфекции Lysol, а также американской клиникой Mayo.

В отеле Rixos President Astana, по словам маркетинг-менеджера Марии Матюшечкиной, некоторые гости живут месяцами, а то и годами. Чтобы обеспечить заботу о них, на время карантина в отель переселились около 40 сотрудников. Столичный Rixos также запустил доставку еды для любителей своей кухни. С 18 мая Rixos President Astana возобновил работу, и стандарты очистки и эксплуатационных процедур здесь теперь еще строже, чем раньше.

отели-02.jpg

В девяти номерах алматинского Novotel на момент объявления карантина все еще находились иностранные граждане, которые не смогли вернуться на родину, и казахстанцы из других городов. Гостям было запрещено выходить за пределы отеля. Сотрудники Novotel также создали «аварийную бригаду» из семи добровольцев, которые остались в закрытом отеле вместе с гостями. Среди невольных затворников оказалась семья из Алматинской области. Муж привез молодую женщину в южную столицу, чтобы та получила консультацию о течении беременности, но пара не смогла выехать обратно.

отели-01.jpg

В результате ребенок родился в Алматы, а «карантинная команда» Novotel подарила увеличившейся семье улучшенный номер с прекрасным видом, бутылку шампанского и огромного брендированного плюшевого зайца – как напоминание о месте, где новорожденный провел свои первые дни.

Найти и обезвредить

Первое условие возобновления работы отелей – выполнение инструкций государственной санитарной службы. Отелям необходимо закупить тепловизоры для проверки температуры сотрудников и посетителей, обеспечить персонал средствами индивидуальной защиты, разместить санитайзеры через каждые 30-50 метров, проводить проветривание, влажную уборку с дезсредствами, ежедневно дезинфицировать прилегающую территорию, организовать изолятор для потенциальных зараженных, обеспечить социальную дистанцию и даже, по возможности, регистрировать гостей по предварительной записи. В сфере Food & Beverage, кроме этого, запрещена работа детских площадок, ночных клубов, караоке, кальянных и фудкортов.

отели-06.jpg

Все отели международных брендов, которые составляют треть «звездного» номерного фонда мегаполисов Казахстана, не просто соблюдают требования главного государственного санитарного врача, а еще и разработали собственные протоколы безопасности. Так, в The Ritz-Carlton перерыв для обработки номера перед заселением новых гостей составляет 24 часа. Сотрудник в защитном костюме и респираторе при помощи специального аппарата холодного тумана дезинфицирует воздух в комнате, затем другой сотрудник обрабатывает все поверхности дезинфицирующими средствами. Полотенца и постельное белье проходят термообработку с применением дезсредств, содержащих озон. В ресторанах и комнатах гости могут использовать бесконтактное меню, доступ к которому они получают, сканируя QR-код камерой на своем телефоне. В Hilton доступна бесконтактная регистрация с помощью технологии Digital Key – гости могут зарегистрироваться, выбрать номер и получить доступ к своей комнате с помощью цифрового ключа. При заселении гость увидит на своем номере печать Hilton Clean Stay, которая означает, что комната прошла тщательную очистку. В лифтах отелей Rixos могут находиться не более двух незнакомых человек, чемоданы перед доставкой в номер дезинфицируются, ключи от номеров и ручки подаются гостям в одноразовых упаковках.

Карантин снизил доходность казахстанских отелей на 80-100%, а их затраты на соблюдение санитарных норм значительно выросли. Поэтому даже выход из карантина не принесет гостиничному бизнесу быстрого облегчения, считают эксперты Cushman & Wakefield Kazakhstan. По их прогнозам, частичное восстановление объемов продаж отелей ожидается к началу делового сезона, сентябрю 2020 года – но о восстановлении доходности говорить рано.

В ближайшее время отели ждет сокращение персонала и оптимизация всех затратных статей. Часть игроков покинет рынок, а между оставшимися участниками возможны ценовые войны.

«Снижение гостевого трафика и тарифов в борьбе за клиента приведет к общему падению доходов в отрасли. Полное же восстановление гостиничной индустрии от последствий пандемии может занять от трех до пяти лет», – резюмирует руководитель отдела консалтинга Cushman & Wakefield Kazakhstan Мадина Керимбаева.

Иллюстрации Виктории Ким

banner_wsj.gif

384 просмотра

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg