Девелоперге студенттерге арналған үйге қаржы салудың қажеті қанша?

Қазақстанда қонақ үй мен хостельдер тұрақтайтын жан таппай, ал  студенттер  жатақханадан орын  таппай жүрген кезде, студенттерге арнар салынған үйлер тартымды активке айналғалы тұр.  Осы орайда жатақхана салу қалайша табысты бизнеске айналып, мемлекет инвесторларға «студенттерге арналған жобаларды» жүзеге асыруға қалай көмектесетіні жайлы айтамыз. 

Dostyk Plaza ойын-сауық орталығынан 500 метрдей жердегі тұрғын үйлерге іргелес салынған алты қабатты ғимараттың бүкіл терезесінде күнде кешке шам жанып тұрады: біреулер сабақ оқып отырса, енді біреулер Minecraft-тың түбін түсіріп отыр. 

«Әу баста хостель ретінде салынған ғимаратты жатақханаға айналдыру туралы шешімге карантин кезінде, шекараның бәрі жабылған шақта келдік» дейді «Жеті Мұра» ЖШС-ның бас директоры  Қалдыбек Жантелиев.  

Оның айтуынша, Самал шағынауданында орналасқан жатақханада бос орын жоқ. Бұнда негізінен ҚБТУ мен «Престиж» колледжінің студеттері тұрады. 

Көптің қолы жетпейтін баспана

2021 жылдың күзінде студенттер офлайн оқуға оралғанда, жалдамалы пәтерлерге деген сұраныстың артуы Қазақстан жатақханаларында қаншалықты орын жетіспейтінін байқатты. Жаздың соңғы айында ірі қалалардағы жалға берілетін пәтер бағасы ұшып кетті. Баға үштен бір есе, тіпті кейбір жерлерде 65%-ға дейін қымбаттады.

Cushman & Wakefield (C & W) мәліметтері бойынша, Қазақстандағы студеттердің 40 пайызына жуығы ЖОО-да  білім алып жүрген кезінде жалдамалы үйде тұруға мәжбүр. Яғни, ондаған мың студент жатақханаға деген сұраныс қалыптастырып тұр. 

Сонымен қатар, қалада ЖОО неғұрлым көп шоғырланса, жатақханаға деген сұраныс  та соғұрлым жоғары. ҚР Білім және ғылым министрлігінің (БҒМ) дерегі бойынша, Алматының отыз шақты жоғары оқу орнында 22 мың орын жетіспесе, Нұр-Сұлтан қаласындағы 20-ға жуық ЖОО студенттеріне 17 мың орын керек. Осы екі қалада уақытша баспана мен жатақханаға мұқтаж 68 мың студенттің үштен екі бөлігі оқиды.

«Жатақханаға біз ең алдымен көп балалы және аз қамтылған отбасылардан шыққан студенттерді, бірінші курс студенттері мен жақсы оқитындарды орналастырамыз. Студенттер қоңырау шалып, барар жеріміз жоқ деп, жатақханадан орын тауып беруімді сұрайды. Бірақ менің қолымнан келер қайран жоқ, жатақхана толып кетті»  дейді Алматыдағы студенттер қалашығының бірінің бастығы.

Басқа жолы бар ма?

Студенттерді жатақханамен қамтамасыз ету үшін оқу орындары хостель мен отельдерді жалға алады. 

«13 ЖОО 5 мың студент үшін орын жалдап отыр, соның ішінде 3,2 мыңы  – Алматы қаласында, ал мыңға жуығы–  Нұр-Сұлтанда. 955-і – Ақтөбе облысында, Қарағанды облысында 100 орын» дейді БҒМ.

Мәселен, Алматы Халықаралық бизнес университеті жақын орналасқан қонақ үй және хостельдермен келісіп, студеттерге сол жерде тұруды ұсынады. Жастар осы жерге тоқтағаны үшін 26,5-180 мың теңге аралығында ақша төлейді. 

Ал Нұр-Сұлтан қаласындағы «Әл-Қуат» хостелі 2018 жылдан бері өз жатақханасы жоқ астаналық колледж студенттерін қабылдайды. Студенттер бұл хостельде тұрғаны үшін 5 мың теңге төлесе, жергілікті бюджеттен тағы да әр студент үшін 22 мың теңгеден бөлінеді.   

Ал бюджеті қомақты инвестиция салуға мүмкіндік беретін ЖОО-лар басқа ғимараттарды жатақханаға айналдырады.  Мәселен, Тараз халықаралық инновация институты 430 орындық «Тараз» қонақ үйін сатып алып, 2019-2020 оқу жылына қарай оны «Студенттер үйіне» айналдырған. 500 студентке арналған жатын орыннан бөлек, бұнда коворкинг, конференц-зал, спортзал, кофехана және сұлулық салоны бар. 

Satbayev University 2019 жылы өз қаражатына бұрынғы колледжін қайта құрды. Екіқабатты ғимаратта арнайы блоктар жасалған. Әр блокта – екі бөлме мен санитарлық торап, ал әр қабатта оқу залы, демалыс бөлмесі мен кір жуатын орын бар. 

«Құрылысты басынан бастау көп қаражат қажет етеді. Университет өзі бұндай жобаны көтере алмайды» деп түсіндіреді Satbayev University инфрақұрылым департаментінің директоры Ришат Тыныбеков.

Дегенмен университет алдағы 5 жылда бірнеше жатақхана салуды жоспарлап отыр. Оған жеке инвесторлар тартылмақ. 

Мемлекеттік-жекеменшік әріптестік

Мемлекет жеке бизнесті студентерге арналған тұрғын үй құрылысына тарту туралы шешімді 2018 жылы қабылдады. Содан кейін мемлекеттік оператор – «Қаржы орталығы» инвесторлар өз қаражаты есебінен жатақхана салатын немесе реконструкция жасайтын бағдарлама әзірледі. Ал Білім және ғылым министрлігі мемлекеттік тапсырысты қамтамасыз етеді, яғни  сегіз жыл бойы әр студент алған төсек-орын ақысын төлейді. Жоба бағыты (құрылыс немесе қайта жаңғырту)  мен орналасқан жеріне (мегаполис немесе аймақтағы қала) байланысты МЖӘ шартының қолданылу кезеңінде инвесторға әрбір орын үшін бюджеттен 1,2 млн теңгеден 4 млн теңгеге дейін өтемақы төленеді. 

«Қаржы орталығының» есебі бойынша, Шымкенттен 500 орындық 9 қабатты типтік жатақхана құрылысына инвестор 631 млн теңге жұмсайды. Ал мемлекеттік тапсырыс бойынша өтемақы алғашқы төрт жылдың өзінде 755,4 млн теңгеге жетпек. Яғни, жатақхана пайдалануға берілгеннен соң, төртінші жылы инвестор салған инвестициясын қайтарып қана қоймай, тіпті пайда таба алады.

«Біздің есебіміз бойынша жоба өзін-өзі 4-5 жылда ақтайды» деп растайды «Жеті Мұра» бас директоры. 

Мемлекеттік тапсырыс өтемақысына бөлек, инвестор ай сайын студенттер төлейтін ақшаны да есепке алса болады.  (мәселен «Жеті Мұра» жатақханасы үшін студенттер айына 35 мың төлейді). Мемлекеттік тапсырыстан бөлек, инвестора  жатақханадағы коммерциялық нысандар: дүкен, шаштараз, химтазалау және т.б. жалға беріп, табыс табады. 

«Бұл процеске кеңірек қарауды ұсынамын. Әлеуметтік нысан емес, тұрақты және табысты, болашағы бар бизнес-жоба ретінде қарауға шақырамыз» дейді «Қаржы орталығы» АҚ мамандары. 

Қонақ үй орнына жатақхана 

Пандемия мен отельге келетіндер қатарының сиреуі студент үйлеріне салынатын жатақхананың болашағы бар инвестиция екеніне «Жеті Мұра» компаниясының ғана көзін жеткізген жоқ.

«Астана» медициналық университетінің 300-ге жуық студенті биыл оқу жылында 4 жұлдызды отельге айналуы тиіс  ғимаратта тұрып жатыр. Астананың Сарыарқа ауданында «DV Project» ЖШС инвесторлары әрқайсысының өз санторабы бар 2-6-8 орындық бөлме дайындаған. Бұл орындар үшін әр студент айына 15 мың теңге төлейді. 

Тағы бір «төртжұлдызды» жатақхана Қызылорда қаласында орын тепкен. Оны 2020 жылдың соңында кәсіпкер Сағи Сүйеніш салған. 

«Бұл жобаны 2018 жылы Қызылорда облыстық кәсіпкерлер палатасының қолдауымен қолға алдым. 5 қабатты ғимараттың 3 қабаты жатақхана болса, екі қабаты – коммерциялық орындар» дейді инвестор.

Ақылы инфрақұрылым арасында фитнес зал, монша, және шаштараз бар. Ең астыңғы қабатта банк пен супермаркет орналасқан. 

Инвесторларға студенттер қашықтан оқыған кезде де кепілдендірілген мемлекеттік өтемақы төленіп тұрғаны және  мегаполистер үшін  төленетін өтемақы көлемінің артуы редевелопмент үшін маңызды аргумент болды.

«Қашықтан оқыту кезінде де инвесторларға жатақхана үшін өтемақыны 100 пайыз толық төлейтіндей етіп, нормативтік актілерге өзгеріс енгіздік. Сондай-ақ, Нұр-Сұлтан мен Алматы үшін  қайта жаңғырту нормативін 47 АЕК-тен 92 АЕК-ке дейін өсірдік. Егер бір жыл бұрын инвесторлар жобаға сенімсіздікпен қарайтын болса, қазір жиырмадан аса кәсіпкер өз қонақ үйі мен жатақханасын, тіпті әкімшілік ғимаратын жатақханаға айналдыруға әзір» дейді «Қаржы орталығы» АҚ сыртқы коммуникация және дамыту  департаментінің директоры Алпамыс Сатыбалдин.

«Қаржы орталығының» мамандары инвесторларды студенттерге арналған үй салуға көндіру үшін басқа да дәлел келтіріп өтеді.

«Студенттердің туристерден айырмашылығы – олар аса талапшыл емес. Оларға  жатын орын қауіпсіз және су, жылу, тазалық сынды ең қажетті дүниелер қамтамасыз етілсе, жеткілікті. Оған қоса, қонақ үй секілді, үлкен штат (қабылдау және орналастыру қызметі, брондау, техникалық, маркетинг бөлімі) ұстаудың қажеті жоқ. Жатақханада көбінесе әкімші, комендант және тазалыққа жауапты маман болса, жетеді»  дейді Сатыбалдин.

ИИДМ инвестор шығынын азайту үшін 104, 184, 244 және 500 орындық студенттік жатақханалардың үлгілік жобасын, соның ішінде сейсмикалық қаупі жоғары аудандар үшін жоба-сметалық құжаттама банкін (ЖСҚ) әзірледі. Дегенмен «Қаржы орталығы» инвесторлар көбіне өз жобаларын пайдаланады дейді. 

«Қаржы орталығы» өткен үш жылда жеке инвесторлар Қазақстанның әр өңірінде 15 мыңға жуық студент қабылдай алатын 60-тан астам студент жатақханасын тапсырды. Бұл  – осы жоба қолға алынғалы салынған жатақханалардың басым бөлігі. Салынған коммерциялық жатын орынның әрбір алтыншысы – Нұр-Сұлтан қаласының инвесторларына тиесілі болса, әрбір жетіншісі – Шымкентте, әрбір сегізіншісі Қызылорда облысында салынған. 

Көп ұзамай инвесторлар қатары айтарлықтай көбеюі мүмкін. 

«Тек Алматы қаласында қараша айында біз жатақхана құрылысын қаржыландыруға дайын 30-ға жуық инвестормен келіссөз жүргіздік»  дейді «Қаржы орталығы» АҚ  сыртқы коммуникация және дамыту департаментінің директоры Алпамыс Сатыбалдин.

Студенттер жатақханасының тапшылығы жыл сайын артпаса, төмендемейді. Өйткені 2000-жылдардағы бэби-бумда дүниеге келген балалар бүгінде университет талапкерлері қатарын жыл сайын толықтырып жатыр. 

«2030 жылға қарай студенттердің саны қазіргі көрсеткішпен салыстырғанда 68 пайызға артады, –деп болжам жасайды «Қаржы орталығы мамандары.– Сондықтан студенттерге арналған тұрғын үй нарығы тұтынушыларға сапалы да тиімді қызмет көрсете алатын мықты ойыншыларға мұқтаж». 

Әлемдік кампус

Жетекші жоғары оқу орындарының жанынан студенттер үйін салу – бүкіл дүниежүзінде қарқынды дамып келе жатқан коммерциялық жылжымайтын мүлік сегменті. Оның дамуына резидент емес студенттердің сұранысы ықпал етеді. Мысалы, Еуропаның Порту және Лиссабон сынды қалаларында бір орынға 25-28 студенттен келсе,  Парижде – 19, Мадридте – 18, Венада тоғыз студенттен келеді.

Еуропадағы ең ірі студенттік тұрғын үй нарығы  – Ұлыбританиядағы PDSA-ға 2020 жылы (Pur pose-Built Student Accommodation) салынған инвестиция бойынша рекорд орнады деп хабарлайды Savils сарапшылары.  Былтыр инвесторлар студенттерге арналған тұрғын үйге 5,77 млрд фунт-стерлинг салған, 2019 жылмен салыстырғанда –5,7%, ал  2015 жылдың көрсеткішінен 0,8%-ға жоғары.

Blackstone-ның Goldman Sachs пен Wellcome Trust-тен iQ студенттік тұрғын үйін 4,66 миллиард фунт-стерлингке сатып алуы оның 2020 жылы салған инвестициясының 81%-ын құрады. 2019 жылы Unite Liberty Living-ті сатып алу жыл мәмілесі ретінде танылған еді.
2020 жылы студенттер пандемияға байланысты  өз үйлеріне қайтып кетуге мәжбүр болғанда, PBSA секторындағы сұраныс төмендеген. PBSA-ның Ұлыбританиядағы ірі операторы Unite  2019-2020 және 2020-2021 оқу жылында сұраныс 98 пайыздан 88 пайызға төмендегенін хабарлады. 

Бұл өз кезегінде жал ақысының 55-60 пайызға арзандауына әкеп соқты. Дегенмен PBSA секторының табысы өзге жылжымайтын мүлік секторлармен салыстырғанда аса азайған жоқ. Айталық, сауда орталықтарындағы жыл ақысы 2020 жылдың IV тоқсанында бірден 42-ға дейін арзандап кеткен. 2020 жыл басынан PBSA секторына өте көп инвестор келіп, олардың қатары жылдан-жылға өсіп келеді деп атап өтті Savils мамандары. 

«Вакцинация бағдарламасы қарқын алған сайын, инвесторлардың студенттерге арналған үй мен осы саладан түсетін табысқа деген қызығушылыны артып келе жатқанын байқаймыз. Қатаң шектеулер алынып, халықаралық тасымал жандана бастаса, студеттер үйіне деген сұраныс бірден көтеріледі деп ойлаймыз» дейді Savils зерттеуінің авторлары.