Ипотека нарығының даму қарқыны қатты ма?

Ірі қалаларда қайда көз тастасаңыз да, іргетасы құйылып, жан-жағы қоршалып, қарқынды жүріп жатқан құрылыс ғимаратын көре аламыз. Еліміздегі құрылыс саласының өркендеп, кеңірек қанат жаюына ипотекалық бағдарламалардың әсері мол болды. Осы ретте тәуелсіздік алған тұстағы ахуалға аз-маз тоқталсақ.

1991-1999 жылдарды жылжымайтын мүлік нарығы енді тәй-тәй басып келе жатқан кез деп сипаттаймыз. Жекеменшік түсінігінің де енді қалыптасып, жаппай жекешелендіру жүргізілген. Ол уақытта ипотека деген атауымен жоқ. Қос қолдың күшіне ғана сенуге болатын шақ. Сәйкесінше, бағаны белгіленуі де біршама түсініксіздеу еді. Әрі егемендік алған жылдары жаңа үйлер са-лынбады десек артық болмас. Кейін ұлттық валюта өмірге келді. Десек те, көпшілігі теңгене сеніңкіремей, басқа валюталарда са-татын.

Жаңа ғасыр басталған кездерде, яғни 2000-жылдары ғана біршама алға жылжу байқалды. Үй алуға мүмкіндік беретін ипотекалық бағдарламалар өмірге келді. Құрылыс қарқыны да күшейді. Банктер алғашқы жарнасыз, оңай шарттармен үй беріп жатты. 2004-2007 жылдары 1 157 200 000 000 теңгеге 200 000 ипотекалық несие берілген екен. Мұны пайдаланып қалуды көздеген кей пысықтар спекуляцияға жол бере баста-ды. 2006 жылғы әлемдік дағдарыс араға бір жыл салып Қазақстанға да келді. Сөйтіп жағдай қиындай берді. Жылдық мөлшерлеме — 10-нан 25 пайызға, алғашқы жарна 30-50 пайызға өсті. Жағдайдың қиындағаны сонша, құрылыс саласы да шабандап қалды. Көпшілігі құрылысты тоқтатты. 2007-2010 жылдары соның нәтижесінде мәселесі шаш етектен болып жатқан тұрғын үй кешендерінің құрылысын жергілікті билік жалғастырып, ол үшін қордан ақша бөлінді.     

Кейіннен жылжымайтын мүлік нарығында стагнация байқалды. Ипотекаға қызығатындар азайды. Несиелердің жартысына жуығы проблемалық сипат алып, оның ішінде ипотеканың үлесі көп болды. Ақыры мемлекет ипотеканы қайта қаржыландырды. Ұлттық әл-ауқат қорынан осы мақсатта 120 млрд теңге бөлінген. Десек те, жағдайды аса жақсартты деуге келмейді. Баға да өсе берді. Ал жалпы жылжымайтын мүлік саласының қызған кезі 2011 жылдан басталды. Өйткені баспаналы болуды жеңілдететін бағдарламалар өмірге келген кез бұл. Мемлекет тарапынан бұл салаға жасалған қамқорлық 2004 жылы бекітілген тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған бағдарламадан бастау алады. Артынша 2007 жылы тағы бір бағдарлама қолға алынып, 2012 жылы «Қолжетімді баспана-2020» өмірге келді. Араға үш жыл салып ол аймақтарды дамыту бағдарламасы болып өзгерді.  

Ал енді қазіргі жағдайға қарай ойыссақ. Бүгінде ипотека түрі де, мемлекеттің арнайы бағдарламасы да көп. Соның бірі — «Нұрлы жер». 2016 жылы бекітілген бағдарлама 2025 жылға дейін созылды. Мән-мақсаты – арзан ипотека мен жалға бере отырып, тұрғын үй құрылысын дамыту, көпшіліктің үйлі болуына көмектесу. Әйтсе де, бұл қалың көпшілікке емес, мұқтаждарға ғана арналған. Яғни белгілі бір санат өкілдері ғана қатыса алады. Ал бәріне бірдей үй алуға мүмкіндік беретіндері — «7-20-25», «Баспана хит» бағдарламалары. Десек те, бұлардың да кемшілігі аз емес. Мы-салы, «7-20-25» арқылы тек жаңа үй ала алатын болса, «Баспана хит» пайызы жоғары. Бұған қоса, басында ипотека болмауы керек деген қатаң шарт тағы бар. Әлбетте, мемлекет «бір адамға бір үй жеткілікті, біздің мақсат — бас-басына бірнеше баспана беру емес» деп жауап қатса да, ойға қонымды. Былтыр Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі аз қамтылған, әкімдік кезегінде тұрғандарға арналған «5-10-20» бағдарламасын ұсынды. Ол да «Нұрлы жердің» құрамына қосылды. 

 Жастарға бағытталған бағдарламалар да бар. Мәселен, «Алматы жастары», Elorda jastary мегаполисте еңбек етіп жүрген жастарға бағытталған. Алғашқысы бірнеше лекте беріліп бастаса, соңғысының шарттары әлі нақтыланып жатыр. Енді осы тұста мұндай бағдарламалардағы қарама-қайшылықтарға келейік. Жеңілдігі бар бағдарламаға қатысу үшін белгілі бір аймақта тұрақты тіркеу сұралатыны бар. Былай қарасаңыз, үйсіз жүрген адам кімнің пәтеріне тіркеуге тұрады деген заңды сауал туындайды. Рас, аталған шартты міндеттеген бағдарламалардағы бірінші кедергі осындай. Өйткені онсыз да пәтер жалдап тұрып жатқан азаматқа тұрақты тіркеуге тұру оңай шаруа емес.

Тұрып жатқан үй иесінің келісімін алған күннің өзінде коммуналдық төлемнің қымбаттайтынын қосыңыз. Айталық, ыстық сумен қамту, қоқыс шығару сынды қызметтер пәтерде тіркелген адам санына байланысты төленеді. Сол үшін де көпшілігі шын мәнінде бес адам тұрып жатса да, тұрақты тіркеуге бір адамды ғана тіркейді. Тәуекелдерді  басқару жане талдау басқармасының бас менеджері Жеңіс Шәріпұлы мұндай шарттың болғаны дұрыс емес дейді.

«Жергілікті билік тарапынан жүзеге асырылып жатқан бағдарлама болғандықтан, тұрақты тіркеу сұрайды. Десек те, баспанасыз жүрген адамның тіркеуге тұруы қиын болғандықтан, бұл шартты басқаша ауыстырған дұрыс деп ойлаймын. Мәселен, Алматыда жұмыс істейтінін қызмет орнынан берілетін анықтама арқылы дәлелдесе жеткілікті» дейді сарапшы.

 Тағы бір қоса кететін жайт, бұл шарт баспаналы болу үшін тұрақты тіркеуге тұрғызудың «заңсыз» жолдарына да итермелеуі мүмкін. 

Ипотекалық бағдарламаларда кездесетін тағы бір кемшілік яки кедергі — шектік сома. Әлбетте, белгілі бір соманың болғаны жөн. Ақпарат үшін айтар болсақ, «7-20-25» — 25 млн теңге, «Баспана хит» — 35 млн теңге, «Алматы жастары» — 18 млн теңге, «Елорда жастары» 13 млн теңге шегінде. Десек те, оның есептеу жолы қалай жүргізілуі керек?

«Біз нарықты үнемі бақылап отырамыз. Мәселен, «7-20-25» бағдарламасы арқылы алынатын қарыздың орташа сомасы — 12 млн теңге. Ал алатын орташа максимал баға 15-16 млн теңге шамасында. Яғни шектік сома 25 млн теңге болғанымен, іс жүзінде одан да аз сомаға алады деген сөз. Ал енді шектік соманы төмен белгілесе, қайталама нарықтағы үйлерді емес, арнайы салынған баспаналармен қамтыған дұрыс. Ипотека нарығын зерттей келе, байқағанымыз. Жастар көбіне арзандау әрі бір бөлмелі үй алады. Соның өзінде, айталық, шектік соманы 13 млн теңге етіп белгілеу өте аз дер едім. Орта есеппен 20 млн теңгелік шек қойылған жөн сияқты» дейді Жеңіс Шәріпұлы. 

 Қаржыгер Расул Рысмамбетов шектік сома белгілеу тәсілін өзгертуді ұсынып отыр.

«Бәріне бірдей сома емес, шаршы метріне құн қою арқылы белгілеген дұрыс деп санаймын. Мысалы, бір шаршы метр үшін 300 мың теңге дегендей. Негізі өз басым, түрлі ипотекалық бағдарламаның көбейгеніне қарсымын. Себебі соның салдарынан нарықта баға қымбаттайды. Яғни бағдарлама шартына сәйкес келетіндер үйлі болуы мүмкін. Ал енді жылдар бойы жинап, несиеге жүгінгісі келмегендерге қиын. Яғни баға тек белгілі бір бағдарлама қатысушылары үшін емес, жалпы өседі. Теңгенің әлсірегені, ипотека көбейгені, зейнетақы жинағының бір бөлігін пайдалануға берілген рұқсат бар — соған байланысты баға шарықтап шыға келді. Мемлекет өзін әлеуметтік тұрғыдан қамқор етіп көрсетуге тырысқанының кесірінен біраз уақыт қаражат жинағандар үй ала алмай қалып отыр. Екі ортада құрылыс компаниялары пайдаға көмілді» дейді экономист. 

Байқасақ, төлем қабілетіне қатысты да туындайтын сауал көп. Мәселен, «7-20-25» арқылы үйлі болу үшін біреудің айлығы жетпей жатады. Төлей алатынын растау үшін қасына адам жетектеп жүруге міндеттейді. Ал «Елорда жастарында» табысы 142 мың теңгеден аспауға тиіс деген шартты көріп қалдық. Отбасы мүшелерінің бәрі жұмыс істейтіндер көбін ескерсек, төлем қабілетіне қатысты шектік сома қою қаншалықты дұрыс? Минимал айлық көлемі ойға қонғанымен, «мынанша сомадан аспауға тиіс» деп қойғанда баспаналы болатындар үлесі азаяды. Әлбетте, бұл бағдарламалар белгілі бір топқа, соның ішінде жағдайы төмендерге бағытталды делік. Десек те, сол жағдайы төмен отбасы өкілдері үшін айлық аз болуы керек деген шарт сәй-кес келгенімен, алғашқы жарнаны құю да оңай болмайтыны тағы бар. Мұндай парадокс тізе берсек, жетіп артылады. Бәлкім, бұл жағынан да біраз реформа қажет шығар.