Почему застройщикам выгодно участвовать в программе «Нурлы жер»?

В условиях высоких рыночных цен для большинства жителей Казахстана на жилье государство постоянно совершенствует механизмы для оказания помощи своим жителям. Одним из крупнейших нововведений является государственная программа «Нұрлы жер», призванная решить проблему квартирного вопроса при стремительно растущем спросе и обеспечить граждан собственным жильем. По данным АО «Жилстройсбербанк» 28 990 человек смогли улучшить свои жилищные условия.

Напомним, государственная программа жилищного строительства направлена на выработку новых подходов стимулирования жилищного строительства для повышения доступности жилья широким слоям населения и интеграции в нее вопросов жилья из действующих программ.

Данная программа начала реализацию первого этапа с 2017 по 2021 годы и осуществляет по 6 основным направлениям:

— повышение доступности ипотечного кредитования;

— строительство кредитного жилья через систему жилстройсбережений;

— создание фонда арендного жилья для социально-уязвимых слоев населения;

— развитие индивидуального жилищного строительства;

— стимулирование строительства жилья частными застройщиками;

— реализация ранее принятых государственных жилищных программ

Как отмечают эксперты жилищно-строительного рынка, данные направления программы оказывают финансирование и субсидирование не только граждан, желающих приобрести жилье, но и застройщиков и банки второго уровня, выдающие ипотечные кредиты.

Между тем, по согласно отчету руководства АО «Жилстройсбербанк», данная финансовая структура досрочно выполнила годовой план по выдаче займов населению. За 9 месяцев работы дочерняя организация Холдинга «Байтерек», АО «Жилстройсбербанк Казахстана» выдало займов на сумму 195,1 млрд тенге. При этом план на 2017 год составлял 180,9 млрд тенге.

По словам исполняющего обязанности председателя правления Холдинга «Байтерек» Айдара Арифханова, выступившего 24 ноября на заседании Совета директоров Жилстройсбербанка, за 9 месяцев 2017 года, 28 990 человек смогли улучшить свои жилищные условия. При этом у банка снизился уровень NPL (кредиты с просрочкой более 90 дней) на 10% и составил 0,33%. По данным отчета, на сегодня Жилстройсбербанк имеет прочный запас ликвидности. В Жилстройсбербанке в три раза выше показатели (запасы пруденциальных нормативов), соблюдение которых требует Национальный Банк РК для обеспечения устойчивости финансового института.

Стоит отметить, что сегодня Жилстройсбербанк прочно занимает первое место по привлечению долгосрочных вкладов населения с долей 28%. За 9 месяцев текущего года открыто 255 278 новых договоров о ЖСС, что на 17% больше, чем было запланировано ранее.

Жилстройсбербанк активно проводит и семинары для населения РК и для застройщиков. Как было отмечено выше одно из направлений госпрограммы «Нурлы жер» направлено на стимулирование строительства жилья частными застройщиками. Для данных целей государством предусматривается субсидирование процентной ставки по кредитам, выдаваемым банками для застройщиков. Начиная с 2017 года из республиканского бюджета ежегодно будут выделяться субсидии в размере 7% годовых от ставки вознаграждения по кредитам застройщиков, которые будут направляться через финансового агента АО «ФРП «Даму».

Однако при этом существуют определенные требования к застройщику:

— целевое назначение – строительство жилья;

— срок кредитования – до 3 лет;

— максимальный срок субсидирования – до 3 лет;

— срок кредитования должен быть равен сроку субсидирования.

Стоит отметить, что акиматы, специальные службы Жилстройсбербанка и иные ведомственные структуры внимательно следят за ходом строительства жилья по программе «Нурлы жер». По словам заместителя председателя правления АО «Байтерек девелопмент» Тулеубека Ильясова: «Помимо финансирования строительства жилья компания контролирует соблюдение застройщиком сроков работ и требований СНиП. В случае обнаружения нарушений или дефектов при строительстве жилья региональные представители совместно со специалистами технического и авторского надзоров составляют акт с требованием их устранить. В противном случае застройщику грозит серьезный штраф».

В целом для стимулирования строительства жилья частными застройщиками предусмотрены так называемые — «Этапы для застройщиков и клиентов».

Стимулирование строительства жилья частными застройщиками

В частности застройщик, заинтересованный к сотрудничеству в рамках программы «Нурлы жер» может обратиться в банки второго уровня, после чего банк может принять положительное решение о финансировании застройщика на возведение определенного объекта. Затем между застройщиком и Жилстройсбербанком заключается соглашение.

Следующий этап предусматривает вынесение вопроса на Региональный координационный совет (РКС). Если застройщик имеет положительную репутацию, то, как правило, РКС выносит положительное решение. Затем решается вопрос о финансировании и субсидировании застройщика, а также выявлении спроса на строящееся жилье со стороны вкладчиков.

Заключительный этап механизма предусматривает окончание строительства и реализацию жилья вкладчикам ЖССБК, остальное жилье реализуется 3-им лицам.

При этом в данном процессе существуют и свои особенности. Так, к примеру, цена за 1 кв.м в чистовой отделке в Астане, Алматы и их пригородные зонах варьируется до 260 тысяч тенге. В остальных регионах — до 220 тысяч тенге за 1 кв.м.

При этом не менее 50% построенного жилья застройщик должен отдать вкладчикам Жилстройсбербанка по указанным выше фиксированным ценам. Однако данное направление выгодно для застройщика, поскольку ему предлагается субсидии размером – 7% годовых от ставки по кредиту. Срок субсидий – 36 месяцев.

В данном направлении существуют и свои этапы для клиента банка. Условия кредитования клиента происходят в соответствии со стандартными программами Банка. В частности клиент Жилстройсбербанка заключает с банком договор о жилстройсбережениях. Затем он может подать заявление на сайте Жилстройсбербанка. При наличии на счету клиента не менее 30% от стоимости жилья, он может претендовать на получение займа в Жилстройсбербанке для покупки жилья. Но вначале Жилстройбербанк проверяет платежеспособность своего вкладчика. Лишь затем вкладчик может заключить с застройщиком договор купли-продажи. И самым последним этапом – получить займ в Жилстройсбербанке на покупку жилья.

Финансирование строительства кредитного жилья через областные акиматы за счет средств облигационного займа

Данное направление предусматривает также несколько подходов и для застройщиков, и для клиентов. В частности областной акимат проводит отбор застройщика путем проведения тендера, поскольку именно областной акимат осуществляет финансирование застройщика. Акимат курирует застройщика вплоть до окончания строительства объекта. Но при этом акимат составляет списки лишь на часть квартир построенного объекта. Другая часть приходится на реализацию жилья вкладчикам Жилстройсбербанка.

При этом цена за 1 кв.м в чистовой отделке в городах Астана, Алматы Атырау, Актау — до 180 тысяч тенге, а в остальных регионах — до 140 тысяч тенге. Как правило, предлагаемая клиентам площадь жилья составляет не более 80 кв.м.

Главное требование, которое предъявляется по данному направлению — соответствие проекта строительства требованиям программы «Нұрлы жер»: не менее 50% построенного жилья распределяется среди очередников акимата (здесь допускается отклонения не более 5%); ставка для клиента составляет — 5% годовых (ГЭСВ 5.2% годовых), а первоначальный взнос для клиента должен быть не менее 30% от стоимости жилья.

Существуют в данном направлении и специальные требования к заявителям. Так, последние должны иметь гражданство РК или обладать статусом оралмана; подтвердить свою платежеспособность; ни у заявителя, ни у членов его семьи не должно быть на территории страны другого жилья; кроме того основным требованиям является – отсутствие фактов преднамеренного ухудшения жилищных условий заявителем и членами его семьи за последние 5 лет. Правда, тут есть один небольшой момент: при наличии не распределенных квартир и отсутствии клиентов, соответствующих вышеуказанным требованиям, возможно, участие заявителей, несоответствующих последним двум пунктам.

Для клиента в данном направлении предусматриваются те же самые условия, как и в предыдущем сценарии.

Индивидуальное жилищное строительство

В данном направлении предусматриваются следующие условия для застройщика. Во-первых, областной акимат проводит отбор застройщика путем проведения тендера, поскольку именно он финансирует объект и ведет его до самого окончания строительства. В данном направлении предусмотрена цена объекта – до 120 тысяч тенге за 2 кв.м. Застройщик должен сдать объект в чистовой отделке. Вкладчиками, как правило, являются очередники акимата на получение земельного участка. Согласно условиям, расписанным для клиента, последний должен заключить договор о жилстройсбережениях в Жилстройсбербанке. Он также должен иметь на счету в ЖССБ не менее 30% от стоимости жилья. Затем клиент-очередник обращается в акимат за направлением. После этого он подает заявку в ЖССБ. Банк в свою очередь проводит полную проверку платежеспособности клиента. Лишь затем в дело вступает акимат, который организует строительство индивидуальных жилых домов. Клиент заключает договор купли-продажи с акиматом и потом уже получает займ в ЖССБ для покупки дома.

Впрочем, для застройщика данное направление выгодно тем, что здесь существует возможность субсидирования займов через Казахстанскую ипотечную компанию. Сумма займа, подлежащего субсидированию – до 20 млн тенге для всех регионов Казахстана. Срок субсидирования – до 60 месяцев. Ставка по кредиту – от 12% годовых (ГЭСВ – 12,6% годовых). Размер субсидий – до 7% годовых от ставки по кредиту. Однако при этом ставка по кредиту для заемщика после субсидирования – от 5% годовых.

Финансирование строительства жилья посредством размещения обусловленных вкладов в БВУ

Данное направление интересно тем, что здесь в процессе стимулирования строительства жилья частными застройщиками принимает участие Фонд развития предпринимательства «ДАМУ».

Как и в предыдущих направлениях для застройщика существуют свои этапы:

— обращение застройщика в банки второго уровня (БВУ);

— положительное решение БВУ о финансировании;

— подача заявки в ЖССБК;

— согласование проекта;

— размещение ЖССБК вклада в БВУ;

— финансирование БВУ застройщика;

— окончание строительства;

— реализация жилья вкладчикам ЖССБК.

Особенностями данного направления является то, что покупатели здесь только вкладчики Жилстройсбербанка. Застройщик обязан предоставить клиенту объект в чистовой отделке. При этом объект должен соответствовать требованиям БВУ и Жилстройсбербанка. При необходимости застройщик может получить субсидии через АО «ФРП ДАМУ».

Поддержка долевого жилищного строительства

Существует еще одно направление, которое довольно часто используется застройщиками не желающими обращаться за субсидированием. В данном случае речь идет о реализации механизмов защиты долевых вкладов, которая осуществляется через АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» (ФГЖС).

Ранее нередки были случаи, когда клиенты, доверяя застройщику, соглашались на долевое строительство. Однако сегодня для клиентов специально создана возможность проверить ту или иную строительную компанию. Достаточно лишь заглянуть на сайт www.hgf.kz. Если строительная компания имеет гарантию ФГЖС, то информацию о ней можно найти на упомянутом сайте. Впрочем, если даже такой гарантии нет, то у застройщика должно быть разрешение акимата на привлечение средств дольщиков. Данную информацию можно также уточнить в соответствующем акимате. Но сделать это необходимо во избежание мошеннических схем. В противном случае вся ответственность и все риски ложатся на дольщика.

Кстати, по закону получить у акимата разрешение на привлечение средств дольщиков застройщик может только в двух случаях. Во-первых, если он за свой счет возвел каркас здания, а это 40–60 процентов от общей стоимости проекта. Во-вторых, если он получил банковское финансирование.