1814 просмотров

Как жить в XIX веке и быть успешным прямо сейчас

Секреты амишей

Фото: Doug Scheetz

Создавая при помощи современных инструментов узкоспециализированные продукты, небольшие фирмы в конкурентной борьбе могут обойти даже гигантов.

Поселок Далтон в штате Огайо совсем не похож на место, где можно найти новые идеи того, как создать процветающий бизнес в условиях хаотичной экономики XXI века. Здесь находится крупнейшее в мире поселение амишей, а также расположена компания Pioneer Equipment, которая производит плуги, культиваторы, сеялки и другое сельскохозяйственное оборудование на конной тяге. Компанией Pioneer владеет и управляет семья Венгерд, принадлежащая к амишам старого обряда – это означает, что по округе они разъезжают на конных повозках, а дома у них нет ни электричества, ни телефонов, ни компьютеров, ни любых других современных гаджетов.

Несмотря на кажущуюся архаичность продукции Pioneer Equipment, компания является успешной. Все началось в 1970-х с семейного бизнеса и неполного рабочего дня в домашнем сарае, однако затем дело быстро расширилось. Сегодня число сотрудников компании, включая 12 членов семьи Венгерд, достигает 50 человек, что делает ее одним из самых крупных коммерческих предприятий амишей в мире (весь персонал компании за исключением одного человека – амиши). Как рассказал финансовый директор компании Леон Венгерд, достижение коммерческого успеха не является единственной целью фирмы. Они хотят быть «лучом света в этом мире, способствуя устойчивому развитию общины в ожидании Царства Божьего». 

В прежние времена компании, подобные Pioneer, вряд ли бы добились такого успеха. По-своему невероятно современная, она воплощает то, что я называю «экономикой страсти»: Венгерды любят свою работу, используют то, что дает им экономика XXI века, быстро и с большой серьезностью реагируют на потребности своих клиентов, которые в большинстве также являются амишами. Инструменты современного бизнеса – свободный доступ к сложным схемам поставок и логистики, возможность связаться с клиентами по всему миру – сегодня доступны даже для самых технологически неподготовленных предпринимателей. В итоге это позволяет создать нечто новое: своего рода «близость на расстоянии», то есть тесные отношения с рассеянными по миру клиентами, для которых компания создает узкоспециализированные продукты.

Для бизнес-модели Pioneer трудно найти инвесторов – ядро целевой аудитории компании составляет менее 25 тыс. фермеров, которые, скажем прямо, обладают покупательской способностью ниже средней. Достучаться до этого рынка с помощью интернет-рекламы, телевидения и радио – нельзя. Сами по себе продукты достаточно объемные и тяжелые, и их нужно доставить из сельской местности в Огайо удаленным клиентам по всей Северной Америке. Обычно правила общин амишей запрещают проводить домой электричество, хотя некоторые из них используют генераторы, чтобы обеспечить энергией рабочее оборудование. Pioneer задействует лишь пневматическую систему для работы станков, а также небольшого количества компьютеров и мобильных телефонов.

Тем не менее Венгерды сумели создать процветающий бизнес даже в этих условиях. Никто из них никогда не поедет в Японию (им запрещено летать), однако они наняли консультанта, который обучил их особенностям производственной системы Toyota, и внедрили принципы экономичного производства для того, чтобы на основе базовой модели быстро кастомизировать оборудование под нужны клиентов. Никто из Венгердов не знаком с научными аспектами металлургии, однако они наладили тесные взаимоотношения c поставщиками металла, которые предлагают им самую современную сталь, разработанную для автомобильной промышленности. Это позволяет производить очень крепкие и легкие рамы. Благодаря сотрудничеству с логистической компанией XPO, Pioneer разработала эффективную систему доставки своей массивной продукции по приемлемым ценам в наиболее удаленные поселения амишей.

Менеджеры по продажам Pioneer могут не очень часто созваниваться со своими клиентами по телефону, однако они поддерживают с ними достаточно тесную связь, чтобы понять, чего бы тем хотелось больше всего. К примеру, сейчас фермеры из числа амишей чаще интересуются не просто производством зерна, а выпуском более дорогостоящей продукции, что означает потребность в оборудовании совсем другого рода. Многие амиши покидают места своего исторического проживания в Пенсильвании, Огайо и Индиане и переезжают на север в район аграрного Ржавого пояса, где фермерские угодья стоят относительно недорого, а также в прерии на западе. Это означает, что им придется обрабатывать менее плодородную каменистую почву, которая требует более крепких и гибких в настройке плугов. В то же время разные общины амишей придерживаются разных религиозных запретов – некоторые, к примеру, отказываются от резиновых колес, другие не имеют ничего против этого, поэтому Pioneer предлагает почти 90 разных вариантов этой продукции.

В современной экономике ограниченность и сложность рынка, где работает Pioneer, становится преимуществом. 25 тыс. фермеров – слишком мало, чтобы они привлекли внимание таких крупных игроков, как John Deere, Kubota и Caterpillar, но их вполне достаточно, чтобы обеспечить заказами Pioneer и несколько других быстрорастущих производителей сельхозинвентаря для амишей. Также быстро увеличивается и число самих амишей, опережая рост остального населения США. Фактически каждые 20 лет их численность удваивается, поэтому несмотря на относительное сокращение числа амишей-фермеров, в абсолютных величинах их количество быстро растет.

Конечно, компании вроде Pioneer не смогут заменить крупные фирмы, которые становятся еще больше и доминируют в американской экономике. Сегодня компании из списка Fortune 500 обеспечивают две трети ВВП США, хотя еще 20 лет назад речь шла только о половине этого показателя. Факторами роста для таких гигантов стали международная торговля, автоматизация и интернет. На первый взгляд, сама мысль о конкуренции с крупными игроками, обладающими такими преимуществами, кажется удручающей, однако такие компании, как Pioneer предлагают альтернативный путь.
 
Фокусируясь исключительно на своей целевой аудитории, проявляя при этом искреннюю заинтересованность и используя современные инструменты, помогающие удовлетворять потребности клиентов (и, наоборот, отказываясь от тех из них, которые не несут для них пользы), такие малые предприятия в условиях экономики XXI века могут процветать.

Перевод с английского языка осуществлен редакцией Kursiv.kz

banner_wsj.gif

386 просмотров

Как заработать на инвестициях в зарубежную недвижимость

Рассказываем про несколько способов и их рентабельность

Фото: Depositphotos/ rognar

Потенциальные инвесторы в зарубежную недвижимость рассматривают, как правило, два варианта: покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья, либо сдача квартиры в аренду.

Сравним эти варианты с менее традиционными способами инвес­тирования в недвижимость.

Покупку недвижимости нередко расценивают как способ сохранения денег в кризис, причем взгляд казахстанского покупателя все чаще устремляется на европейские страны. Продавцы зарубежной недвижимости эти порывы поддерживают.

«Даже если вы ничего не заработаете, у вас останется жилье», – аргументируют они.

Рассмотрим, почему инвесторы в зарубежную недвижимость оказываются разочарованы, и какова минимальная планка инвестиционных вложений для гарантированного дохода. 

недвижимость-04.jpg

Домашняя работа

Я очень часто слышу от казахстанских клиентов, что приобретенная зарубежная недвижимость не приносит ожидаемого (обещанного местным агентом) дохода. Перед тем, как инвестировать в недвижимость, стоит сделать «домашнюю работу» – посчитать хотя бы примерно, сколько вы заработаете на этой сделке и, конечно, рассмотреть все риски. 

При покупке жилья на нулевом цикле с целью перепродажи нужно учитывать: в европейских странах приобретенная на этапе застройки квартира к моменту сдачи не подорожает на привычные для стран СНГ 30–50%. Реальные цифры – это 15–20%, а порой цена и вовсе не меняется. Кроме того, при продаже квартиры, например, в Аланье, Торревье­хе, Батуми или другом курортном городе вам с высокой вероятностью придется конкурировать еще с сотней таких же инвесторов и даже самим застройщиком. В результате, чтобы выделиться из общей массы предложений, владельцам нередко приходится снижать цену на 5–10%. А еще нужно заплатить комиссию местному агенту, который продает ваше жилье – она может доходить до 10% от стоимости квартиры. 

Если же вы решите оставить жилье для последующей сдачи в аренду, то заплатите налог на покупку и понесете затраты на регистрацию сделки. Так, в испанском курортном городе Торревьеха за 2-комнатную квартиру площадью 40–50 кв. м и стоимостью 65 тыс. евро ее новый владелец заплатит 10% налога на покупку и еще почти 4% уйдут на регистрацию жилья и сопутствующие расходы.

В результате общие затраты на приобретение жилья вырастут до 74 тыс. евро.

Сдача жилья в аренду

Планируя доход от аренды, при расчете нужно снова учесть налоги и сопутствующие расходы в конкретной стране, а также комиссию агентства и средние цены на аренду, с учетом конкуренции со стороны других инвесторов. 

При сдаче той же «двушки» в Торревьехе в долгосрочную аренду ежегодный доход после уплаты комиссии агентства и налогов, при хорошем раскладе, составит около 5 тыс. евро, а чистая прибыль – 5,2% годовых.

В случае краткосрочной аренды рассчитать доходность сложнее, так как на нее влияет множество факторов, среди которых опыт управляющей компании, активность продвижения объекта на порталах недвижимости, и, как следствие, реальная загрузка объекта. Вам, скорее всего, понадобится управляющая компания, которая за свою работу (заселение, выселение, депозит, передача ключей, уборка) возьмет комиссию около 30%. При этом ошибка в выборе управляющей компании может лишить владельца недвижимости ожидаемого дохода и даже повлечь за собой немалые расходы.

«Правильная» компания должна быть представлена на порталах Booking и Airbnb, которые генерируют основной поток запросов по аренде, и управлять как минимум 5–10 квартирами. Порталы, в свою очередь, также возьмут с владельца квартиры свою комиссию: за размещение на Booking он заплатит 15% и более, на Airbnb – 3% (остальные 12% сервис возьмет с арендатора). А еще нужно учитывать затраты на мебель, ремонт, расходники (туалетная бумага, моющие средства, лампы и прочее). Следующими неприятными факторами окажутся сезонность и переизбыток предложений на курортах. В октябре 2019 года я сделал замер количества свободных квартир на Booking. Искал апартаменты на неделю стоимостью 50–60 евро в сутки в четырех популярных курортных городах – Аланье, Торревьехе, Варне, Батуми. Число свободных апартаментов на первую неделю октября составило в Аланье – 263, Торревьехе – 545, Варне – 479, а в Батуми – 3359. Нужно понимать, что ваша новая квартира, если не потратиться на продвижение (увеличить комиссию для Booking до 20–30%), окажется в конце этого длинного списка пустующих объектов. Чтобы найти своего арендатора и получать отзывы и оценки, владельцу недвижимости опять же придется снижать цену, то есть существенно терять в доходности. Не стоит забывать и о внешних факторах.

Например, пандемия коронавируса уронила спрос на краткосрочную аренду почти до нуля. Часть владельцев жилья – партнеров Airbnb перестроилась на долгосрочную аренду своей собственности. Но с объектами в Хельсинки, Мадриде или Стамбуле это сделать проще, чем с квартирами в курортных городах. 

Называть зарубежную недвижимость высоколиквидным активом тоже не совсем верно. Запросто можно оказаться в ситуации, когда реализовать жилье по той цене, на которую рассчитывает продавец, не получится. Какой бы позитивной ни была статистика по росту стоимости недвижимости, конкретная квартира не обязательно пропорцио­нально подорожает, особенно если ее владелец будет торопиться с продажей. 

Из плюсов – квартира действительно становится собственностью такого инвестора в иностранную недвижимость, но гарантий доходности и ликвидности вместе с правом собственности покупатель не получает.

недвижимость-05.jpg

Другая альтернатива

Варианты инвестиций в жилье не ограничиваются покупкой квартиры или дома. Когда средств на квартиру недостаточно, или хочется распределить риски, на европейском рынке можно найти варианты для «малобюджетных» инвесторов.

Например, Германия предлагает инвестировать в редевелопмент жилых домов. Немецкая проектно-строительная компания GGH Holding совместно со своей инвестиционной компанией Vivat Group занимаются скупкой старых зданий (преимущественно памятников архитектуры) в Германии, их реновацией и перепродажей. На сегодня у компании 24 таких объекта. Кроме собственных средств компании и банковской ссуды для покупки и ремонта зданий Vivat Group привлекает деньги инвесторов под облигации с фиксированной доходностью. Vivat Group предлагает две программы: разовые инвестиции от 3 тыс. евро и накопительные – от 50 евро в месяц. В случае разовых инвестиций компания ежеквартально будет выплачивать на счет клиента проценты (доход), а всю инвестированную сумму вернет в январе 2025 года. В зависимости от суммы доходность составит от 6 до 10% годовых. Через два года можно досрочно забрать до 30% инвестированных средств. При накопительных инвестициях вся сумма и проценты выплачиваются через определенный контрактом период – минимум пять лет. Если в течение контрактного периода возникнут сложности с выплатами, можно взять «каникулы» до семи месяцев. Инвестор может платить и вперед, чтобы создать «подушку безопасности» на будущие периоды. Если все же инвестор не может продолжить выплаты, компания удержит 18% от суммы контракта, а остальное вернет. При невозможности исполнения обязательств со стороны компании риски инвесторов защищены немецкими законами – миноритарный инвестор всегда находится в приоритете перед остальными. 

Еще один вариант – покупка доли в апартаментах. Отель Wyndham Halcyon Retreat в центральной Франции, вокруг которого на площади миллион квадратов расположены гольф-поле, SPA-центр, аквапарк и коттеджный поселок, продает апартаменты или их доли. Минимальная стоимость входа в проект – 17,2 тыс. евро (1/13 доля в апартаментах). В 2020 году инвестор получает cashback 5%, с 2021 по 2026 год – гарантированный доход с аренды в размере 6% в год, выплаты предусмотрены ежеквартальные.

В 2026 году компания обещает выкуп доли с бонусом 25% в дополнение к уже выплаченной доходности с аренды. Если клиент не захочет продать долю, то на протяжении следующих пяти лет будет получать по 8% в год, а в 2031 году продаст свою долю на условиях обратного выкупа с бонусом уже в 50%. Расходы, которые при этом ложатся на клиента, – это оплата управляющей компании и налог – 120 евро в год за долю.

Получается, что при вложении на шесть лет вы заработаете 56,5% дохода, или 9,42% годовых, за 11 лет доход должен будет составить 118%, или 10,7% годовых в валюте. Комплекс Wyndham Halcyon Retreat входит в сеть отелей международного бренда Wyndham Hotels. Сам курорт принадлежит французской SAS Halcyon Retreat, а приобретение апартаментов или долей в них осуществляется через владение или совладение долей в британской компании, благодаря чему права акционера защищены жестким законодательством Великобритании, обеспечивающим простую и прозрачную систему владения недвижимостью, а налоги с получаемой прибыли ниже, чем во Франции. Управляет комплексом дочерняя компания Halcyon Retreat Management. Если работа управляющей компании не устроит совладельцев апартаментов (группу инвесторов, владеющих 13 долями), они могут ее заменить. При самом неблагоприятном раскладе совладельцы теряют ежемесячную доходность, прописанную в договоре с управляющей компанией.

Каждый тип инвестиций сопряжен с рисками. Убыточной может оказаться как покупка квартиры в соседнем доме, так и недвижимость на топовых торговых улицах или курортах. Поэтому дальновидные инвесторы диверсифицируют свои вложения, чтобы минимизировать риски. 

Какой бы стратегии вы ни придерживались, перед принятием решения необходимо определить вашу цель, собрать максимум информации, сравнить условия и риски. Инвестиции – это математика, тут стоит опираться исключительно на цифры, а не на эмоции.

недвижимость-06.jpg

banner_wsj.gif

#Коронавирус в Казахстане

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Читайте свежий номер

kursiv_uz_banner_240x400.jpg